Affitto, cosa fare se il proprietario non restituisce il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è una somma di denaro che l’inquilino versa al momento della firma del contratto di locazione. Non si tratta di un “anticipo” né di un “acconto” sul canone, ma di una cauzione a garanzia delle obbligazioni contrattuali. Il proprietario ha l’obbligo di restituirla alla fine del rapporto locativo, a meno che non sussistano motivi legittimi per trattenerla, come danni documentati o morosità.

Riguardo l’importo del deposito, l’art. 11, l. n. 392/1978, in materia di locazione abitative, stabilisce che:

“È nullo ogni patto con cui si conviene un deposito cauzionale superiore a tre mensilità del canone di locazione.”

Il limite mira a evitare squilibri contrattuali a danno del conduttore e non può essere derogato nemmeno con il consenso di quest’ultimo. Diversa è la situazione nelle locazioni non abitative, come quelle a uso commerciale, artigianale o transitorio. In questi casi, la normativa non prevede un limite. Le parti sono libere di concordare l’ammontare della cauzione, purché questo non si traduca in una clausola vessatoria o sproporzionata rispetto al valore dell’immobile e alla durata del contratto.

Quando il proprietario può trattenerlo legittimamente?

Il proprietario ha il diritto di trattenere, in tutto o in parte, il deposito cauzionale solo in presenza di inadempimenti da parte dell’inquilino. In particolare, si tratta di:

• mancato pagamento di una o più mensilità del canone;
• ritardi nei pagamenti delle spese condominiali a carico del conduttore. Tale trattenuta deve essere proporzionata e motivata, e l’inquilino ha diritto a ricevere un dettaglio scritto dei conteggi (bollette, estratti conto condominiali, ecc.).
• danni arrecati all’immobile non riconducibili alla normale usura;
• violazioni contrattuali documentabili (es. mancata riconsegna di chiavi, arredi rotti, ecc.).

Quanto allo stato dei luoghi alla riconsegna, occorre distinguere tra il deterioramento dovuto all’uso normale dell’immobile (es. vernice sbiadita, piccole crepe, segni del tempo) e i danni causati da negligenza o uso improprio da parte dell’inquilino (es. pareti imbrattate, piastrelle rotte, impianti danneggiati). In questo senso, la giurisprudenza ha chiarito che: “il locatore non può addebitare all’inquilino i segni dell’usura ordinaria, che rientrano nel normale corso del tempo. Al contrario, può legittimamente trattenere la cauzione solo in presenza di danni documentabili e non preesistenti.”

Come documentare lo stato dell’immobile alla riconsegna

Al momento della cessazione del contratto di locazione, il primo strumento utile a garantire trasparenza è il verbale di riconsegna dell’immobile. Un documento nel quale le parti attestano l’effettivo stato dell’immobile, la presenza o meno di danni e l’eventuale restituzione delle chiavi. Alla redazione del verbale può essere affiancata la documentazione fotografica o video, utile a fornire una prova visiva dello stato dei luoghi. Affinché il verbale abbia valore probatorio, occorre che sia sottoscritto sia dal locatore che dall’inquilino, preferibilmente in sede di sopralluogo congiunto. La firma di entrambi costituisce una presa d’atto reciproca della situazione dell’immobile, riducendo sensibilmente il rischio di successive eccezioni. È opportuno che il verbale riporti la data di riconsegna, condizioni dei locali e l’elenco di eventuali difformità rispetto all’inizio della locazione. Nel caso in cui siano presenti danni o ammanchi, è consigliabile indicarne natura, posizione e possibile responsabilità, specificando se le parti concordano o meno sulla loro imputabilità.

Cosa fare se il locatore non si presenta o rifiuta il verbale?

Può accadere che il locatore, al momento della riconsegna, non si presenti o si rifiuti di firmare il verbale. In tal caso, l’inquilino può documentare lo stato dell’immobile mediante un verbale unilaterale, nel quale l’inquilino descrive lo stato dei luoghi, allegando fotografie e dichiarando l’assenza del locatore. È utile inviare tale documento al proprietario tramite PEC o raccomandata A/R, così da dare prova dell’avvenuta consegna e della buona fede del conduttore. L’eventuale assenza del locatore non giustifica, di per sé, il trattenimento della somma. Anche in assenza di verbale firmato congiuntamente, la sussistenza di prove oggettive (foto, video, testimoni, documentazione inviata) è utile a dimostrare l’assenza di danni o inadempimenti da parte del conduttore.

