Come aprire una casa vacanze? disciplina fiscale

L’espressione “casa vacanze” identifica una specifica tipologia di struttura ricettiva extra-alberghiera, concepita per accogliere turisti per periodi di tempo limitati. Generalmente, si tratta di un immobile arredato e dotato di tutti i comfort necessari per un soggiorno autonomo, offerto in locazione senza la fornitura di servizi continuativi tipici degli hotel, come la reception operativa 24 ore su 24 o la ristorazione.

Questa distinzione è fondamentale per tracciare una linea di demarcazione rispetto ad altre forme di ospitalità come i Bed and Breakfast (B&B) o gli affittacamere. Mentre i B&B spesso implicano una gestione più familiare e la fornitura della colazione, e gli affittacamere consistono nella locazione di singole stanze all’interno di un appartamento, la casa vacanze si caratterizza per la concessione in uso esclusivo dell’intero immobile, garantendo agli ospiti maggiore privacy e indipendenza.

Definizione

La  casa vacanze è una struttura ricettiva extra-alberghiera legata alla concessione in affitto temporaneo di un appartamento o una casa arredati, come alternativa al pernottamento in hotel. Si tratta di strutture abitative per lo più di proprietà di privati, che vengono concesse in locazione temporanea, arredate, a turisti che ne richiedono disponibilità. La caratteristica principale di questa attività riguarda la possibilità di fornire servizi come ad esempio, la pulizia giornaliera, servizi di trasporto, visite guidate, etc.

La regolamentazione specifica e dettagliata delle case vacanze è demandata alle legislazioni regionali. Ogni Regione italiana ha infatti emanato proprie leggi e regolamenti che definiscono i criteri strutturali, i requisiti igienico-sanitari, le procedure amministrative per l’avvio dell’attività, gli obblighi di comunicazione degli ospiti e, in alcuni casi, i sistemi di classificazione. Questa autonomia regionale comporta una certa eterogeneità nella disciplina delle case vacanze sul territorio nazionale, rendendo fondamentale per chi intende avviare o gestire una casa vacanze conoscere approfonditamente la normativa vigente nella specifica Regione in cui si trova l’immobile. Oltre alle leggi regionali, è importante considerare anche i regolamenti comunali, che possono introdurre ulteriori disposizioni o limitazioni, ad esempio in merito alle zone in cui è consentita l’attività o alle modalità di gestione della tassa di soggiorno.

La normativa

La normativa in materia di case vacanze e locazioni turistiche è definita principalmente a livello regionale, in accordo con la legge quadro nazionale sul turismo (Legge n. 135/01). Tuttavia, esistono definizioni generali a livello statale. L’articolo 6 della Legge n. 217 del 1983 “Legge quadro per il turismo e interventi per il potenziamento e la qualificazione dell’offerta turistica“, la quale definisce le case e gli appartamenti per vacanze come:

Parallelamente, la locazione turistica, spesso denominata anche “affitto breve“, è disciplinata dalla Legge n. 96 del 2017 e dall’articolo 4 del Decreto Legge n. 50 del 2017, e si caratterizza per contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni.

Ciascuna Regione poi, in armonia con la legislazione comunitaria e nazionale, promuove e disciplina le strutture ricettive extralberghiere, per valorizzare la fruizione turistica dei beni naturalistici, ambientali e culturali del territorio.

La verifica della legge regionale di riferimento

La normativa delle Regioni in materia di turismo si muove lungo le direttive tracciate dalla normativa statale che si è succeduta nel tempo passando dalla citata legge quadro sul turismo (L. n.217/1983 poi abrogata dalla L.135/2001 “Riforma della legislazione nazionale del turismo”) sino a giungere all’ultimo intervento normativo attuato con il c.d. Codice del Turismo (D.Lgs. 23 maggio 2011, n.79 “Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonché attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprietà, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio”) che ha, a sua volta, abrogato la precedente legge quadro n. 135/2001.

Le Regioni, infatti, nel tempo hanno variamente disciplinato la materia intervenendo sui seguenti settori:

• Organizzazione turistica regionale e ripartizione delle funzioni in materia di turismo tra regione, province e comuni;
• Disciplina rivolta agli operatori turistici (agenzie di viaggio, imprese turistiche);
• Disciplina delle strutture ricettive (classificazione e caratteristiche di strutture alberghiere ed extra-alberghiere, quali campeggi, Bed & Breakfast, affittacamere);
• Sostegno alle imprese turistiche.

