Créditos hipotecarios: que hay que saber tras la salida del cepo y a un año de su regreso

Los créditos hipotecarios fueron los grandes protagonistas del mercado inmobiliario en 2024. Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, tres de cada 10 operaciones se realizaron con hipoteca durante el año pasado. La tendencia sigue en el primer trimestre del año con un piso de 1.000 créditos por mes.

A un año de la llegada de las primeras líneas de financiación, ya existen 24 bancos públicos y privados que ofrecen créditos destinados a la adquisición, refacción, remodelación y ampliación de viviendas. Las tasas varían entre el 4,5 por ciento y el 10 por ciento, según cada banco, aunque hay excepciones en donde apenas es del 3 por ciento.

El crecimiento de los créditos en el mercado de real estate fue exponencial. En términos interanuales, las operaciones con hipoteca aumentaron más de 1.200 por ciento respecto a febrero de 2024, según datos del Colegio de Escribanos porteños.

Generando, además, un alza en las operaciones de compraventa. En todo 2024 se hicieron más 54.000 escrituras, solo en la Ciudad de Buenos Aires. Se trató de un 35 por ciento más que en 2023 cuando apenas se llegó a las 40.000 transacciones. El objetivo para este año, según los especialistas, es llegar a superar las 70.000 escrituras en Capital Federal (entre enero, febrero y marzo ya se hicieron más de 12.800 operaciones de compraventa de propiedades).

Al haber más movimiento en el mercado, los precios de los inmuebles en venta comenzaron su recuperación. En marzo, según los números de Zonaprop, subieron en promedio un 7 por ciento en dólares con alzas que llegan hasta el 20 por ciento en ciertos barrios porteños. En ese sentido, los brokers coinciden en que este año habrá un alza, por lo menos, de dos cifras en los valores de las propiedades en venta.

Ahora bien, la salida del cepo generó un stand by en las operaciones con crédito hipotecario durante la primera semana pero ya en con el paso de los días las operaciones se reactivaron y, según los especialistas, el tipo de cambio favorece a los tomadores de crédito. 

Las tasas, las protagonistas

Los bancos salieron en abril del año pasado a ofrecer líneas de créditos con tasas (TNA) realmente bajas. Pero esa realidad duró poco. En noviembre de 2024 al menos 12 bancos decidieron incrementar las tasas y en los últimos meses casi todos repitieron este accionar.

"Las tasas iniciales eran muy bajas. Eso generó que todos los bancos, con la excepción del Nación, se vieran obligados a subirlas porque rápidamente se quedaron sin fondeo. Hoy siguen siendo buenas y el pronóstico en el corto y mediano plazo es que se mantengan, pero quien sacó los primeros créditos hizo un gran negocio", explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

El incremento de las tasas se traduce en un aumento de las cuotas por lo que se necesitan mayores ingresos para solicitar un préstamo. "Esto sucede porque no hay un mercado secundario de hipotecas que ayude al fondeo de los bancos", dice González Rouco.

Esto quiere decir que, los bancos, a la hora de otorgar préstamos hipotecarios a 20 o 30 años, precisan de una liquidez y un fondeo propio que muchas veces no tienen o que ya se les está terminando.

La cantidad de operaciones mejora mes a mes

Ahora bien, para conseguirlo, se crean los mercados secundarios: las entidades bancarias venden las hipotecas (que otorgaron previamente a individuos) a inversores de largo plazo -como son los fondos de retiro o los seguros de pensión- que compran los préstamos a los bancos. Estos luego crean un fideicomiso con esos créditos, los convierten en activos financieros y los inyectan en el mercado de capitales para generar ganancia. "Así es como funciona en el mundo", dice González Rouco.

Este proceso se conoce como la "securitización de hipotecas", algo que otorga más liquidez a las entidades, ya que en lugar de esperar 20 o 30 años a que le devuelvan el crédito, lo recibe rápidamente de manos de estos fondos, y así cuenta con mayor capacidad para prestar plata y seguir otorgando préstamos hipotecarios.

"Para que este escenario suceda se necesitan ciertas medidas por parte del Gobierno, como por ejemplo, que se levante el cepo", explica el economista.

