La hipoteca fija aún es más rentable que la variable pese a hundirse el euríbor

El euríbor, índice hipotecario de referencia en España, ha conseguido mantenerse por debajo de la cota del 3% en su valor mensual desde septiembre de 2024, cuando cayó por debajo de la barrera por primera vez desde noviembre de 2022. Ahora, muchos hipotecados a tipo variable, cuya cuota depende del valor del índice, esperan ansiosos a que el valor deje atrás también el 2% y consiga después recuperar la tasa negativa que se registraba antes de la crisis inflacionaria.

Sin embargo, el camino es largo, y el índice medio registrado en abril, pese a traer un gran alivio para aquellos que revisen su hipoteca, sigue exigiendo cuotas hipotecarias más caras a aquellos que ya pagaban un tipo variable con el euríbor negativo.

La incertidumbre económica complica todavía más la posibilidad de anticipar la senda del euríbor y los expertos mantienen que cambiarse a un préstamo a tipo fijo o mixto continúa siendo mejor opción que esperar para aquellos con un diferencial alto.

En concreto, la inestabilidad desencadenada por la guerra arancelaria y el respectivo recorte de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) en abril han empujado la media mensual del euríbor hasta el 2,143%, pisando el acelerador frente al estancamiento que parecía estar sufriendo. Sin embargo, las últimas previsiones del mercado no apuestan en todos los casos por una tasa por debajo del 2% a finales de año. Aunque desde CaixaBank Research ya auguran un índice en el 1,75%, otros think tanks como Funcas se han mantenido en el 2,2%.

Así, aunque la actualidad global mantenga la presión, obligando al BCE a reforzar su estrategia a la baja en política monetaria, impactando así en el euríbor, el índice se mantendría todavía alejado de la tasa negativa.

El euríbor de abril alivia a los hipotecados

Cierto es que el dato de abril traerá rebajas en la cuota de los hipotecados que revisen su contrato con el nuevo porcentaje. Aquellos que actualicen su hipoteca de forma anual, verán un recorte desde el 3,703% registrado en abril, mientras que los hipotecados con revisión semestral pasarán del 2,691% de octubre a ese 2,143% actual.

Es decir, con una hipoteca variable a 30 años de 150.000 euros, con un tipo de interés de euríbor más un diferencial del 0,99% y revisión anual, la cuota cae casi 131 euros cada mes; mientras que, con el mismo ejemplo y actualización semestral, se pagarían unos 40 euros menos, según los datos facilitados por el comparador hipotecario iAhorro.

Las hipotecas a tipo fijo son cada vez más baratas

Mientras tanto, las ofertas de hipotecas a tipo fijo continúan abaratándose, y las entidades ofreciendo mejores condiciones de financiación a los hogares para la compra de vivienda. En febrero, último dato publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las nuevas hipotecas a tipo fijo registraron un interés medio del 3,34%, desde el 4,06% apuntado en febrero de 2024. Ahora, según los datos recopilados por el comparador financiero Kelisto, ya son 15 las entidades con ofertas por debajo del 3% TIN a un plazo de 25 años.

Por tanto, el cambio puede ser rentable, pero todo depende de la hipoteca que el usuario ya tenga firmada. “Una persona que tenga una hipoteca a tipo de interés variable con un diferencial que ronde el 1% o que esté por encima de ese porcentaje (algo bastante habitual hace años), por supuesto que le será rentable cambiar de hipoteca” asegura Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.

En concreto, si al euríbor actual, por encima del 2%, se le suma una tasa del 1%, el hipotecado estará pagando unos intereses mucho más altos de los que ya puede encontrar en el mercado a tipo fijo, sobre todo si cuenta con un buen perfil financiero. “En el mercado ya hay hipotecas fijas en torno al 2% TIN e incluso mixtas que rondan el 1% TIN para los primeros 3-5 años”, explican desde el comparador.

Sin embargo, es fundamental tener en cuenta las comisiones que las entidades financieras cobran por realizar una subrogación o novación o el proceso de cancelación y apertura de otro préstamo, así como trámites como la tasación, a la hora de realizar los cálculos. “Si el hipotecado consigue negociar con el banco un 0% no pagará nada por cambiar de banco su hipoteca”, explica Colombelli.

El dinero que se puede ahorrar al cambiar a tipo fijo

En el caso de una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años firmada en abril de 2021, con el euríbor en negativo (-0,487%), con revisión anual y un diferencial del 1%, la cuota mensual que comenzó siendo de casi 517 euros, llegó a subir casi 250 euros más con la revisión de abril de 2023 (euríbor del 3,757%), cerca de los 764 euros al mes, según cálculos facilitados por el comparador. Desde allí, el importe se fue reduciendo hasta los 641 euros que pagaría tras la revisión de este mes.

Si se decidiese cambiar este préstamo por uno a tipo fijo, al 2,3% TIN ("una opción bastante posible ahora mismo para perfiles normales", asegura Colombelli), su cuota bajaría hasta los 582 euros. Es decir, se ahorrarían casi 60 euros cada mes, aunque se debe tener en cuenta que no se conoce la evolución del euríbor durante la vida de la hipoteca, por lo que el total de dinero salvado dependerá de la fluctuación de esta tasa.

El dinero que se puede ahorrar al cambiar a tipo mixto

En caso de que esa hipoteca se quisiese cambiar por un tipo mixto, que, durante los primeros cinco años le ofreciera un tipo de interés fijo del 1,5% TIN (bastante accesible, según indica Colombelli), el ahorro en ese tiempo sería mayor. En concreto, la cuota bajaría durante ese periodo hasta los 529 euros, por lo que se ahorrarían 112 euros cada mes. Sin embargo, se debe tener en cuenta que a partir de esos cinco años, la cuota volvería a depender de la fluctuación del euríbor, aunque el hipotecado podría volver a valorar el cambio a un tipo fijo o mixto.

Por tanto, el mayor ahorro durante los primeros años se da con un cambio a tipo mixto, sin embargo, la mejor opción depende de lo que quiera conseguir el hipotecado: reducir al máximo la cuota mensual o ganar independencia del euríbor.