"Los inquilinos no podemos traer invitados a la piscina de la comunidad, ¿pueden prohibírnoslo?"

Si tienes problemas con tus vecinos, con el funcionamiento de tu comunidad (derramas, goteras, plazas de garaje, limpieza, seguridad, ruidos, olores...) o con tu casero este consultorio de vivienda es el lugar adecuado para resolver tus dudas.

Aquí tenéis las respuestas a vuestras preguntas facilitadas por Patricia Briones, abogada y secretaria técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

Conocimientos de administración

PREGUNTA: ¿Cuáles son las responsabilidades de un administrador además de las que ya sabemos (girar recibos, contabilidad, convocatoria de juntas...) ¿Debería estar al tanto, por ejemplo, del vencimiento de los contratos de servicios y su renovación?

¿Qué responsabilidad tiene sobre la buena gobernanza de la comunidad? Debe haber un presidente propietario, pero si ninguno de los vecinos tienen suficientes conocimientos, ¿de quién sería la responsabilidad de unas cuentas mal llevadas? Raquel Alonso

RESPUESTA DE LA EXPERTA: Las funciones de un administrador son las reguladas en los arts. 19 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como otras muchas que no vienen reguladas en la ley o que han sido pactadas por contrato y que atienden a las necesidades de cada comunidad.

El administrador profesional tiene como función principal gestionar de forma eficiente la comunidad conforme a la normativa vigente.

El hecho de que se contrate los servicios de un administrador no implica que la comunidad no deba nombrar a un propietario para el cargo de presidente como representante legal de la comunidad.

Aire acondicionado en una corrala

PREGUNTA: En una vivienda tipo corrala ¿se puede enganchar un aire acondicionado en las barandillas de afuera? Si es así o no, ¿qué se puede hacer al respecto? Elena

RESPUESTA DE LA EXPERTA: Esta consulta va ligada a la normativa urbanística del municipio en el que radique la finca que determinará las condiciones de instalación y las medidas de distancia que deben respetarse con las ventanas colindantes tanto en el plano vertical como en el horizontal.

Ocupar la hamaca y no usarla

PREGUNTA Me gustaría saber si se pueden establecer multas económicas para sancionar el incumplimiento de las reglas de la comunidad de propietarios y si se podría implantar esa sanción como un cargo más. Ejemplo. Ocupar con toallas las hamacas de la comunidad para reservarlas sin usarlas posteriormente. Miguel.

RESPUESTA DE LA EXPERTA: Como regla general, la comunidad no puede aprobar este tipo de medidas al carecer de potestad sancionadora.

Como excepción a esta regla general, la LPH regula en su art. 21 la aprobación de medidas disuasorias contra la morosidad como son la imposición de intereses moratorios por el retraso en el pago de las cuotas o la privación al moroso del uso de instalaciones o servicios de carácter recreativo como la piscina o el gimnasio.

Posibles humedades

PREGUNTA Acabo de comprarme un adosado pero los dueños anteriores aún no han salido de la casa. Antes de irse quiero comprobar que no haya humedades, porque la casa está tan llena de cosas que no se ven bien las paredes. ¿Si me las encuentro al mudarme puedo reclamarles? Eva Martín.

RESPUESTA DE LA EXPERTA: Va depender de lo que haya pactado en el contrato o si estamos ante un supuesto de vicios ocultos para lo cual es muy importante notificar en tiempo y forma estas humedades si las hubiere.

Cuerdas de tendedero cortadas

PREGUNTA: Vivo en un edificio de tres plantas. La vecina de abajo acaba de llegar y se ha quejado de que tendemos la ropa hacia su patio, tal como siempre se ha hecho en esta casa. Su casero, que es hermano de mi casero, nos ha cortado las cuerdas del patio para que no tendamos, diciendo que está prohibido tender ahí. ¿Es cierto que no puedo tender? ¿Él puede cortar mis cuerdas? Rubén Paredes

RESPUESTA DE LA EXPERTA: Si se trata de un patio de luces y las viviendas tienen tendederos, podrá colgar su ropa de forma que no chorree ni invada los linderos de las viviendas inferiores tapando ventanas o puerta de acceso al patio.

