Surroga mutuo: di cosa si tratta?

La surroga del mutuo, conosciuta anche come portabilità del mutuo, è un’operazione che consente al titolare di un mutuo (il mutuatario) di trasferire il proprio finanziamento ipotecario da una banca (banca originaria o surrogata) a un’altra banca (nuova banca o surrogante). Lo scopo per il mutuatario è di poter concordare condizioni a lui più favorevoli.

Questa procedura, introdotta dal Decreto Bersani  (Legge n. 40 del 2007), permette di trasferire il proprio finanziamento senza alcun costo. La portabilità del mutuo esisteva ben prima dell’introduzione di quella che erroneamente viene considerata la nascita della surroga, ovvero la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani. Tale normativa, invero, ha avuto il pregio di semplificare enormemente il meccanismo in questione, azzerando i costi e rendendolo automatico. Dunque, colui che vorrà procedere a tale operazione potrà semplicemente individuare l’istituto bancario che prevede i tassi di interesse più convenienti. L’unico onere da versare è l’importo di 35 euro, a titolo di tassa sull’ipoteca.

La surroga del mutuo, tuttavia, comporta il rispetto di alcuni specifici requisiti. In primo luogo, l’importo del mutuo deve essere per lo meno pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento.

Cos’è un mutuo

Il mutuo è il contratto con il quale una parte, detta mutuante, consegna ad altra, detta mutuatario, una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa qualità, a norma dell’art. 1813 c.c. L’effetto essenziale del mutuo è, quindi, il trasferimento della proprietà della cosa al mutuatario. La liberazione di quest’ultimo dall’obbligazione contratta ha luogo se, alla scadenza stabilita, trasferisce al mutuante altrettanti beni della stessa specie e qualità di quelli ricevuti.

Si tratta, in sostanza, di un prestito di consumazione, definito dagli economisti come lo scambio tra moneta presente e la promessa di moneta futura.

In genere, il mutuo prevede una naturale scadenza. Entro tale data dovrai aver provveduto alla restituzione del capitale chiesto in prestito alla banca o alla società di prestiti. La restituzione avviene sulla base di rate che, benché abbiano carattere unitario, sono comprensive anche degli interessi convenzionali, versati come corrispettivi del godimento del capitale. In genere, il piano di restituzione, detto piano di ammortamento, è concordato dalla banca e dal cliente.

Aprire un mutuo significa, in breve, stipulare un contratto per cui la restituzione dell’importo avverrà a rate, con l’aggiunta di alcuni interessi per la banca. Quando si stipula un mutuo con una banca, vengono decise e individuate la durata del mutuo, l’importo da corrispondere ogni mese alla banca, il tasso degli interessi, il piano di ammortamento per calcolare le rate e, non meno importante, il mutuo viene stipulato con una precisa finalità.

Non sempre un mutuo può essere stipulato con una banca per acquistare un’abitazione da adibire a prima casa, perché è possibile anche aprire un mutuo per l’acquisto di una seconda abitazione, per una ristrutturazione di una casa già acquisita o per altre motivazioni similari.

Che cos’è la surroga del mutuo

Quando si fa riferimento alla surroga del mutuo si intende il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro. Questa tipologia di attività, invero, potrebbe essere particolarmente vantaggiosa per il cliente. In primo luogo non comporta costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.

In genere, il cliente decide di ricorrere a tale strumento quando il tasso previsto per il mutuo dall’istituto risulta essere più alto rispetto a quello previsto da altra banca. Quindi, in questo caso, converrebbe spostare il mutuo da una banca all’altra. L’obiettivo principale è ottenere condizioni contrattuali più vantaggiose rispetto a quelle del mutuo esistente. Questo può includere un tasso d’interesse più basso, uno spread ridotto, il passaggio da tasso variabile a fisso (o viceversa), o una diversa durata residua.