In questo contesto di delega e quindi di diversificazione delle disposizioni valide in ogni regione è fondamentale andare ad analizzare la legge regionale sul turismo in vigore per verificare gli aspetti dispositivi previsti per l’avvio e la gestione di una casa vacanze. Questo aspetto è indispensabile per iniziare da subito ad operare in modo corretto. Per esigenze di brevità e per le moltissime modifiche che intercorrono nel tempo, non pubblichiamo l’elenco delle leggi regionali sul turismo, ma ti invito a tenerti sempre aggiornato sulla pubblicazione di integrazioni, modificazioni o nuove pubblicazioni attraverso il portale della tua regione.

La differenza con la locazione turistica

La locazione turistica è legata alla mera messa a disposizione di un’abitazione per un breve periodo (legato a finalità turistiche), dietro il rilascio di un corrispettivo in denaro. Pertanto, con questa disciplina si mette esclusivamente a disposizione dell’ospite l’abitazione, senza poter offrire servizi aggiuntivi rispetto alle pulizie finali, ed il cambio di biancheria a pernottamento. Al contrario, la caratteristica principale della casa vacanze è la possibilità di offrire all’ospite servizi aggiuntivi, legati sia a servizi tipici di un hotel, come ad esempio la pulizia giornaliera, ma anche servizi esterni da offrire assieme al pernottamento.

I modelli di business applicabili

Negli ultimi anni il numero di contatti che ci sono arrivati per ricevere assistenza sull’avvio e la gestione degli adempimenti fiscali legati ad una casa vacanze sono stati moltissimi. Il boom legato all’avvio di questo tipo di attività di home sharing è da ricercare in due ordini di motivi:

• Da una parte vi è la possibilità di strutturare un business legato sia dall’utilizzo di beni immobili di proprietà da mettere a reddito, ma anche dalla possibilità di prendere la disponibilità (con contratti di locazione, comodato o di mandato alla gestione senza rappresentanza), per ampliare il business, sia all’interno di una stessa zona, ma anche attraverso la gestione di business sparsi per l’Italia, magari raccolti da uno stesso “marchio”;
• Dall’altra vi è la maggiore redditività che questo tipo di struttura ricettiva può garantire rispetto ad una più semplice locazione turistica. La possibilità di sfruttare i servizi esterni alla locazione da poter mettere a disposizione degli ospiti, infatti, portano ad una maggiore complessità di gestione, ma in compenso la redditività che si può ottenere è molto più elevata rispetto a quella ottenibile dalla mera messa a disposizione dell’immobile. La redditività che si può ottenere, in molti casi, è davvero interessante e se si è capaci di sfruttare bene le opportunità legate ai servizi presenti nel territorio circostante.

Da circa dieci anni il mondo del vacation rental è sicuramente esploso. La nascita di portali di intermediazione come il famosissimo Airbnb, la nascita di figure specializzate nella gestione di immobili di terzi (gli “host” o “property manager“) sono soltanto alcuni esempi di quanto questo settore sia ancora oggi in fermento, ed in continuo mutamento. Per questo motivo, soltanto un consulente che è all’interno di questo settore può davvero consigliarti nel modo corretto per restare al passo con l’evoluzione di questo modello di business.

La gestione dell’attività: imprenditoriale non imprenditoriale

Una distinzione fondamentale riguarda la modalità di gestione dell’attività, che può avvenire in forma imprenditoriale o non imprenditoriale (occasionale). La qualificazione dipende principalmente dal numero di immobili gestiti nello stesso comune. Generalmente, la gestione di più di tre unità immobiliari all’interno dello stesso comune è considerata attività imprenditoriale.

Questa distinzione è cruciale in quanto comporta adempimenti amministrativi e fiscali differenti. La gestione imprenditoriale implica, ad esempio, l’obbligo di iscrizione al Registro delle Imprese e, in genere, l’apertura di una partita Iva, mentre per la gestione non imprenditoriale tali adempimenti potrebbero non essere necessari. La soglia precisa, tuttavia, può variare e necessita di verifica normativa aggiornata, guardando la legge regionale di riferimento.

