Übersicht: Maklerprovisionen in Deutschland nach Bundesländer (2025)

Beim Immobilienkauf in Deutschland fällt nicht nur der reine Kaufpreis ins Gewicht – auch die sogenannten Kaufnebenkosten sind entscheidend.

Ein großer Posten dabei: die Maklerprovision. Seit der Reform Ende 2020 hat sich einiges geändert – insbesondere für Käufer.

In diesem Beitrag verschaffen wir Ihnen einen umfassenden Überblick darüber, wie die Maklerprovision aktuell geregelt ist, wie hoch sie in den verschiedenen Bundesländern ausfällt und welche Spielräume es als Käufer und Verkäufer gibt.

Gesetzliche Grundlage: Was gilt seit der Reform 2020 bei Maklerprovisionen?

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt bei Kaufverträgen für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in ganz Deutschland eine klare Regel: Die Maklerkosten müssen zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt werden (§ 656b BGB). Ziel der Reform war es, Käufer finanziell zu entlasten – denn in vielen Regionen hatten diese vorher die vollständige Provision gezahlt.

Diese 50/50-Regel gilt allerdings nur für private Wohnimmobilien. Bei gewerblichen Immobilien, unbebauten Grundstücken oder Mehrfamilienhäusern mit mehr als drei Wohneinheiten ist die Provisionshöhe weiterhin frei verhandelbar – da kann der Käufer also auch allein zahlen. Der Käufer darf gesetzlich nie mehr zahlen als der Verkäufer – eine einseitige Belastung ist unzulässig und macht die Vereinbarung unwirksam.

Im Mietbereich gilt weiterhin das sogenannte „Bestellerprinzip“. Das heißt: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. In der Praxis ist das meist der Vermieter. Nur wenn ein Mieter selbst aktiv einen Makler beauftragt, muss er auch die Provision übernehmen – maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wie hoch sind die Maklerprovisionen in Deutschland je nach Bundesland?

Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht einheitlich festgelegt – es gibt keine bundesweite Gebührenordnung.

Vielmehr orientieren sich die üblichen Sätze an der Marktpraxis der jeweiligen Region. Die Spannweite liegt 2025 in den meisten Bundesländern zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises – aufgeteilt auf Käufer und Verkäufer.

Tabelle: Maklerprovisionen in deutschen Bundesländern

Ein Rechenbeispiel: Kaufen Sie eine Immobilie in Berlin für 500.000 €, fällt eine Gesamtprovision von 7,14 % an – das entspricht 35.700 €. Käufer und Verkäufer tragen je 17.850 €.

In Bremen oder Mecklenburg-Vorpommern wären es bei gleichem Kaufpreis rund 29.750 € Gesamtprovision – also knapp 6.000 € weniger.

Wie stark hat sich die Reform ausgewirkt?

Vor der Gesetzesänderung waren die Regelungen von Bundesland zu Bundesland und teils sogar von Makler zu Makler unterschiedlich.

In vielen Regionen – vor allem in Berlin, Hamburg, Brandenburg oder Bremen – mussten Käufer früher die gesamte Provision tragen. Das konnte bei einem 500.000 €-Haus bis zu 35.700 € Zusatzkosten bedeuten.

Seit 2020 profitieren Käufer deutlich. In Berlin sparen Sie bei einem 500.000 €-Kauf heute etwa 17.850 €, da die Hälfte nun der Verkäufer übernimmt. Auch in anderen Regionen mit ehemals einseitiger Käuferbelastung summiert sich die Ersparnis auf mehrere Tausend Euro.

In einigen Ländern – etwa Bayern, Nordrhein-Westfalen oder Baden-Württemberg – war eine 50/50-Teilung schon vorher üblich.

Allerdings hat sich die Höhe der Gesamtprovision dort teils erhöht. In Bayern etwa stieg sie von 5,95 % auf 7,14 %, weil viele Verkäufer bereit waren, den neuen hälftigen Anteil zu tragen – Makler mussten so ihr Honorar nicht senken.

Gestaltungsmöglichkeiten: Das können Käufer tun

Auch wenn die rechtlichen Grundlagen inzwischen klar geregelt sind – in der Praxis lohnt sich der Blick aufs Kleingedruckte und ein wenig Verhandlungsgeschick.

Denn:

• Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich fix. Auch wenn 7,14 % üblich sind, können in vielen Regionen niedrigere Sätze durchgesetzt werden. In ländlichen Gegenden etwa sind 5,95 % oft das Maximum – teils sogar nur 4,76 %.

• Die Verhandlungsposition ist entscheidend. Bei schwer verkäuflichen Objekten, langen Standzeiten oder in schwachen Märkten lassen sich Provisionssätze oft um 0,5–1,0 % drücken. In Ballungsräumen mit starkem Andrang (z.B. München oder Frankfurt) haben Makler hingegen oft wenig Spielraum.

• Direktvermarktung spart Geld. Wer direkt mit dem Eigentümer verhandelt oder Onlineportale nutzt, spart sich mitunter den Makler und damit bis zu 3,57 %.

• Sonderregelungen gelten für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und Grundstücke. Hier gilt die 50/50-Regel nicht – Käufer können also bis zu 100 % der Maklerkosten tragen. Ein genauer Blick in den Vertrag ist hier Pflicht.

• Steuerlich gilt: Nur Vermieter dürfen die Maklerprovision als Werbungskosten absetzen. Käufer selbstgenutzter Immobilien können sie steuerlich nicht geltend machen.

Die Maklerprovision ist nach wie vor ein nicht zu unterschätzender Bestandteil der Nebenkosten beim Immobilienkauf. Dank der gesetzlichen Reform von 2020 wurde sie für Käufer fairer – doch regional bestehen nach wie vor Unterschiede. Wer sich mit der Rechtslage auskennt, gezielt vergleicht und geschickt verhandelt, kann im besten Fall mehrere Tausend Euro sparen.

Vor dem Kauf lohnt sich deshalb immer ein genauer Blick auf die Provisionsregelung – und gegebenenfalls ein klärendes Gespräch mit dem Makler.