Dove conviene comprare casa come investimento, la classifica delle città

Il 2024 si chiude in positivo per il mercato immobiliare, specialmente nel secondo semestre. La domanda abitativa è cresciuta grazie a un mercato creditizio più favorevole: il taglio dei tassi della Bce ha reso più convenienti i mutui.

Questo, da una parte, ha stimolato le compravendite immobiliari, ma dall’altra parte ha spinto al rialzo i prezzi delle case. Di conseguenza, in molti hanno preferito ricorrere all’affitto.

Il mercato immobiliare del 2024

Come evidenziano le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, nel 2024 il totale delle transazioni si è assestato su quota 719.578, segnando il +1,3% rispetto al 2023. La crescita è stata omogenea sia nei comuni capoluogo sia in quelli non capoluogo.

Per quanto riguarda i prezzi delle case, gli aumenti medi nella seconda metà del 2024 sono stati del +2,4%, secondo questo trend:

• hinterland +1,4%;
• capoluoghi di provincia +1,2%;
• nuove costruzioni in generale +2,4% nelle grandi città.

Le soluzioni più richieste sono state i trilocali (40,4%) e a seguire i bilocali (25%). La maggiore disponibilità di spesa è stata fino a 250.000 euro circa. Molto alta la domanda per immobili in buono stato, mentre è stata scarsa la propensione alla ristrutturazione.

Questo l’andamento dei prezzi nelle principali città:

1. Bari +3,7%;
2. Verona +3,3%;
3. Bologna +3,0%;
4. Firenze +2,8%;
5. Torino +2,5%;
6. Napoli +2,4%;
7. Milano +2,1%;
8. Palermo +2,0%;
9. Roma +1,4%;
10. Genova +0,3%.

Gli affitti

Per quanto riguarda gli affitti, si è registrata una crescita media del +5% per tutte le tipologie. Milano rimane la città più cara, dove un monolocale costa sugli 832 euro e un trilocale supera i 1.550 euro.

Dove conviene comprare casa

La valutazione su “dove conviene comprare casa” dipende in larga parte dalle proprie esigenze, che possono essere orientate su una serie di fattori:

• prezzo relativamente basso;
• potenziale di rivalutazione;
• redditività da affitto;
• qualità della vita.

A chi sia attratto da prezzi contenuti (relativamente), segnaliamo che Genova ha avuto l’aumento di prezzo più basso fra le grandi città (+0,3%), quindi potrebbe essere interessante per chi cerca di entrare ora sul mercato prima di eventuali futuri rialzi.

A chi sia attratto dalla rivalutazione dell’immobile, segnaliamo che Bari è la città che ha registrato il maggior aumento di prezzi (+3,7%) così come forti aumenti nei canoni d’affitto. Ciò segnala che il mercato immobiliare è piuttosto vivace. Verona segue il trend da vicino con +3,3% sui prezzi delle case e +2,7% nell’hinterland, altro indicatore di apprezzamento in corso.

Chi sia interessato a comprare casa per investimento deve sapere che Milano ha i canoni di locazione più alti in Italia: ottima per chi ha capitali importanti da investire e vuole massimizzare il rendimento locativo. Tuttavia, l’offerta è scarsa e i prezzi d’ingresso sono alti, quindi il margine di guadagno potrebbe essere ridotto, almeno per ora.

Per completezza, dobbiamo specificare che Milano ha attratto la metà di quei 4.500 ricchi che negli ultimi anni hanno spostato la residenza in Italia per usufruire della flat tax. Questo ha contribuito ad alzare i prezzi degli immobili. Ma anche Bari e Torino mostrano forti aumenti nei canoni di affitto: le due città sono buone candidate per investimenti buy-to-let (il classico “comprare casa per affittarla”) specie se i prezzi d’acquisto sono ancora relativamente accessibili.

Ma non è tutto: chi intenda comprare casa per investimento farebbe bene a valutare anche (nell’ordine considerando il riscontro economico da contratto di locazione):

1. Genova 7,0%;
2. Palermo 6,9%;
3. Verona 6,5%;
4. Bari 5,8%;
5. Napoli 5,3%;
6. Torino 5,2%;
7. Roma 5,2%;
8. Bologna 5,2%;
9. Milano 4,7%;
10. Firenze 4,3%.

Se invece si cerca di migliorare la propria qualità della vita, recenti classifiche hanno premiato due città del Nord Italia, vale a dire Bergamo e Trento. Vale la pena spulciare le classifiche per trovare il giusto compromesso fra opportunità lavorative, servizi, salubrità dell’ambiente e bellezza dei paesaggi.

Per concludere, ricordiamo che relativamente alle destinazioni italiane ai nomadi digitali viene suggerito di prendere in considerazione, nell’ordine:

1. Genova;
2. Bari;
3. Catania;
4. Firenze;
5. Palermo;
6. Roma;
7. Torino;
8. Bologna.