Hoy para acceder a un crédito de $ 1.000.000 -equivalente a poco menos de US$ 100.000- se necesitan ingresos promedios de $ 3.000.000. Con una cuota inicial de $ 770.000 por mes.

Qué dicen los bancos

El lanzamiento de los créditos hipotecarios sorprendió a los bancos en abril del año pasado. Si bien se esperaba un alto nivel de demanda, los números sorprendieron.

"Estamos cerrando, en promedio, 16 hipotecas por día. La demanda fue constante desde su lanzamiento hasta hoy. No tuvimos una caída, ni siquiera en los meses de enero y febrero cuando históricamente cae la demanda por una cuestión estacional", explica Maximiliano Coll, subgerente general de banca de personas del Banco Ciudad.

El banco que desde su lanzamiento ya superó los más de 1.000 créditos otorgados fue uno de los que subió su tasa: "Inicialmente era del 5,5 por ciento y hoy pasó al 6,9 por ciento. Pero hay ciertas zonas en donde realmente hay una TNA de oportunidad con un número del 3,5 por ciento más UVAS", agrega Coll.

Los precios de las propiedades se recuperan

Es que el Ciudad incluye dos líneas hipotecarias de características similares para adquisición de vivienda única y permanente: una línea general para todas las zonas de influencia del Banco Ciudad (AMBA, provincias de Córdoba, Mendoza, Tucumán y Salta) que tiene una tasa de interés fija del 6,9 por ciento más UVAs.

Y por otro lado una línea específica para los polígonos Centro, Barrio Olímpico, La Boca, Nodo Sáenz y Lugano de la Ciudad de Buenos Aires, que cuenta con una tasa fija preferencial del 3,5 por ciento (TNA) más UVAs.

En todos los casos se puede financiar hasta el 75 por ciento del valor de venta del inmueble a adquirir y admite la figura del garante pudiendo constituir hasta un máximo de seis integrantes, entre titulares y garantes, para la obtención del préstamo.

"Hoy el monto medio pedido es de $ 100 millones. Y el 80 por ciento son para vivienda única en la Ciudad de Buenos Aires", remarca el especialista.

Por su parte, desde Banco Nación, otro de los jugadores grandes, asegura ser el único de los bancos que "mantuvimos la tasa igual desde su inicio". De hecho es la más baja del mercado con un TNA del 4,5 por ciento.

"Cuando se lanzó el producto tuvimos un pico, por demanda contenida, de 3.000 solicitudes. Después se estabilizó a un nivel más bajo, de alrededor de 250 solicitudes por día. Esos pedidos fueron creciendo durante el año pasado y, para fin de 2024, ya se pedían el doble de solicitudes por día», explica Lucas Ponizio, gerente de desarrollo y gestión de productos hipotecarios del banco Nación.

"La tasa del 4,5 por ciento la hemos logrado sostener desde su inicio a pesar de que el resto de los bancos la han ido ajustando. Es una decisión estratégica del banco. El contexto de estabilidad ayuda para que podamos sostener esta tasa", remarca Ponizio que aseguró que en promedio se están pidiendo entre $ 95 millones y $ 100 millones.

"Nosotros apoyamos hasta el 75 por ciento del valor de la propiedad. Financiamos hasta 230.000 UVAs y la recepción vienen superando ampliamente las expectativas", finaliza.

Entre las bancas privadas se destaca el banco Macro que en julio de 2024 comenzó a liquidar operaciones de créditos hipotecarios. "En el segundo semestre del año pasado se duplicó la cantidad de escrituras con hipotecas", dice Brian Antonhy, gerente de Transformación de Banco Macro.

Para los clientes del banco, la entidad ofrece un TNA de 7,75 por ciento hasta $ 400 millones y del 9 por ciento para un préstamo superior a los $ 400 millones. Para la cartera general esas tasas pasan a ser del 9 por ciento y del 10,25 por ciento respectivamente.

"El crédito hipotecario es un producto muy importante de la banca individuos porque permite que los clientes evolucionen y se desarrollen. Es un logro para las personas, y banco Macro está dispuesto a acompañarlos", concluye Antonhy.

En Santander explican que el ritmo de los créditos viene siendo muy alto. "Estamos liquidando más de 25 préstamos hipotecarios UVA por día, por un monto promedio de $ 110 millones", remarca José Bandin, director de Banca Comercial de Santander Argentina.

