Investimenti, nel primo trimestre il retail eguaglia l’office

Avvio dinamico per il retail real estate in questo primo trimestre 2025, con investimenti per circa 500 milioni di euro, il migliore avvio degli ultimi cinque anni. Un contributo determinante a questi risultati è arrivato dalla compravendita di due Luxury Outlet tra Firenze e Sanremo, per un valore che supera i 300 milioni di euro, nonché alcune importanti operazioni high street a Milano e Firenze.

L’analisi del Team Research Dils rileva che il primo trimestre 2025 si è chiuso con investimenti pari a circa 2,7 miliardi di euro, +44% rispetto allo stesso periodo del 2024, al momento confermando il sentiment di cauta ripresa prospettato per il 2025. Considerando gli ultimi 12 mesi, il mercato italiano ha attirato un volume di investimento pari a 10,8 miliardi di euro, cifra in decisa crescita rispetto ai 12 mesi precedenti (+45%).

Hospitality in testa alla classifica

A guidare la performance dei trimestri (quarters) il settore Hospitality che, confermando lo slancio degli ultimi anni, ha attratto investimenti per circa 660 milioni di euro, quasi triplicando i risultati del Q1 2024 e mostrando particolare dinamicità in alcune delle principali mete turistiche italiane quali Roma, Capri e Milano, con focus particolare sul luxury. In questo primo trimestre, l’asset class si è distinta per la capacità di convogliare capitali verso operazioni con un pricing di rilievo: tre delle quattro maggiori transazioni hospitality su single asset degli ultimi 12 mesi hanno avuto luogo nel 1° trimestre 2025.

Logistica, raddoppiato il volume 2024

Prosegue il trend di rialzo anche per i volumi investiti nel settore Logistica, che ha attratto 640 milioni di euro nel trimestre, duplicando il volume del Q1 2024, in crescita del 22% rispetto al trimestre precedente. Con la vendita di due portafogli di grande rilievo, entrambi di valore sopra i 200 milioni di euro, la logistica è la seconda asset class per performance nel trimestre, una scelta privilegiata per gli investitori. Confermata la graduale discesa del prime net yield, che si attesta attualmente sul 5,30%.

L’assorbimento di spazi logistici nel primo trimestre (485.000 mq) è in leggera compressione (-13%) rispetto allo stesso trimestre 2024, dovuta in parte anche alla minore superficie media assorbita per deal (20.200 mq). Il risultato è in linea con l’attuale livello del mercato, che dopo anni di intensa crescita sta ora attraversando una fase di assestamento, con l’obiettivo di trovare un punto di equilibrio su un livello di take-up vicino a 2 milioni di mq annui. Contrariamente al recente trend di diffusa crescita, nel corso del Q1 2025 non si sono riscontrati incrementi per i canoni prime dei principali mercati logistici italiani. Pertanto, il prime rent nazionale rimane stabile a 70 €/mq/anno, valore riscontrabile a Milano e Roma.

Uffici: l'andamento di Milano e Roma

In linea con i risultati dello stesso periodo 2024, il settore uffici ha registrato operazioni per un valore di 500 milioni di euro. Milano, confermando il suo ruolo di mercato principale a livello nazionale, concentra l’86% dei capitali investiti, che hanno visto la netta prevalenza (92% del totale) di equity di origine domestica.

Nel primo trimestre 2025 Milano ha registrato un assorbimento (take-up) di spazi direzionali pari a circa 105.000 mq, in crescita (+11%) rispetto allo stesso periodo del 2024 e superiore alla media dei primi trimestri degli ultimi 5 anni. Anche per la limitata disponibilità di spazi di grado A/A+ sul mercato, nel primo trimestre 2025 spicca un’unica operazione di grandi dimensioni conclusa (superiore ai 10.000 mq). Al contrario, nel Q1 il mercato occupier di Milano è stato sostenuto principalmente dalla domanda di spazi di medie dimensioni, con circa il 40% delle transazioni comprese nel range dimensionale 1.000-5.000 mq, mentre gli spazi di elevata qualità (grado A/A+) hanno continuato a rappresentare oltre il 75% del mercato. Dopo la crescita registrata nel corso del 2024, nel primo trimestre dell’anno il prime rent si è mantenuto pari a 775 €/mq/anno, con prospettive di incremento nel corso dei prossimi trimestri.

Nel primo trimestre 2025, Roma assorbe circa 34.000 mq, in linea con i risultati del Q1 2024. Su un totale di 36 operazioni registrate, solo 6 hanno riguardato immobili di Grado A/A+, a conferma di come la scarsità di prodotto di alta qualità nei sottomercati più ambiti continui da un lato a influenzare le dinamiche relative al take-up, contribuendo allo slittamento di alcune compravendite e alla creazione di nuova pipeline, e dall’altro a sostenere un outlook di crescita del prime rent nel CBD, che nel corso del trimestre ha già toccato un nuovo massimo, attestandosi a 610 €/mq/anno.