Caratteristiche dell’immobile

Per poter avviare questa attività è necessario che siano rispettate anche alcune caratteristiche tecniche relative all’immobile o agli immobili con i quali si gestisce l’attività. È necessario, quindi, attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. Si tratta, in pratica, dei normali requisiti previsti per le normali civili abitazioni.

Oltre a questo aspetto, puramente formale, è necessario individuare immobili che possano garantire un’adeguata redditività al fine di remunerare adeguatamente l’imprenditore, una volta sostenuti i costi di gestione. Parlo non a caso di imprenditore, in quanto, voglio precisarlo subito, ritengo che avviare questo tipo di attività richieda l’esercizio in forma imprenditoriale dell’attività.

Stimare la redditività di un immobile non è mai semplice, sono moltissimi gli elementi da prendere in considerazione: dalla città, al quartiere, fino ad arrivare al numero di stanze, alla metratura, alla presenza di viste particolari, come nei centri storici o nelle città di villeggiatura. Il consiglio che posso darti è quello di valutare la redditività andando su portali di intermediazione per analizzare i valori di immobili situati nella stessa zona. Non può rappresentare, certamente, una stima puntuale, ma può essere un primo parametro di riferimento per capire quanto può essere redditizia l’attività. In ogni caso, se sei interessato ad approfondire l’aspetto legato alla redditività ti consiglio la lettura di questo articolo dedicato: “Affittare casa: 7 regole per guadagnare di più“.

Normative edilizie e urbanistiche

Prima di avviare l’attività, è fondamentale verificare la destinazione d’uso dell’immobile presso il Comune competente. La destinazione d’uso deve essere compatibile con l’ospitalità turistica (solitamente residenziale o turistico-ricettiva). Eventuali modifiche strutturali o di destinazione d’uso potrebbero richiedere permessi edilizi specifici (es. SCIA per interventi di manutenzione straordinaria o CILA per interventi minori). È cruciale consultare il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune e le relative norme di attuazione per assicurarsi che l’immobile rispetti i parametri urbanistici (volumetria, altezze, distanze dai confini, ecc).

Dispositivi di sicurezza

La presenza di dispositivi di sicurezza è fondamentale per tutelare l’incolumità degli ospiti. In particolare:

• Estintori: È generalmente richiesto almeno un estintore portatile di classe A, B, C, facilmente accessibile e con cartello indicatore ben visibile. Le normative regionali o comunali possono specificare il numero e la tipologia di estintori in base alle dimensioni e alle caratteristiche dell’immobile. È importante verificare periodicamente la carica degli estintori e provvedere alla loro revisione o sostituzione secondo le scadenze indicate;
• Rilevatori di fumo: L’installazione di rilevatori di fumo, soprattutto nelle camere da letto e nei corridoi, è sempre più spesso raccomandata o addirittura obbligatoria a livello regionale. Questi dispositivi forniscono un allarme precoce in caso di incendio, consentendo agli ospiti di evacuare l’immobile in sicurezza;
• Kit di pronto soccorso: È consigliabile mettere a disposizione degli ospiti un kit di pronto soccorso di base, contenente materiale per piccole medicazioni;
• Piano di evacuazione: In strutture più grandi o con particolari rischi, potrebbe essere necessario predisporre un piano di evacuazione in caso di emergenza, con indicazioni chiare sulle vie di fuga e sui punti di raccolta.

Gli adempimenti per l’avvio dell’attività

Per avviare l’attività di gestione in forma imprenditoriale di una casa vacanze è necessario rispettare alcune norme dettate dalla normativa amministrativa e fiscale. Per una migliore fruizione abbiamo deciso di schematizzare i principali adempimenti da porre in essere. In particolare, i principali adempimenti amministrativi possono essere così di seguito schematizzati:

• Presentazione della SCIA “Segnalazione Certificata di Inizio Attività“, al Comune interessato;
• Apertura della partita Iva e scelta del regime fiscale da adottare;
• Iscrizione in Camera di Commercio, al registro delle imprese;
• Iscrizione alla gestione commercianti Inps;
• Codice identificativo dell’immobile (CIN);
• Verifica del possesso delle certificazioni amministrative.