Si tratta, in particolare, di un’operazione estremamente semplice, che è stata per la prima volta disciplinata dal Decreto Bersani. Questa avviene in maniera automatica e senza costi onerosi, grazie al Decreto Bersani. Tuttavia, è opportuno ricordare che questa è una fattispecie che trova il proprio antecedente nell’istituto della “surrogazione dell’ipoteca“. Quest’ultima è stata disciplinata per la prima volta dal codice civile, all’articolo 1202. Dunque, la portabilità del mutuo esisteva ben prima dell’introduzione di quella che erroneamente viene considerata la nascita della surroga, ovvero la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come Decreto Bersani.

La procedura

La surroga del mutuo è spesso automatica. In questo caso, come avviene tale operazione? Invero come dicevamo nel paragrafo precedente è un’operazione molto semplice. Una volta che è stato individuato un mutuo a tassi più convenienti, presso altro istituto bancario, questo stesso provvederà agli adempimenti burocratici, necessari a procedere al passaggio del finanziamento.

Viene trasferito solo il capitale residuo del mutuo originario. Non è possibile ottenere liquidità aggiuntiva con la surroga. L’importo del nuovo mutuo sarà pari al debito rimanente del vecchio mutuo al momento del trasferimento. Al cliente quindi non sono chiesti particolari adempimenti. Infatti, non deve neppure avvisare la vecchia banca del trasferimento, ma sarà quella nuova ad avvisarla. La vecchia banca trasferirà, quindi, al nuovo istituto tutta la documentazione con la quale si è aperto il mutuo.

Grazie alla Legge n. 40/2007 (la cosiddetta “Legge Bersani”), la surroga è completamente gratuita per il mutuatario. Tutti i costi legati all’operazione (come spese notarili, perizie, istruttoria) sono a carico della nuova banca che subentra nel contratto. Non possono essere applicate penali o commissioni dalla vecchia banca per l’estinzione anticipata del mutuo.

La procedura può essere impedita dalla vecchia banca che deve accettare la decisione del cliente senza ostacoli o rimostranze.

Quindi, dal 2007, la portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo, inclusi i costi notarili, le imposte, le commissioni di istruttoria della banca e l’eventuale penale per l’estinzione anticipata. Tale sistema opera anche ove nel precedente contratto erano previsti degli oneri e costi specifici, compresa la penale.

I passaggi da effettuare

L’operazione di surroga può essere riassunta in questi passaggi principali:

1. Scelta della banca: Il mutuatario sceglie una nuova banca che offre migliori condizioni di tasso di interesse rispetto alla banca originaria;
2. Richiesta: Viene presentata una richiesta alla nuova banca, la quale valuterà il profilo del cliente e il rischio del mutuo;
3. Valutazione e approvazione: Dopo l’approvazione, la nuova banca si occuperà di estinguere il debito con la banca precedente, subentrando in tutti i diritti e doveri del mutuo originario;
4. Nuove condizioni: Il mutuo continua con la nuova banca alle nuove condizioni di interesse, spesso più favorevoli, mantenendo inalterata la garanzia ipotecaria esistente.

Obblighi e tempistiche della banca originaria

La banca da cui si intende trasferire il mutuo (banca surrogata) non può rifiutare la richiesta né applicare penali per l’estinzione anticipata del finanziamento dovuta alla portabilità. Ha l’obbligo legale di collaborare per facilitare il passaggio. In particolare, deve fornire alla nuova banca il cosiddetto “conteggio estintivo“, cioè il calcolo preciso del debito residuo alla data prevista per l’atto di surroga, entro un termine massimo di 30 giorni dalla richiesta formale pervenuta dalla banca subentrante. Il rispetto di questa scadenza è cruciale per non ritardare l’operazione.

Caratteristiche della procedura

La surroga del mutuo, tuttavia, comporta il rispetto di alcuni specifici requisiti. In primo luogo, l’importo del mutuo deve essere per lo meno pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento. Invero, in fase di trasferimento, possono anche essere apportate alcune modifiche alla disciplina del rapporto. Ad esempio, è possibile modificare la durata residua, oltre che la tipologia di tasso, quindi passare da tasso fisso a quello variabile e viceversa. Tra le modifiche, tuttavia non è consentito apportare un aumento dell’importo residuo del mutuo. Se la banca ti propone un aumento della liquidità, dovrai tener presente che sarai chiamato a sostenere i costi, proporzionalmente alla parte che eccede il debito residuo.

