Scenari Immobiliari, high street al centro degli investimenti

Al centro del convegno di Scenari Immobiliari (Rapporto 2025 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia) i temi delle high street e dei mercati secondari portano in primo piano le tendenze del lusso e dei consumatori alto-spendenti. Perché quando si parla di vie come Monte Napoleone a Milano o Condotti a Roma, il target è quello. Marco Barbieri, segretario generale Confcommercio Milano, Lodi Monza e Brianza, nel convegno sullo shopping tourism 2025 aveva precisato che lo scontrino medio nelle vie del Quadrilatero della moda a Milano è di circa 2.600 euro. Scontrino medio, sia ben chiaro. Il turista di alta gamma spende dalle 9 alle 10 volte di più rispetto al turista medio. In certe vie di Roma i valori non sono molto diversi, anche se il futuro del mercato immobiliare per i negozi del lusso non si giocherà solo sull'eterna polarizzazione tra Milano e Roma, due mercati fra l'altro molto diversi anche come dinamiche socio-culturali e squisitamente immobiliari come hanno brillantemente spiegato Niccolò Suardi (Colliers Italia) e Vittorio Morelli (MR Investment). Suardi ha ricordato che il mercato del lusso ha visto una flessione globale del 2% e non accadeva dal 2008. In un mercato che cuba 350 miliardi di euro non è poca cosa. Oltretutto, i consumatori luxury o di alta gamma sono scesi da 400 a 350 milioni a livello mondiale. Qualcuno potrebbe ripetere "anche i ricchi piangono", ma non vi preoccupate: la povertà non c'entra niente, è una questione di flussi mancati o ridotti (pensate al venir meno dei milionari russi in Italia).

Milano e Roma. La narrazione dell'Italian real estate continua a pendolare tra queste due città emblema di un paese che, stando ai paper internazionali, non sembra vantare città altrettanto, se non più, belle e storiche come Torino, Venezia, Genova, Firenze, Bologna, Napoli, Bari, Palermo e ci scusiamo per le altre decine di città piccole ma preziose dotate di splendidi centri storici con vie dello shopping attrattive. Come ha giustamente ricordato Giulia Comparini (Cocuzza) "senza la funzione del retail e dei retailer non c'è rigenerazione urbana". È vero.

All'interno dei grandi mercati immobiliari di Milano e Roma ci sono altre vie non meno belle e importanti, le cosiddette vie secondarie che sono in realtà spesso strade laterali o vicine a quelle high street che rispondono a nomi reboanti come Monte Napoleone a Milano o via Condotti a Roma. Basti pensare all'enorme differenza in termini di conformazione urbanistica tra il centro di Roma e quello di Milano. Ma su questi temi torneremo.

Centri commerciali di nuovo nel mirino degli investitori

Diamo prima un'occhiata ai dati di Scenari Immobiliari. Anche nel 2024 gli investitori hanno mostrato grande interesse nei confronti del mercato immobiliare commerciale europeo, anche se con livelli di dinamicità ridotti rispetto a quanto stimato: i volumi totali d’investimento hanno raggiunto 30 miliardi di euro, con un consolidamento dei trend nei mercati di Regno Unito (7,5 miliardi di euro), Germania (poco più di 6,7 miliardi di euro) e Francia (quasi 4,5 miliardi di euro) e un’ulteriore crescita in Spagna (quasi 2,5 miliari di euro) e Italia (circa 2,6 miliardi di euro). I centri commerciali sono tornati sotto la lente degli investitori, soprattutto se ben posizionati, moderni e capaci di garantire flussi di cassa costanti e rendimenti migliori rispetto a quelli delle altre asset class. Giustamente Roberto Zoia, presidente di Cncc, ha ricordato che i centri commerciali non devono però essere visti solo come "prodotto da puro cash flow". I centri commerciali sono macchine complesse che richiedono un'attenzione costante sul fronte degli investimenti e dell'innovazione, soprattutto in questi anni di veloci cambiamenti.

Anche le principali high street del Continente sono state interessate, nel corso del 2024, da una serie di importanti transazioni.

Si stima che i volumi degli investimenti retail possano crescere di circa il 20% nel corso del 2025, fino a 35 miliardi di euro, grazie a una possibile riduzione dei tassi di interesse da parte della Bce e all’allineamento dell’inflazione al livello obiettivo del 2%, con un aumento della potenziale capacità di spesa dei consumatori dovuta alla crescita delle retribuzioni e al raggiungimento del livello più basso di disoccupazione.