Ahora bien, desconozco si con anterioridad la comunidad ha podido aprobar una norma de régimen interior que prohíba el tendido de la ropa a esta zona del edificio.

Problema de fisuras

PREGUNTA: La propietaria del bajo argumenta que tiene un problema de fisuras o estructural en el suelo de su vivienda y pretende obligar a que todos los vecinos aprobemos y paguemos un presupuesto para que una empresa perite esos supuestos desperfectos estructurales y paguemos el arreglo vía derrama. Los seguros de su vivienda y edificio se desentienden.

¿No correspondería a la propietaria de ese bajo pagar ella sola ese trabajo de esa empresa y si, tras dictamen de la misma, se determina que es algo que corresponde arreglar a la comunidad, solo en ese momento pagarle a esa propietaria la factura que debió soportar para ese trabajo de estudio previo? Enrique Gómez.

RESPUESTA DE LA EXPERTA: Si las fisuras tienen un origen estructural, será la comunidad la que deba hacerse cargo del informe y de los gastos que se deriven de la ejecución de las obras.

Una alternativa es previamente acordar con esta propietaria que en el supuesto de que el informe determine que el origen de los daños es privativo, asumirá los gastos derivados de dicho informe.

Subida en 100 euros del alquiler

PREGUNTA: Actualmente vivo de alquiler y mi contrato de arrendamiento, con una duración inicial de 3 años, finaliza en julio. ¿Puede la arrendadora subirme el precio del alquiler en 100 euros a partir de entonces, o está obligada a respetar la prórroga legal hasta los 5 años y, en ese caso, limitar la subida a lo que marque el IPC o el límite legal de actualización de renta? Mi provincia es Málaga. Aridane Nieves.

RESPUESTA DE LA EXPERTA: La Ley de Arrendamientos es aplicable a todo el territorio nacional.

La duración del contrato dependerá de la fecha de su celebración por lo que si es por 5 años la renta solo podrá actualizarse según lo previsto en el contrato que, como regla general, es conforme al IPC.

Azotea candada

PREGUNTA: Vivimos de alquiler, teníamos llaves de acceso a una azotea plana pero nos denegaron el acceso en una junta. Cambiaron el candado y las llaves solo las tiene el presidente y administrador. Nos dicen que somos de alquiler y no tenemos derecho a tener acceso a esa zona. ¿Es legal todo esto? María Lucas.

RESPUESTA DE LA EXPERTA: Si se trata de una cubierta transitable de la que hacen uso el resto de los propietarios, como arrendatarios también podrán hacer uso toda vez que el arrendamiento de la vivienda lleva aparejado el uso de las instalaciones y elementos comunes de la finca.

Aparatos compresores

PREGUNTA: Quisiera saber si es lícito prohibir la instalación de aparatos compresores de aire acondicionado en las fachadas del edificio aunque sea en fachadas que no den a la calle. Chema Bermejo

RESPUESTA DE LA EXPERTA: A falta de conocer los términos del acuerdo, generalmente se prohíbe para evitar ruidos toda vez que a la fachada interior suelen dar las habitaciones y el arranque del encendido del motor en la noche suele ser molesto además del calor que despide.

Solo los dueños

PREGUNTA: En mi comunidad hay piscina pero los inquilinos no podemos llevar invitados, solo los propietarios, ¿pueden hacer eso? Noelia Fernández.

RESPUESTA DE LA EXPERTA: El arrendamiento de la vivienda lleva aparejado el uso de las instalaciones y elementos comunes de la finca como si fuese el propietario. A falta de poder conocer los términos del acuerdo adoptado al efecto, considero que es discriminatorio y que el propietario de la vivienda debe cursar la correspondiente queja y exigir el mismo trato que para el resto de las viviendas.