Dovrà, poi, essere cancellata la vecchia ipoteca sull’immobile, che era stata iscritta precedentemente in occasione del primo finanziamento. L’ipoteca originaria iscritta sull’immobile viene mantenuta e “annotata” a margine con il cambio del creditore (la nuova banca). Non è necessario cancellare la vecchia ipoteca e iscriverne una nuova, semplificando la procedura.

Per quanto riguarda, invece, i garanti del precedente mutuo, che hanno sottoscritto fideiussioni così come tutti gli intestatari del finanziamento, dovranno essere i medesimi che in precedenza avevano stipulato il contratto. Talvolta, se vengono offerte ulteriori garanzie, potrebbero essere svincolati dalla banca. Ricordiamo, inoltre, che il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale.

Per quanto riguarda poi il precedente istituto di credito, quest’ultimo non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente.

L’operazione può essere effettuata anche con riferimento ai mutui aziendali, erogati a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.

Tempistiche complessive dell’operazione

Sebbene la legge imponga un termine di 30 giorni alla vecchia banca per fornire i dati necessari, l’intera procedura richiede solitamente più tempo. La nuova banca deve completare la propria fase di istruttoria, che include la valutazione del cliente e dell’immobile (talvolta con una nuova perizia), e preparare tutta la documentazione per l’atto notarile. Complessivamente, dalla presentazione della domanda alla stipula finale davanti al notaio, possono trascorrere mediamente da 60 a 90 giorni, a seconda dell’efficienza degli istituti coinvolti e della complessità della pratica.

Quando è conveniente

Il mutuatario dovrebbe prendere in considerazione la surroga del mutuo quando si verificano determinate condizioni che potrebbero portare a un vantaggio economico o a una maggiore tranquillità finanziaria. Ecco le situazioni principali:

1. Tassi di interesse di mercato più bassi: Questo è il motivo più comune. Se i tassi di interesse generali (come l’Euribor per i mutui a tasso variabile o l’IRS/Eurirs per i mutui a tasso fisso) sono scesi significativamente rispetto al momento in cui è stato stipulato il mutuo originario, la procedura può permettere di ottenere un tasso più basso e, di conseguenza, una rata mensile più leggera;
2. Spread bancari più competitivi: Anche a parità di tassi di riferimento, le banche potrebbero offrire spread (il loro guadagno aggiunto al tasso di riferimento) più bassi rispetto a quelli applicati sul mutuo esistente. Una riduzione dello spread si traduce direttamente in un risparmio;
3. Desiderio di cambiare tipo di tasso:
   • Da variabile a fisso: Se si ha un mutuo a tasso variabile e si temono futuri aumenti dei tassi, o semplicemente si preferisce la certezza di una rata costante per tutta la durata residua;
   • Da fisso a variabile: Meno frequente, ma un mutuatario con un tasso fisso potrebbe voler passare a un variabile se prevede un periodo prolungato di tassi bassi o in discesa e ha una buona propensione al rischio;
4. Volontà di modificare la durata residua: Anche se ordinariamente si trasferisce il debito residuo, la nuova banca potrebbe consentire di rimodulare la durata del finanziamento. Ad esempio, si potrebbe allungare la durata per ridurre ulteriormente l’importo della rata mensile, oppure accorciarla (se la rata diventa più sostenibile grazie a tassi migliori);
5. Fase del piano di ammortamento: La procedura è generalmente più conveniente nella prima metà o nei primi due terzi della vita del mutuo, quando la quota interessi pagata in ogni rata è ancora significativa. Verso la fine del mutuo, quando la maggior parte della rata è composta da quota capitale, i benefici economici si riducono notevolmente;
6. Offerte promozionali specifiche: Le banche spesso lanciano campagne promozionali per acquisire nuovi clienti, offrendo condizioni particolarmente vantaggiose per periodi limitati.