Grande avvio d'anno per il Retail

Come anticipato in apertura d'articolo, nel primo trimestre del 2025 il settore Retail -proseguendo sulla scia dell’ottima performance 2024- ha registrato investimenti per circa 500 milioni di euro, segnando il miglior avvio degli ultimi cinque anni. Un contributo determinante a questi risultati è arrivato dalla compravendita di due Luxury Outlet situati tra Firenze e Sanremo, per un valore che supera i 300 milioni di euro, nonché alcune importanti operazioni High Street a Milano e Firenze.

Il settore Living evidenzia un risultato positivo grazie a circa 180 milioni di euro investiti nel corso del primo trimestre, un dato in crescita del 27% rispetto al Q1 2024 e superiore dell’11% rispetto alla media trimestrale degli ultimi due anni. Nonostante le criticità di carattere urbanistico che hanno penalizzato il mercato di Milano, gli investimenti in operazioni di riqualificazione e riposizionamento di immobili residenziali nel capoluogo lombardo hanno continuato a svolgere un ruolo trainante per il mercato. Tuttavia l’operazione più importante nel trimestre consiste nella compravendita di un moderno studentato a Bologna, in continuità con l’elevato dinamismo riscontrato nel comparto Student Housing nel corso degli ultimi trimestri.

Mercato residenziale: Milano non supera i valori del 2023

Il mercato residenziale italiano ha chiuso il 2024 con risultati e outlook positivi. Il quarto trimestre 2024 ha migliorato l'andamento dei quarter precedenti, grazie a oltre 217.200 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate), +7,2% sul Q4 2023. Complessivamente, nel 2024 le transazioni nazionali si sono attestate quindi a 719.578, in leggera crescita rispetto al 2023.Milano ha registrato un deciso cambio di marcia rispetto ai trimestri precedenti: il dato del Q4 2024, pari a 7.692 transazioni, ha segnato il record storico per l'ultimo trimestre con un incremento del 9,5% rispetto al Q4 2023. Il mercato non ha però superato i valori del 2023 fermandosi a 23.987 transazioni complessive (-3,5%). I tagli di piccole dimensioni, nonostante un leggero calo, si sono confermati come i più richiesti: quasi il 65% delle vendite in città ha riguardato immobili inferiori a 85 mq. Il volume delle nuove costruzioni vendute è raddoppiato rispetto al trimestre precedente, attestandosi al 22,9% del totale (quasi il doppio della media nazionale).

Cresce, invece, Roma: +9,6% rispetto al Q4 2023 e conclude il 2024 con 35.072 transazioni (+2%). I tagli medio-grandi superiori a 85 mq hanno rappresentato il 49% del volume totale, mentre la quota di tagli medio-piccoli, minori di 85 mq, è calata leggermente rispetto al Q4 2023. La crescita delle vendite di nuove abitazioni ha caratterizzato anche Roma, dove la loro quota è salita a 13,4% rispetto al 7,9% del trimestre precedente.

Contrariamente al Q3, l'ultimo trimestre ha segnato una diminuzione della quota di acquisti supportati da mutui, scesa al 48% a Milano (-3%) e al 53,5% a Roma (-6%).

Stabile il mercato delle locazioni a livello nazionale in quanto a numero di contratti registrati. Con dinamiche, però, differenti a Roma e Milano: nella Capitale si è rilevata una diminuzione dei contratti di lungo periodo (-6,0%) parallelamente a un aumento del valore annuo dei canoni (+3,2%); contrariamente, Milano ha visto in diminuzione sia il volume di contratti che il valore dei canoni (-4,6% e - 3,6%). Per quanto riguarda invece i contratti transitori, a Roma sono calati in volume seppur in presenza di un aumento dei canoni cumulati (-9,1% e +1,1%), mentre a Milano questa tipologia è stata sempre più attrattiva (+6,1% di contratti con un aumento del canone annuo cumulato del 9,9%).

Asset "Alternative"

Rispetto alla tendenza degli ultimi trimestri, il settore Alternative ha attirato una quantità minore di investimenti. Dils ritiene, tuttavia, che comparti come Education, Healthcare e in particolare Data Center rivestiranno un ruolo di primo piano nel mercato dei prossimi anni, grazie alla capacità di cogliere i macro-trend di lungo termine.

Circa 170 milioni di euro sono stati investiti in asset di tipologia Mixed-use, grazie soprattutto a due transazioni di taglia media nei mercati di Milano e Bergamo, che hanno coinvolto asset a uso direzionale-residenziale-commerciale nel primo caso, direzionale-produttivo nel secondo.

I risultati del primo trimestre 2025 appena concluso hanno confermato, come previsto, il trend di crescita degli investimenti che già aveva caratterizzato il 2024, riaffermando il forte interesse degli investitori per le asset class più consolidate, soprattutto logistica e hospitality, e la crescente esplorazione di opportunità di diversificazione nei segmenti più innovativi del mercato, data center in primis. Nell’attuale contesto di profondo mutamento della società e degli equilibri internazionali, la sfida per il comparto immobiliare italiano sarà rafforzare il ruolo di primo piano all’interno del panorama europeo, cogliendo i macro-trend di medio e lungo periodo onde continuare a offrire opportunità di investimento coerenti con gli obiettivi dei principali investitori istituzionali e privati.