Tassazione delle plusvalenze immobiliari nel Regno Unito

La Capital Gains Tax (CGT) rappresenta un elemento importante nella pianificazione fiscale di chiunque possieda immobili nel Regno Unito. Con le recenti modifiche normative introdotte nell’anno fiscale 2024/25, comprendere i meccanismi di questa imposta è diventato ancora più importante per ottimizzare la propria posizione fiscale. Sul tema, abbiamo già affrontato gli aspetti riguardanti il monitoraggio fiscale e l’IVIE dovuta sugli immobili ubicati nel Regno Unito. In questo contributo, invece, ci concentriamo sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari.

Che cos’è la Capital Gains Tax immobiliare

La CGT colpisce il profitto realizzato dalla vendita di un immobile, calcolato come differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto. Ad esempio, se avete acquistato una proprietà per £150.000 e la vendete per £250.000, l’imposta si applicherà sul guadagno di £100.000, al netto delle spese ammissibili.

È importante sottolineare che questa imposta non si applica generalmente alla vendita della residenza principale (la cosiddetta “main home“), grazie all’esenzione per residenza privata (Private Residence Relief o PRR). Tuttavia, se l’immobile è stato parzialmente affittato o utilizzato per attività commerciali, potrebbe essere soggetto a CGT proporzionale.

Aliquote e soglie di esenzione: le novità del 2024/25

Dal 6 aprile 2024, le aliquote della CGT sono state fissate al 18% per i contribuenti con aliquota base (reddito totale e guadagni inferiori a £50.270) e al 24% per quelli con aliquota superiore (oltre £50.270).

Un cambiamento significativo riguarda la soglia di esenzione annuale, che è stata ridotta a soli £3.000 per l’anno fiscale 2024/25, rispetto alle £6.000 del 2023/24. Questa riduzione sostanziale implica che un numero maggiore di contribuenti sarà soggetto all’imposta. Le previsioni indicano che questa soglia di £3.000 rimarrà invariata anche per l’anno fiscale 2025/26.

Per le coppie sposate o in unione civile che possiedono immobili in comproprietà, è possibile combinare le rispettive esenzioni, ottenendo così un guadagno esente fino a £6.000.

Deduzioni e strategie per ridurre l’imposta

La buona notizia è che diversi costi possono essere dedotti dal guadagno imponibile, riducendo così l’importo della CGT dovuta. Tra questi:

• Spese legali e commissioni degli agenti immobiliari relative all’acquisto e alla vendita;
• Stamp Duty Land Tax versata al momento dell’acquisto;
• Investimenti per migliorie strutturali che hanno aumentato il valore dell’immobile (come l’aggiunta di un bagno, ampliamenti o la conversione di un solaio).

È importante distinguere tra migliorie strutturali e spese di manutenzione ordinaria: queste ultime, come la tinteggiatura o piccole riparazioni, non sono deducibili ai fini della CGT.

Adempimenti e scadenze: il termine dei 60 giorni

Un aspetto cruciale da considerare è la tempistica degli adempimenti fiscali. Per le vendite immobiliari completate dal 27 ottobre 2021, la CGT deve essere dichiarata e versata entro 60 giorni dal completamento del trasferimento di proprietà.

Questo rappresenta un cambiamento significativo rispetto al passato, quando la dichiarazione poteva essere effettuata con l’autovalutazione annuale. La procedura prevede:

1. La creazione di un account CGT tramite il portale Government Gateway;
2. La dichiarazione online del guadagno e il pagamento dell’imposta (in alternativa, è possibile delegare il proprio accountant)

Il mancato rispetto della scadenza di 60 giorni può comportare sanzioni e interessi sulle imposte non pagate. Per i contribuenti che non possono creare un account online (ad esempio, se non possiedono un passaporto britannico), è necessario inviare una dichiarazione cartacea all’HMRC, processo che richiede tempi più lunghi e quindi una pianificazione anticipata.

La posizione dei non residenti

I non residenti nel Regno Unito che possiedono immobili nel paese sono soggetti alla CGT sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di proprietà residenziali britanniche dal 6 aprile 2015.

