Desde San Telmo hasta Villa Crespo: los barrios en los que los departamentos usados se venden a precios de oportunidad
Un informe reveló cuáles son los barrios en los que el metro cuadrado defiende valores que serían una oportunidad en el mercado actual
El precio del metro cuadrado de las propiedades emprendió un camino alcista el año pasado y todo predice que esa tendencia seguirá presente. De todas formas, algunos barrios mantienen una oferta de departamentos usados con valores impensados, que hablan de oportunidades.
El metro cuadrado de publicación subió un 6,8% en 2024, según números de Zonaprop, luego de cinco años en que no creciera. Efectivamente, entre 2019 y 2023, los valores cayeron un 24%, pero desde mediados del 2023 arrancó el cambio de ciclo: los precios dejaron de caer y, posteriormente, en 2024, empezaron a subir.
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Días pasados, uno de los analistas económicos más escuchados entre los empresarios y los agentes financieros, Esteban Domecq, anticipó que los precios de las propiedades subirían hasta un 40%. Aclaró que es difícil saber en cuánto tiempo se dará, pero explicó que “pueden ser dos, tres o cuatro años, tranquilamente”. Además, según un informe de Reporte Inmobiliario de febrero, “a diferencia del trimestre anterior, ya ningún barrio muestra estabilidad o baja de valores, todos suben”.
En ese contexto, y en un momento en que el metro cuadrado de publicación promedio del usado en CABA se encuentra en US$2396, según datos de marzo de Zonaprop, y en US$2099, el precio de cierre (para uno a tres ambientes), según Reporte Inmobiliario sobre datos de enero, atraen la atención las zonas que defienden un valor por debajo de esos promedios.
¿Cuáles son los barrios en los que hay oportunidades de departamentos usados?
Según el mismo informe de Reporte Inmobiliario citado anteriormente, varios barrios defienden valores de metro cuadrado por debajo de los US$1500, en unidades de dos y tres ambientes, ubicadas en la ciudad de Buenos Aires. Entre ellos, se encuentran Boedo, Floresta, Parque Avellaneda, San Nicolas (centro), San Telmo y Villa Crespo.
“Son valores realmente de oportunidad, muy bajos, dudo que esos precios se sostengan por mucho más tiempo, y el que está comprando a estos valores es muy poco probable que, el día de mañana, no se arrepienta”, señala Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario, y agrega: “Hay que tener en cuenta, además, el valor en el que están los alquileres hoy, por lo que, el que compra a estos precios, estará obteniendo una muy buena rentabilidad”.
El informe aclara que, el relevamiento se refiere a precios de oferta, ya que “cuando observamos los valores de cierre se viene visualizando una mejora más marcada mes a mes, por lo que, como venimos diciendo hace ya algunos meses, habrá que seguir ambas tendencias con atención”.
Los barrios en los que se encuentran departamentos por menos e 1500/m² son los siguientes:
- Barracas: US$1420/m²
- Boedo: US$1480/m²
- Constitución: US$1270/m²
- Floresta: US$1400/m²
- La Boca: US$1215/m²
- Liniers: US$1350/m²
- Mataderos: US$1385/m²
- Monserrat: US$1470/m²
- Nueva Pompeya: US$1320/m²
- Once: US$1405/m²
- Parque Avellaneda: US$1455/m²
- Parque Chacabuco: US$1365/m²
- Parque Patricios: US$1270/m²
- San Cristóbal: US$1290/m²
- San Nicolas (centro): US$1425/m²
- San Telmo: US$1345/m²
- Villa Crespo: US$1460/m²
Las propiedades hoy se venden 7 veces más rápido que hace unos años
El aumento del metro cuadrado no es el único protagonista en el mercado del real estate, sino que hay varios indicadores que también muestran que el sector arde. El 2024 cerró con casi 55.000 compraventas en la ciudad de Buenos Aires, lo que implica un crecimiento del 35% comparado a 2023, y el mejor diciembre en 17 años, con 7667 operaciones. Ahora, otro de los indicadores del mercado también anuncia buenos augurios para el sector: el tiempo de absorción de la oferta de propiedades en venta.
Para traducirlo, la absorción del stock de inmuebles muestra cuánto tiempo puede demorar en venderse lo ofertado en el mercado. El número resulta de tomar el stock total de las propiedades (lo que figura en un portal inmobiliario en un mes determinado), dividirlo por la cantidad de operaciones de compraventa promedio que se están haciendo, y dividirlo, luego, por 12. De esta forma, si se toma el stock de inmuebles en venta de Zonaprop en diciembre (que promediaba las 103.000 unidades), se lo divide por 5800 (el promedio mensual de las escrituras que se hicieron en los últimos seis meses del 2024) y se divide por 12, el resultado da 1,5.
En otras palabras, el tiempo de absorción de la oferta de inmuebles en diciembre de 2024 fue de 1,5 años, ubicándose siete veces por debajo del máximo (10,3 años a mediados del 2020) y “también por debajo del histórico, que es de 3 años”, dice Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. En otras palabras, en diciembre se necesitaban 1,5 años para lograr vender todas las propiedades ofertadas en ese momento en Zonaprop, mientras que a mediados del 2020 ese número ascendía a más de 10 años, según cifras del Radar Inmobiliario.
Se trata de un indicador clave en el mercado inmobiliario, ya que mide la demanda que existe y la velocidad con la que se venden los inmuebles. En este caso concreto, “representa una mejora importante porque lentamente se va acercando al período previo al auge de las operaciones con créditos UVA, cuando el stock total se vendía en menos de un año”, concluye Achával.