“Le strategie di investimento degli operatori istituzionali sono in continua evoluzione - commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari– e stanno sviluppando modelli di leasing innovativi che non si concentrano esclusivamente sullo spazio fisico di vendita ma includono servizi immobiliari a più elevato valore aggiunto, strumenti di comunicazione digitali e marketing partnership strategiche. Le principali high street europee hanno vissuto negli ultimi anni una fase di rinascita guidata dal progressivo ritorno dei flussi turistici a livelli pre-pandemici e dal loro successivo superamento. L’interesse crescente per il posizionamento lungo le high street delle principali città europee si riflette direttamente sugli incrementi dei valori di locazione registrati nel 2024, nonostante alcune location inizino a mostrare elementi di criticità soprattutto in quelle città dove il mix relativo all’offerta commerciale inizia a non essere più allineato e coerente con le nuove esigenze dei consumatori. Anche per le high street i modelli di locazione convenzionali risultano ormai obsoleti, sostituiti da accordi flessibili tra proprietari e inquilini capaci di rappresentare un'opportunità, non solo per marchi emergenti e di ridotte dimensioni societarie di occupare i rari spazi liberi disponibili lungo le principali vie dello shopping, ma anche per l’innovazione, la vivacità e dinamicità delle stesse. Nonostante il continuo sviluppo e diffusione dell’eCommerce, che richiede agli operatori un continuo adattamento e investimento nella digitalizzazione, quanto registrato nel 2024 consolida l’andamento, già rilevato nella scorsa edizione del report, di ritorno all’acquisto presso il negozio fisico dopo la crescita esponenziale del periodo pandemico”.

Nel 2024 nei principali Paesi europei i valori di vendita e i canoni di locazione hanno mostrato ancora una volta un incremento medio dell’1,5%, che si prevede possa essere seguito da un ulteriore rialzo di quasi il 2%, durante il 2025. Tale consolidamento e incremento delle dinamiche di crescita del comparto retail è riconducibile a una nuova convergenza tra settore turistico e mercato degli shopping center soprattutto in location considerate tradizionalmente secondarie e connotate da crescenti e destagionalizzati livelli di attrattività e sempre più considerati alla stregua di servizi, luoghi di aggregazione e spazi per eventi e iniziative di riferimento per le comunità locali.

In Italia nel 2024, nonostante la brusca battuta d’arresto registrata per gli sviluppi immobiliari all’interno della città di Milano, le dinamiche di investimento nel comparto commerciale sono risultate positive, grazie al progressivo miglioramento del contesto finanziario e macroeconomico, al processo di repricing  ormai prossimo alla conclusione e all’espansione dei rendimenti che hanno interessato il mercato nazionale. I quasi 2,6 miliardi di euro rappresentano più del triplo della quota registrata nel 2023 e la miglior performance degli ultimi 7 anni. Anche al netto dell’importante transazione di Monte Napoleone 8, il volume raggiunto dagli investimenti sarebbe risultato prossimo ai livelli registrati nell’anno pre-pandemia.

Anche in questi primi mesi del 2025 il volume di investimenti ha superato 550 milioni di euro, grazie al livello più alto mai raggiunto dal 1° trimestre negli ultimi 5 anni. A questo risultato hanno contribuito le compravendite di outlet village in Toscana e Liguria e di alcuni spazi commerciali nelle high street di Milano e Firenze. Location attenzionate da family office e occupier nonché nelle strategie di espansione della grande distribuzione.

Nel corso del 2024 il mercato immobiliare commerciale ha messo a segno un fatturato complessivo di circa 8,7 miliardi di euro, con un incremento rispetto all’anno precedente superiore a quaranta punti percentuali. Dopo un quinquennio nel corso del quale il peso delle grandi superfici commerciali sulla composizione del fatturato immobiliare di settore è passato dal 70 a più dell’80%, le grandi transazioni che nel 2024 hanno interessato gli spazi retail lungo le principali high street e secondary street italiane hanno portato la quota del fatturato a raggiungere il 25%, interrompendo una dinamica di medio periodo apparentemente consolidata. Il rilievo delle transazioni avvenute nel 2024 ha confermato le dinamiche positive già registrate nel corso del 2023 consolidando i trend rispetto al periodo pre-pandemico. Il mercato immobiliare retail delle regioni centrali sì è mostrato quello maggiormente dinamico rispetto ai risultati ottenuti nel 2023, seguito dalle regioni del nord, le quali continuano a concentrare quasi la metà degli scambi, in prevalenza localizzati nei mercati del nord-ovest.

