Immobili abusivi comprati dai Comuni, partono i pignoramenti

La Cassazione è intervenuta sull’abusivismo edilizio con una decisione che tutela i creditori. Con l’ordinanza n. 10933/2025, depositata il 25 aprile, le Sezioni Unite civili hanno stabilito che i creditori possono pignorare anche gli immobili abusivi acquisiti gratuitamente dai Comuni, ma solo se l’ipoteca era stata iscritta prima dell’acquisizione e il creditore non è responsabile dell’abuso. La pronuncia arriva in un momento in cui il tema degli abusi edilizi è tornato di stretta attualità, con tutta una serie di interventi per riportare il territorio in regola.

Proprio nel capoluogo siciliano, in cui è iniziata la vicenda, negli ultimi mesi il Comune ha disposto nuove demolizioni tra tettoie, barbecue, infissi e perfino un intero appartamento. In questo contesto la decisione della Cassazione rafforza il contrasto all’abusivismo e riconosce le tutele a chi vanta un diritto sul bene.

La vicenda: un credito mai riscattato

Tutto ha inizio negli anni Ottanta, quando una società, la Sicilsud Leasing S.p.A., vanta un credito nei confronti di due cittadini per oltre 200 milioni di lire, pari a circa 115 mila euro. Dopo aver ottenuto un decreto ingiuntivo nel 1993, l’anno successivo iscrive ipoteca su un fondo di proprietà dei debitori, nella zona di Agrigento. Poco dopo, su quel terreno viene realizzato un immobile abusivo e il Comune ne dispone l’acquisizione gratuita al proprio patrimonio, come previsto dalla legge n. 47 del 1985.

Nel 2013, dopo diversi passaggi societari, la Brera Servizi Aziendali S.r.l., cessionaria del credito, tenta di recuperare quanto dovuto avviando l’esecuzione forzata: pignora il fondo e l’edificio realizzato sopra. Ma nel 2017 il giudice dell’esecuzione respinge l’istanza di vendita, ritenendo che l’acquisizione comunale del bene abbia comportato l’estinzione dell’ipoteca. La Brera fa opposizione, ma anche il Tribunale di Agrigento conferma il blocco, sostenendo che l’acquisizione per abuso edilizio, in quanto a titolo originario, cancella i diritti reali precedenti, compresa l’ipoteca.

A quel punto la società ricorre in Cassazione, evidenziando tra l’altro di non aver mai partecipato né potuto partecipare al procedimento amministrativo di acquisizione. La Terza Sezione civile rileva nella questione un tema di rilevanza giuridica e rimette il caso alle Sezioni Unite. Nel frattempo, entra in scena anche la Corte costituzionale: con la sentenza n. 160/2024 dichiara l’illegittimità delle norme che cancellano automaticamente l’ipoteca senza garantire alcuna forma di tutela al creditore ipotecario non responsabile dell’abuso.

L’ordinanza della Cassazione: l’ipoteca non si estingue

Con l’ordinanza n. 10933/2025, depositata il 25 aprile, le Sezioni Unite civili hanno recepito quanto stabilito dalla Corte costituzionale. Al centro della decisione c’è il principio secondo cui l’acquisizione gratuita di un immobile abusivo da parte di un Comune non può comportare l’estinzione dell’ipoteca precedentemente iscritta da un creditore che non sia in alcun modo coinvolto nell’abuso edilizio.

Fino a oggi, l’acquisizione al patrimonio comunale avveniva a “titolo originario”: un passaggio che cancellava tutti i diritti reali esistenti sul bene, comprese le ipoteche. Una logica che le Sezioni Unite hanno giudicato irragionevole e sproporzionata. Il creditore, se non colpevole, non può essere punito per un abuso commesso da altri e di cui ignora persino l’esistenza.

L’ordinanza introduce così una distinzione fondamentale:

se il Comune non ha destinato l’immobile a finalità pubbliche, cioè se il bene non è stato attratto nel patrimonio indisponibile dell’ente, il creditore potrà proseguire l’esecuzione forzata e tentare di recuperare il proprio credito tramite la vendita del bene. Solo nel caso in cui il Comune dichiari espressamente l’esistenza di ‘prevalenti interessi pubblici’ e l’intenzione di conservare l’immobile per scopi istituzionali, l’ipoteca si estinguerà.

La nuova prassi dopo la decisione

La Cassazione chiarisce così anche i passaggi successivi. Chi acquista il bene all’asta, se ci sono i presupposti per una sanatoria, potrà presentare domanda entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento. Se invece l’immobile risulta insanabile, dovrà essere demolito. L’acquirente, in quel caso, sarà vincolato da un’obbligazione propter rem: dovrà, quindi, abbattere la struttura abusiva a proprie spese, pena ulteriori sanzioni.

Le conseguenze della decisione sono diverse, a partire dal fatto che da oggi in poi, chi vanta un credito ipotecario, non sarà più automaticamente tagliato fuori dalle esecuzioni su immobili abusivi. La Cassazione, come si legge, rafforza la tutela del credito e limita il potere ablativo delle amministrazioni locali.

La novità potrebbe riaprire procedure esecutive congelate da anni. In territori come Agrigento, dove l’abusivismo edilizio è un fenomeno diffuso e storicamente tollerato, si tratta di un punto di svolta.