Situazioni di divieto per la procedura

Ci sono diverse situazioni in cui la surroga del mutuo non è realizzabile o viene negata. Innanzitutto, la nuova banca a cui ci si rivolge effettua sempre una valutazione del merito creditizio del richiedente. Se la situazione economica, reddituale o lavorativa del mutuatario è peggiorata rispetto al momento della stipula originale, o se sono presenti segnalazioni negative in banche dati creditizie (come CRIF) a causa di ritardi o insoluti su altri prestiti, la banca subentrante probabilmente rifiuterà la richiesta perché il cliente non soddisfa i suoi attuali criteri di affidabilità.

Inoltre, la procedura non può essere utilizzata per ottenere liquidità aggiuntiva. L’operazione permette esclusivamente di trasferire l’importo esatto del debito residuo del mutuo originario. La portabilità è specificamente pensata per i mutui ipotecari legati all’acquisto o ristrutturazione di immobili. Generalmente, non si applica ad altre forme di finanziamento come prestiti personali, credito al consumo o mutui chirografari (non garantiti da ipoteca).

Problemi relativi all’immobile stesso possono essere un ostacolo: se emergono irregolarità urbanistiche non sanate, pignoramenti, o se il valore dell’immobile è diminuito drasticamente al punto da non offrire più garanzie sufficienti secondo i parametri della nuova banca (alterando il rapporto LTV – Loan to Value), la richiesta potrebbe essere negata.

Non è possibile surrogare un mutuo se ci sono rate scadute e non pagate al momento della richiesta. La regolarità nei pagamenti è un requisito fondamentale.

Infine, se il mutuo originario è intestato a più persone (cointestatari), è necessario l’accordo e la firma di tutti per poter procedere. Se anche uno solo dei cointestatari non è d’accordo, l’operazione non può andare a buon fine. Anche mutui con un capitale residuo molto esiguo o molto vicini alla data di estinzione potrebbero non essere presi in carico dalle banche perché ritenuti non convenienti da gestire.

Chi paga il notaio?

Il notaio è pagato interamente dalla nuova banca (la banca surrogante, quella che subentra nel finanziamento). Questo è uno dei vantaggi principali della procedura, stabilito dalla Legge n. 40/2007: l’intera operazione deve essere a costo zero per il mutuatario. Tutte le spese necessarie per il trasferimento del mutuo, comprese quelle notarili per l’atto, le imposte, le spese di istruttoria e di perizia (se necessaria), sono a carico della banca che acquisisce il mutuo.

Mantenimento delle agevolazioni fiscali

Un punto importante per i mutuatari è che la surroga non comporta la perdita delle agevolazioni fiscali legate agli interessi passivi del mutuo. Se il mutuo originario era stato contratto per l’acquisto dell’abitazione principale e dava diritto alla detrazione fiscale degli interessi, tale beneficio si mantiene anche con il nuovo mutuo, purché questo rispetti le condizioni previste dalla normativa fiscale. La base imponibile per il calcolo della detrazione rimarrà comunque legata all’importo del capitale residuo trasferito.

Gestione delle polizze assicurative

La procedura richiede anche l’adeguamento delle polizze assicurative. La polizza obbligatoria contro incendio e scoppio sull’immobile deve essere aggiornata, indicando la nuova banca come beneficiaria, o potrebbe essere necessario stipularne una nuova conforme alle richieste del nuovo istituto. Per quanto riguarda eventuali polizze facoltative (come le polizze vita o CPI – Credit Protection Insurance) legate al vecchio mutuo, occorre verificare le condizioni contrattuali per un eventuale rimborso del premio non goduto e valutare se stipularne di nuove con la nuova banca o attraverso canali indipendenti.

Possibilità di effettuare più surroghe

La normativa civilistica non impone un limite al numero di volte in cui è possibile ricorrere alla surroga per lo stesso mutuo. Questo significa che un mutuatario, nel corso della vita del finanziamento, può decidere di trasferire il proprio mutuo più volte da una banca all’altra, qualora trovasse condizioni via via più vantaggiose offerte dal mercato. Ogni operazione successiva seguirà lo stesso iter e godrà della medesima gratuità per il cliente prevista dalla legge.

L'articolo Surroga mutuo: di cosa si tratta? proviene da Fiscomania.