Per gli immobili acquistati prima di aprile 2015, i non residenti hanno la possibilità di calcolare la plusvalenza utilizzando il valore di mercato al 5 aprile 2015 (invece del prezzo di acquisto originale), potenzialmente riducendo l’importo imponibile.

Un elemento importante da sottolineare è che, anche in assenza di imposte dovute, i non residenti devono comunque dichiarare la vendita all’HMRC entro 60 giorni dal completamento, per evitare sanzioni.

Esenzione per residenza privata: quando si applica

L’esenzione per residenza privata (Private Residence Relief o PRR) rappresenta uno degli strumenti più importanti per ridurre o eliminare la CGT. Si applica quando l’immobile è stato utilizzato come residenza principale per l’intero periodo di proprietà.

Anche se non si è vissuto nell’immobile per tutto il periodo di proprietà, gli ultimi nove mesi di possesso beneficiano automaticamente dell’esenzione. Tuttavia, se l’immobile è stato acquistato esclusivamente a scopo speculativo, il PRR non è applicabile.

L’esenzione può essere parziale se:

• L’immobile è stato affittato per un certo periodo;
• Parte dell’immobile è stata utilizzata per attività commerciali;
• Il proprietario non ha vissuto nell’immobile per l’intero periodo di possesso.

Immobili ereditati: implicazioni fiscali e strategie

Quando si eredita un immobile, non si paga la CGT al momento dell’acquisizione, ma l’imposta si applica al momento della vendita sulla differenza tra il valore di vendita e il valore dell’immobile al momento dell’eredità.

Per minimizzare l’impatto fiscale, è possibile:

• Vendere l’immobile immediatamente, prima che il suo valore aumenti;
• Trasferirsi nell’immobile e farne la propria residenza principale, beneficiando così dell’esenzione PRR;
• In caso di affitto dell’immobile ereditato, la CGT si applicherà all’aumento di valore verificatosi dopo l’eredità.

Donazioni immobiliari: le regole GWROB

In caso di donazione di un immobile a una persona diversa dal coniuge, si applica la CGT in base al valore di mercato al momento della donazione. Inoltre, la donazione è considerata un “potentially exempt transfer” (PET) ai fini dell’imposta di successione, il che significa che potrebbe non essere inclusa nel patrimonio ereditario se il donatore sopravvive per almeno sette anni.

Esistono tuttavia disposizioni speciali denominate “gift with reservation of benefit” (GWROB), che si applicano quando il donatore continua a beneficiare dell’immobile dopo la donazione (ad esempio, un genitore che dona la casa al figlio ma continua a viverci). Queste disposizioni possono avere implicazioni sia ai fini della CGT che dell’imposta di successione.

Doppia imposizione per residenti italiani che vendono immobili nel Regno Unito

Quando un soggetto fiscalmente residente in Italia vende un immobile situato nel Regno Unito, si configura una situazione in cui potenzialmente entrambi i paesi potrebbero reclamare il diritto di tassare la plusvalenza realizzata. Questo può generare un fenomeno di doppia imposizione fiscale che, fortunatamente, viene mitigato attraverso specifici strumenti normativi internazionali e nazionali.

La Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Regno Unito

Per risolvere il problema della doppia imposizione, è necessario fare riferimento alla Convenzione tra Italia e Regno Unito per evitare le doppie imposizioni e prevenire le evasioni fiscali in materia di imposte sul reddito, firmata a Pallanza il 21 ottobre 1988 e ratificata in Italia con Legge n. 329 del 5 novembre 1990.

L’articolo 13 della Convenzione, dedicato agli “Utili di capitale“, stabilisce al paragrafo 1:

Questo significa che il Regno Unito, come Stato in cui è situato l’immobile, ha il diritto primario di tassare la plusvalenza. Tuttavia, la Convenzione non esclude il diritto dell’Italia di tassare la stessa plusvalenza, creando potenzialmente una situazione di doppia imposizione.