Presentazione della SCIA in Comune

Prima di iniziare l’attività di casa vacanze in forma imprenditoriale è obbligatoria la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in Comune. Il riferimento è sempre quello del Comune nel quale ha sede l’attività. Nel caso in cui vi siano più immobili situati in comuni diversi, questa comunicazione dovrà essere presentata per ogni Comune interessato.

La trasmissione del modello avviene con modalità telematiche tramite gli strumenti messi a disposizione dallo stesso Comune. Tale comunicazione ha l’obiettivo di segnalare al Comune tutti i dati relativi agli immobili per i quali si svolge l’attività. Per la trasmissione della domanda ogni Comune mette a disposizione un portale per l’invio della SCIA. Solitamente, il portale telematico maggiormente utilizzato dai comuni è “Impresainungiorno.gov.it“. Quì puoi trovare tutte le informazioni per la compilazione e la presentazione telematica della SCIA per l’esercizio di attività di casa o appartamenti per vacane.

Il consiglio che voglio darti su questo aspetto è di concentrarti sui requisiti più importanti che vengono richiesti nella SCIA per questo tipo di attività. Si tratta, in particolare, del rispetto dei:

• Requisiti morali dell’imprenditore;
• Requisiti dei locali ove viene svolta l’attività.

Per la verifica dei requisiti morali è richiesta la compilazione e trasmissione di una autocertificazione da parte del gestore. Per quanto riguarda, invece, i requisiti dei locali sono richiesti una serie di documenti da allegare alla SCIA, volti a dimostrare la conformità urbanistica e degli impianti alle normative vigenti assieme al possesso dei requisiti igienico sanitari. Tieni presente che non è possibile fornire una lista esaustiva di questo tipo di requisiti in quanto ogni Comune prevede disposizioni specifiche. In alcuni casi, infatti, si sono riscontrate anche disposizioni volte alla verifica di dispositivi antincendio.

È opportuno sapere che la data di inizio dell’attività coincide sempre con il giorno in cui viene trasmessa telematicamente la SCIA al Comune. Questo significa che fino a quel giorno l’attività non può formalmente iniziare.

Apertura della partita Iva

Dal momento in cui viene presentata la SCIA in Comune vi sono trenta giorni di tempo per effettuare la comunicazione di apertura della partita Iva e per l’iscrizione dell’attività in Camera di Commercio (che vedremo nel paragrafo successivo).

L’apertura della partita Iva deve essere effettuata attraverso la compilazione dell’apposito modulo per la richiesta di attribuzione di partita Iva, da inviare in modalità cartacea o telematica all’Agenzia delle Entrate (modello AA9/12). La presentazione del modello di apertura della partita Iva è adempimento semplice, ma occorre prestare attenzione a degli aspetti importanti. Mi riferisco:

• Alla scelta del corretto codice attività;
• Alla scelta del regime fiscale da applicare all’attività.

Per quanto riguarda l’individuazione del corretto codice attività, è necessario l’utilizzo del seguente codice ATECO:

Scelta del regime fiscale

Per quanto riguarda, invece, la scelta del regime fiscale da applicare per una attività esercitata in forma individuale ci sono due regimi fiscali a disposizione tra cui è possibile scegliere. Si tratta del:

• Regime forfettario;
• Regime della contabilità semplificata.

Senza voler entrare nel dettaglio di questi regimi, quello che posso dirti è che oggi il regime forfettario è sicuramente il regime più vantaggioso per le partite Iva individuali. Il regime prevede una tassazione al 5% per le nuove attività (per cinque anni). Successivamente l’aliquota sale al 15% (e rimane tale per tutto il periodo di permanenza in questo regime fiscale). In alternativa a questo regime è possibile optare per il regime della contabilità semplificata. Si tratta sicuramente di un regime fiscale più complesso, che prevede l’applicazione dell’Iva e dell’IRPEF sul reddito (non previste per il regime forfettario). Tuttavia, in questo regime è possibile determinare il reddito come differenza tra ricavi imponibili e costi deducibili (aspetto non previsto nel regime forfettario che applica i coefficienti di redditività).