Le quotazioni delle grandi superfici commerciali (Gsc) e dei negozi sono cresciute rispettivamente dello 0,4% e dello 0,6% nel 2024, mentre i canoni di locazione sono aumentati dello 0,6% e dello 0,4%. Le regioni settentrionali hanno evidenziato migliori dinamiche per quanto riguarda i valori unitari di vendita degli esercizi di vicinato e i canoni di locazione delle Gsc, cresciuti entrambi dell’1% rispetto al 2023. Quest’ultimo incremento è la diretta conseguenza delle buone prestazioni in termini di occupancy e di rendimenti delle maggiori strutture commerciali del territorio, localizzate sia nei principali capoluoghi che in ambiti urbani secondari, caratterizzati da solidi bacini di utenza e da footfall consolidati. Ancora una volta le regioni del centro e del sud hanno fatto registrare variazioni positive, pur con livelli di dinamicità inferiori, ricomprese rispettivamente tra lo 0,1 per cento dei canoni di locazione degli esercizi di vicinato dei territori meridionali e insulari della Penisola e lo 0,6% dei valori unitari di vendita dei negozi delle quattro regioni centrali.

High street, Secondary street e località del lusso nel nuovo decennio

Secondo il Rapporto di Scenari Immobiliari, che ha analizzato più di 28 chilometri di high street e 42 chilometri di secondary street dei principali centri urbani della Penisola, le grandi vie dello shopping italiano non hanno mostrato, nel corso dell’ultimo anno, profonde evoluzioni e trasformazioni: le maggiori variazioni sono state rilevate in tema di vacancy.

La Capitale vanta una percentuale di vacancy per lo più inferiore al 10%, con performance positive soprattutto nelle high street. Fa eccezione Galleria Alberto Sordi, con una quota di unità ancora vuote maggiore: questa condizione deriva dalla recente riapertura dello spazio commerciale, all’inizio del 2024 ancora in fase di commercializzazione, ma si stima che l’intervento complessivo, una volta concluso, porterà ricadute significative in termini di qualità dell’offerta, soprattutto in un tale nodo strategico per lo shopping romano urbano e internazionale.

Le vie commerciali milanesi del Quadrilatero della moda sono da alcuni anni oggetto di profonde trasformazioni, con interventi di ampliamento, riqualificazione, avvicendamento di marchi e ridisegno degli spazi. L’interesse per la zona, già consolidato a livello internazionale, è destinato a crescere ulteriormente con il posizionamento di via Monte Napoleone in cima alla classifica delle principali vie dello shopping mondiale, come da rilievo di mercato effettuato da Scenari Immobiliari. Nel corso del 2024 è invece lievemente aumentato il tasso di vacancy delle secondary street meneghine, con un incremento anno su anno di quasi due punti percentuali.

Venezia ha diverse high street che si caratterizzano per l’assenza di unità commerciali non utilizzate, migliorando le performance generali delle principali vie dello shopping, nonostante le problematiche che stanno interessando il Fondaco dei Tedeschi. Piccoli progressi si registrano anche per le vie commerciali di Mestre, con un tasso di vacancy che, rispetto al 2023, è calato di circa un punto percentuale.

Firenze mostra, come nel 2023, un livello di occupancy stabile nelle vie commerciali principali, ben posizionate sui primari circuiti turistici cittadini, mentre sconta qualche chiusura nelle strade secondarie, frequentate per lo più dagli acquirenti locali.

Migliora, a livello complessivo, anche la prestazione di Napoli, dove si è rilevato un tasso di vacancy inferiore al 7% nelle sue vie commerciali più prestigiose, con la sola eccezione di via Calabritto (che sfiora una vacancy del 14%). Le secondary street della città partenopea mostrano segnali di crescita, con una diminuzione del numero di unità vuote di oltre due punti percentuali, sebbene i valori rimangano puntualmente elevati.

Rimangono stabili le percentuali di occupancy nelle vie dello shopping di massa di Torino, mentre appare in lieve aumento il tasso di sfitto delle strade considerate maggiormente attrattive.

Bologna sconta qualche chiusura sia nelle high street non strettamente legate al lusso sia nelle vie cittadine secondarie, con variazioni comprese tra uno e due punti percentuali. La città deve ancora evolversi, in ambito commerciale, per poter sfruttare al meglio le opportunità che la sua riscoperta vocazione turistica può favorire e sostenere.