Come chiedere la restituzione della caparra?

Il conduttore ha diritto, salvo eccezioni documentate, alla restituzione integrale del deposito cauzionale versato a inizio rapporto. Tuttavia, tale passaggio non è automatico. La forma consigliata per richiedere la restituzione della cauzione è l’invio di una raccomandata A/R oppure, a mezzo PEC. Questi strumenti garantiscono prova dell’invio e della ricezione del sollecito. La richiesta di restituzione del deposito deve essere inviata all’indirizzo del locatore o a quello del suo legale rappresentante, come risultante dal contratto di locazione. È preferibile che la comunicazione avvenga entro pochi giorni dalla riconsegna dell’immobile, soprattutto se nel verbale non sono state rilevate anomalie o danni imputabili al conduttore.

Tempi di restituzione secondo la legge

La legge non prevede un termine entro il quale il locatore debba restituire la cauzione. Tuttavia, la giurisprudenza ha chiarito che la restituzione deve avvenire in tempi ragionevoli, a partire dalla data di riconsegna dell’immobile, purché non vi siano pendenze o danni contestati. In linea generale, un termine di 15-30 giorni è considerato congruo. Oltre tale periodo, il conduttore può intraprendere un’azione per il recupero della somma, con richiesta degli interessi legali o moratori (art. 1224 c.c.).

È possibile fare causa per il mancato rimborso del deposito?

Sì, quando il locatore trattiene il deposito cauzionale senza un giustificato motivo, l’inquilino può tutelare i propri diritti anche in via giudiziale. Per le controversie in materia di locazione — e quindi anche per la restituzione del deposito cauzionale — la mediazione è obbligatoria (D.lgs. n. 28/2010). Ciò significa che, prima di poter fare causa, l’inquilino deve attivare un tentativo di conciliazione. La mediazione è un procedimento stragiudiziale che consente alle parti, con l’assistenza di un mediatore imparziale, di cercare una soluzione bonaria del conflitto.

Se la mediazione ha esito negativo (il locatore non compare o non si raggiunge una bonaria composizione della lite), il conduttore può procedere con l’azione giudiziale per ottenere la condanna del locatore alla restituzione della cauzione. L’azione è esperibile entro 10 anni dal momento della riconsegna dell’immobile. Il Giudice di pace è competente per le controversie in materia di locazione se il valore non supera 5.000 euro (art. 7 c.p.c.; art. 447 bis c.p.c.). Oltre tale importo, la competenza spetta al Tribunale, salvo che la materia non sia espressamente riservata al Tribunale anche per valori inferiori (locazioni commerciali o ultranovennali).

Ritardi ingiustificati: quali conseguenze?

Se il locatore ritarda la restituzione della cauzione senza aver formalizzato eccezioni, il comportamento può costituire un inadempimento contrattuale (art. 1218 c.c.) In tali casi, l’inquilino ha diritto non solo al rimborso integrale del deposito, ma anche agli interessi legali maturati dalla data in cui la somma è diventata esigibile. Il ritardo può anche essere un abuso del diritto, specie se il proprietario omette di fornire spiegazioni o ignora ripetuti solleciti. In presenza di questi presupposti, è legittimo avviare un procedimento per il recupero forzoso del credito, previa mediazione.

Calcolo degli interessi legali e moratori

Ai sensi dell’art. 1224 c.c., il locatore che non restituisce la cauzione entro i tempi ragionevoli è tenuto a corrispondere gli interessi legali di mora, anche in assenza di una formale messa in mora, dal momento in cui il credito è esigibile (ovvero dalla data della riconsegna dell’immobile). L’ammontare degli interessi legali è determinato annualmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze. Per il 2025, il tasso legale vigente è pari al 2,5%. Qualora il ritardo sia particolarmente grave o doloso, può essere richiesta anche l’applicazione di interessi moratori maggiorati, in quanto obbligazione pecuniaria derivante da contratto (art. 1284, co. 4, c.c.).