Al fine di individuare il regime fiscale migliore per la tua situazione personale ti consiglio di affidarti ad un dottore Commercialista esperto, in modo da indirizzarti (attraverso specifiche simulazioni numeriche) verso il regime fiscale per te più vantaggioso. La pianificazione fiscale, in questi casi, è opportuno che venga effettuata prima dell’inizio dell’attività. Per questo motivo, al termina di questo articolo puoi trovare il link per metterti in contatto con noi e ricevere il preventivo per una consulenza fiscale personalizzata.

Esercizio in forma societaria

È opportuno precisare, infine, che l’attività di casa vacanze può essere esercitata anche in forma societaria (attraverso società di persone o di capitali). Tuttavia, considerati i maggiori costi di gestione solitamente è una scelta consigliata solo quando gli immobili da gestire sono numerosi o quando la redditività che si riesce ad ottenere è elevata (e la pianificazione fiscale porta spesso verso questa direzione). Per questo è importante effettuare delle valutazioni di convenienza accurate per individuare la forma migliore per l’esercizio di questo tipo di attività.

Iscrizione in Camera di Commercio

Trattandosi di attività commerciale è obbligatoria l’iscrizione nel Registro delle Imprese istituito presso la Camera di Commercio del Comune ove ha sede il soggetto che svolge l’attività. Come anticipato questa comunicazione deve essere effettuata in concomitanza con la domanda di apertura della partita Iva.

L’iscrizione al Registro delle Imprese presuppone il pagamento  di diritti di segreteria e di bollo per circa 35 euro oltre al versamento del diritto annuale, che varia dai 53 euro per le ditte individuali, fino ai circa 200 euro per le società.

Iscrizione alle Gestione commercianti dell’Inps

I soggetti che esercitano un’attività turistico ricettiva, sono tenuti all’iscrizione presso la Gestione commercianti dell’Inps. Si tratta di una gestione previdenziale obbligatoria che prevede il versamento di contributi fissi annuali, per oltre 4.800 euro, a prescindere dai compensi percepiti. Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa 18.000 euro e consentono di ottenere un anno di contribuzione previdenziale.

Il versamento dei contributi fissi deve essere obbligatoriamente effettuato attraverso quattro rate trimestrali, alle seguenti scadenze (utilizzando il modello F24):

• 16 maggio;
• 20 agosto;
• 16 novembre;
• 16 febbraio (dell’anno successivo).

I contributi eventualmente eccedenti il reddito minimale sono calcolati con aliquota contributiva di circa il 24%. Il versamento di questi ulteriori contributi (variabili) deve essere effettuato alle scadenze previste per il versamento delle imposte sui redditi (giugno e novembre).

In pratica, si devono obbligatoriamente versare i contributi fissi, a prescindere dal volume dell’attività, mentre i contributi variabili sono dovuti solo al superamento della soglia minima di reddito. Come hai potuto vedere l’adempimento contributivo è assai dispendioso (soprattutto nella fase di avvio dell’attività), da valutare attentamente quando si vuole avviare un’attività commerciale.

Codice Identificativo Nazionale dell’immobile (CIN)

A partire dal 1° gennaio 2025, è obbligatorio per tutte le case vacanze e le locazioni turistiche richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo ha lo scopo di monitorare gli affitti a breve termine e garantire il rispetto delle leggi locali, oltre a combattere le forme irregolari di ospitalità. La procedura per ottenere il CIN prevede la registrazione nella Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e degli Immobili in Locazione Breve (BDSR) tramite il portale del Ministero del Turismo.  

Il codice deve essere esposto in modo visibile all’esterno della proprietà e deve essere indicato in tutte le pubblicità, sia cartacee che digitali, incluse le piattaforme online come Airbnb e Booking.com. La mancata esposizione del CIN comporta sanzioni pecuniarie.  

Ulteriori adempimenti amministrativi

Registrazione degli ospiti ed imposta di soggiorno

La normativa nazionale prevede specifici obblighi di comunicazione nei confronti delle autorità competenti. È obbligatorio segnalare la presenza degli ospiti alla Questura di competenza entro 24 ore dal loro arrivo (o entro 6 ore per soggiorni di una sola notte) tramite il portale online “Alloggiati Web” della Polizia di Stato. Questa comunicazione è un requisito essenziale per la pubblica sicurezza, come previsto dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS). Dal 18 novembre 2024, è inoltre vietato l’utilizzo di cassette di sicurezza per l’autoconsegna delle chiavi, imponendo che il check-in sia effettuato di persona.