Según precisa "el 98 por ciento se destina a la compra de vivienda permanente, el 64 por ciento tiene un único firmante (que, en los dos tercios de los casos, son hombres), y la media de la edad es de 39 años, en tanto que el 68 por ciento de estos clientes residen en el AMBA".

Para el banco es una oportunidad de crecimiento. "La penetración del crédito en la Argentina es muy baja: ronda el 9 por ciento del PBI versus más del 50 por ciento en Latinoamérica. Más

aún, la proporción de los préstamos hipotecarios es menor al 1 por ciento en la Argentina, mientras que en otros países llega a ser 10 veces más alto", dice Bandin.

Desde su lanzamiento en mayo del año pasado, el Santander lleva otorgados más de 2219 préstamos hipotecarios, por un total de $ 240.448 millones.

Por último desde el Galicia remarcan la importancia de los créditos; "es un producto muy relevante porque tenemos claro la necesidad de vivienda que tenemos en la Argentina y ofreciendo este tipo de financiación es la forma en que las personas pueden cumplir el sueño de la casa propia. Pero igual de importante es tener un marco regulatorio que nos acompañe para que podamos securitizar estos préstamos y seguir colocando cada vez más préstamos", remarca Matías Fenner, head of Lending en Galicia.

"No tenemos dudas de que es el camino que hay que recorrer para que la oferta de este tipo de préstamos se pueda mantener en el tiempo", concluye.

El banco Galicia ofrece una TNA del 8 por ciento más UVAs para los clientes que cobran el sueldo con la entidad. Con un promedio de $ 98 millones la entidad ya otorgó más de 3500 hipotecas desde su lanzamiento en mayo del año pasado.

Crédito para los desarrolladores

En noviembre del año pasado, el Gobierno anunció las hipotecas divisibles cuya instrumentación final aún está bajo el ala del Ministerio de Economía de la Nación pero promete dinamizar el sector privado de la construcción de viviendas.

"El banco tiene crédito para desarrolladoras. A fines del año pasado se modificaron algunos esquemas con la tasa para ser más competitiva. El mercado siempre se sostuvo con financiamiento propio. Esto es un nuevo esquema. Se financian los costos de la obra con plazo de hasta 36 meses. El objetivo es aumentar la oferta de viviendas", remarca Ponizio del banco Nación.

"La recepción es muy buena. Lo lanzamos hace un mes y medio. También agregamos un sistema de garantías. Lo que buscamos es cubrir todas las necesidades de las desarrolladoras y ofrecer también créditos para los consumidores finales", dice Ponizio.

En ese sentido el banco Ciudad ofrece préstamos en pozo. "Se financia antes de que arranque la obra. Hay que calificar el proyecto y estudiarlo. No se necesita hipoteca divisible. Lo que pasa con esta figura es que no tiene reglamentación. Los finales de obra salen rápido siempre y cuando la desarrolladora haga las cosas bien" dice Coll.

"Le prestamos al desarrollador y también al consumidor final durante el periodo de obra. Es decir durante los 30 meses de obra. En el momento de escritura el préstamo puente se pasa a hipoteca común", ejemplifica.

Estos créditos hipotecarios están destinados a la compra de vivienda única y de ocupación permanente, de unidades desde el pozo que integren proyectos inmobiliarios radicados en la Ciudad de Buenos Aires, analizados y aprobados por el Banco Ciudad, apuntando inicialmente

a desarrollos de pequeña a mediana escala, con mayoría de unidades de hasta 70 m2 cubiertos.

"El financiamiento es a un plazo máximo de 20 años - luego de finalizada la obra-, alcanza hasta el 75 por ciento del valor de venta del inmueble y hasta un monto de $ 350 millones. La unidad de cuenta de los préstamos es la UVA(1), más una tasa de interés fija", agrega el especialista

Y concluye: "Durante el período de obra, el Banco Ciudad dispone un crédito de hasta el 30 por ciento del valor de la unidad -una vez que el comprador integró el 25 por ciento del precio-, en desembolsos parciales según los avances de obra, por el cual el cliente abona sólo los intereses mensualmente, hasta la escrituración. Llegado ese momento el Banco desembolsa el saldo restante mediante un crédito hipotecario y se comienza a abonar el capital", finaliza.