Per ovviare a questo problema, l’articolo 24 della Convenzione prevede un meccanismo di credito d’imposta:

Applicazione pratica del credito d’imposta

Il credito per le imposte pagate all’estero è disciplinato dall’articolo 165 del TUIR, che consente di detrarre dall’imposta italiana le imposte pagate all’estero a titolo definitivo, fino a concorrenza della quota d’imposta italiana corrispondente al rapporto tra i redditi prodotti all’estero e il reddito complessivo.

Il calcolo del credito d’imposta avviene secondo la seguente formula:

È importante tenere in considerazione quanto segue:

1. Il credito non può eccedere l’imposta effettivamente pagata all’estero;
2. Il credito deve essere richiesto nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui il reddito estero ha concorso alla formazione del reddito complessivo;
3. Per ottenere il credito, è necessario conservare la documentazione che attesti il pagamento dell’imposta nel Regno Unito.

Differenze temporali nella tassazione

Una criticità è rappresentata dalla differenza temporale: nel Regno Unito l’imposta deve essere pagata entro 60 giorni dalla vendita, mentre in Italia la plusvalenza deve essere dichiarata nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo.

Questo sfasamento temporale può creare difficoltà nel coordinare il pagamento delle imposte e l’utilizzo del credito d’imposta. La soluzione consiste nel conservare accuratamente tutta la documentazione relativa al pagamento della CGT nel Regno Unito per poterla utilizzare nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta di cessione dell’immobile.

Differenze nella determinazione della base imponibile

Le normative italiana e britannica presentano differenze nei metodi di calcolo della plusvalenza imponibile, in particolare riguardo:

• Costi deducibili;
• Rivalutazione del costo di acquisto;
• Trattamento delle spese di manutenzione.

Secondo la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 471/E del 3 dicembre 2008, ai fini del calcolo del credito d’imposta, è necessario rideterminare la plusvalenza secondo i criteri italiani, anche se ciò può portare a un diverso importo rispetto a quello tassato nel Regno Unito.

Cambio valutario

Un’ulteriore complicazione è rappresentata dal cambio valutario. La plusvalenza realizzata in sterline deve essere convertita in euro ai fini della dichiarazione italiana.

Secondo l’articolo 9, comma 2 del TUIR, per la conversione delle valute estere si applica il cambio del giorno in cui i corrispettivi sono stati percepiti o pagati o, in mancanza, il cambio del giorno antecedente più prossimo.

Regime dell’imposta sostitutiva

Se il contribuente residente in Italia opta per il regime dell’imposta sostitutiva del 26%, si pone il problema della compatibilità con il meccanismo del credito d’imposta previsto dalla Convenzione.

La Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 9/E del 5 marzo 2015 ha chiarito che il credito per le imposte pagate all’estero non è utilizzabile anche in caso di applicazione dell’imposta sostitutiva.

Adempimenti dichiarativi

Il contribuente italiano che vende un immobile nel Regno Unito deve:

1. Nel Regno Unito:
   • Dichiarare la vendita all’HMRC entro 60 giorni;
   • Versare la CGT dovuta entro lo stesso termine;
   • Richiedere un certificato attestante l’imposta pagata;
2. In Italia:
   • Compilare il Quadro RM della dichiarazione dei redditi se opta per l’imposta sostitutiva, o il Quadro RL se si applica il regime ordinario;
   • Compilare il Quadro CR per il credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero, se si opta per la tassazione ordinaria;
   • Indicare l’immobile nel Quadro RW (monitoraggio fiscale) fino all’anno della vendita.

Inoltre, l’immobile situato nel Regno Unito è soggetto all’Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero (IVIE) fino all’anno della vendita, con un’aliquota dello 1,06% sul valore di mercato.

Consulenza fiscale online

La vendita di un immobile situato nel Regno Unito da parte di un residente fiscale italiano comporta sicuramente complessità fiscali, ma il sistema convenzionale fornisce gli strumenti per evitare la doppia imposizione attraverso il meccanismo del credito d’imposta.

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