Comunicazioni ISTAT

Oltre alla comunicazione alla polizia, è necessario adempiere agli obblighi di comunicazione statistica nei confronti dell’ISTAT (Istituto Nazionale di Statistica). Tutte le strutture ricettive, incluse le case vacanze, sono tenute a comunicare i dati relativi agli arrivi e alle presenze degli ospiti, generalmente su base mensile. La comunicazione avviene online attraverso le piattaforme predisposte dalle singole regioni e prevede la compilazione del modello C/59. È importante comunicare i dati anche in assenza di ospiti durante il mese. La mancata o errata comunicazione comporta sanzioni amministrative che possono arrivare fino a 2.500 euro per ogni mese di omissione.

Certificato di prestazione energetica

Cosi come previsto dalla normativa europea è necessario farsi rilasciare il Certificato di prestazione energetica dell’edificio (APE), da parte di un tecnico abilitato, e tenerlo a disposizione. Il certificato viene rilasciato da tecnici abilitati come i geometri, gli architetti e gli ingegneri che faranno dei sopralluoghi atti a misurare gli indici di efficienza energetica per poi trasmetterli telematicamente in regione cosi come prevede la normativa.

Contrarre una polizza assicurativa conto terzi 

Può essere opportuno, anche se non obbligatorio stipulare una polizza assicurativa conto terzi al fine di tutelare il proprio bene immobile. Anche i conduttori farebbero bene ad avere sempre una polizza assicurativa aperta proprio per coprire eventuali danni che dovessero arrecarsi durante la permanenza nell’immobile.

Imposta di soggiorno

Molti Comuni hanno istituito la tassa di soggiorno, un’imposta a carico dei turisti che pernottano nelle strutture ricettive presenti sul territorio comunale. I gestori di case vacanze, in quanto intermediari, sono responsabili della riscossione di questa tassa dagli ospiti e del suo successivo versamento al Comune secondo le modalità e le scadenze stabilite dal regolamento comunale.

Le tariffe della tassa di soggiorno variano da Comune a Comune e possono dipendere dalla tipologia della struttura ricettiva e dalla durata del soggiorno. È fondamentale informarsi presso l’Ufficio Tributi del Comune per conoscere le tariffe applicabili, le modalità di riscossione (es. separatamente dal costo del soggiorno, inclusa nel prezzo), le scadenze e le modalità di versamento (es. tramite bonifico bancario, bollettino postale, piattaforma online). I gestori sono inoltre tenuti a fornire agli ospiti informazioni chiare sulla tassa di soggiorno e, in alcuni casi, a rilasciare una ricevuta del pagamento.

La disciplina Iva

Una volta analizzati gli aspetti che riguardano la fiscalità diretta di una casa vacanze a questo punto vediamo gli aspetti principali che riguardano l’applicazione dell’Iva. Sul punto, con la circolare n. 12/E del 1° marzo 2007, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al regime fiscale delle cessioni e locazioni di fabbricati. Infatti, nel paragrafo 9 della circolare, è delineato il regime impositivo ai fini Iva a cui sono soggette le locazioni di unità immobiliari a uso di casa vacanze.

Preliminarmente, è stato osservato che, a norma dell’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, così come modificato dal comma 8 dell’articolo 35 del D.L. n. 223/06, la locazione, anche finanziaria, di un immobile di tipo abitativo costituisce una operazione esente Iva. Tuttavia, da tale esenzione devono ritenersi escluse: “le prestazioni di alloggio effettuate nel settore alberghiero“. Questo è in linea con quanto stabilito dalla normativa comunitaria (articolo 135, punto 2, lettera a, della Direttiva 2006/112/Ce del 28/11/2006, che ha riformulato la Direttiva n. 388/77), secondo cui l’affitto e la locazione di beni immobili a uso abitativo sono esenti da Iva, a eccezione delle prestazioni di alloggio effettuate “nel settore alberghiero o in settori aventi funzioni analoghe“, così come definite dagli ordinamenti dei singoli stati membri.

Iva al 10%

Coerentemente con la normativa comunitaria, l’articolo 10, n. 8), del DPR n. 633/72, stabilisce che le locazioni di immobili a uso abitativo è esente dall’Iva, mentre, con specifico riferimento alle prestazioni di alloggio nel settore alberghiero, lo stesso decreto Iva prevede l’applicazione di una aliquota del 10%, qualora dette prestazioni siano rese “nelle strutture ricettive di cui all’articolo 6 della legge n. 217/83” (tabella A, parte III, n. 120, allegata al DPR n. 633/72).

Nel merito, l’Agenzia delle entrate si è espressa con la Risoluzione n. 117/E/2004, con la quale ha chiarito che:

In questo caso, la prestazione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10%. La Circolare n. 12/E/2007 ha confermato l’orientamento espresso con la suddetta risoluzione, pur nel mutato quadro normativo disposto dal D.L. n. 223/06. Pertanto, “anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico – alberghiero, e attratte nella specifica normativa Iva prevista per l’attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore“.

Fatturazione

È obbligatoria l’emissione della fattura, che deve contenere tutti gli elementi previsti dalla normativa IVA (dati del prestatore e del cliente, descrizione del servizio, imponibile, aliquota IVA applicabile, ecc.). L’IVA applicabile alle prestazioni di servizi ricettivi è attualmente del 10%.

Aprire una casa vacanze all’estero

L’ultimo aspetto che intendo trattare riguarda una casistica che, sempre più spesso, negli ultimi tempi ci viene chiesta. Mi riferisco alla possibilità di investire in immobili all’estero al fine di avviare l’esercizio di una casa vacanze. Ebbene, è sicuramente possibile operare con una attività imprenditoriale già avviata in Italia, aprendo una sede anche all’estero. In questo caso è opportuno, prima di tutto, pianificare correttamente la struttura organizzativa di cui l’attività si dovrà dotare. Occorre, infatti, valutare l’apertura di una società all’estero che si occuperà di acquistare l’immobile e gestire l’attività immobiliare. In alternativa, è possibile operare all’estero attraverso la costituzione di una stabile organizzazione all’estero di una società italiana.

Operare in forma personale per l’acquisto di un immobile estero è opzione da valutare con attenzione, questo sia per gli effetti legati alla tassazione in Italia dei redditi da locazione di fonte estera, sia per gli obblighi connessi al monitoraggio fiscale degli immobili detenuti all’estero, sia per il pagamento dell’IVIE.

Per questo motivo, se hai intenzione di estendere la tua attività all’estero, è opportuno pianificare nel modo migliore la tua attività ed individuare la migliore struttura giuridica possibile per la gestione dell’attività.

Per approfondire: Insediamento all’estero: stabile organizzazione o società?.

Contratto di locazione: la normativa

Per comodità di seguito puoi trovare una semplice bozza di contratto di locazione di tipo turistico. Scarica un bozza di contratto di locazione per casa vacanze.

Per maggiori informazioni sulla stesura del contratto, e sul possibile appoggio ad una agenzia immobiliare per la gestione dell’immobile e del check in e check out degli ospiti, vi rimando a questi contributi: “Contratto di locazione turistica: come redigerlo al meglio“ e “Locazione turistica con agenzie immobiliari“

Consulenza fiscale online

Stai pensando di avviare l’attività di gestione di una casa vacanze? In questo articolo ho cercato di indicarti tutti gli adempimenti che riguardano questo tipo di attività. Naturalmente si tratta di nozioni oggettive e teoriche che devono essere poi implementate in modo soggettivo sulla tua situazione personale. Ogni attività, infatti, è diversa dall’altra: c’è chi opera singolarmente, oppure in gruppo, chi opera solo su immobili di proprietà, oppure chi gestisce anche immobili di terzi.

Per questo motivo è importante effettuare una valutazione completa e personalizzata sulla tua situazione per individuare il regime fiscale migliore per la pianificazione fiscale della tua attività.

Di seguito il link per metterti in contatto con noi e ricevere il preventivo per una consulenza fiscale personalizzata.

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