Aste immobiliari in calo di un quinto nel trimestre: frena anche il residenziale

I debitori morosi potrebbero tirare un sospiro di sollievo: meno case stanno finendo all’asta. Nel primo trimestre del 2025, le aste immobiliari sul settore residenziale (che rappresenta la fetta maggiore di questo mercato con il 52% del totale) registrano infatti un calo del 21,1% rispetto allo stesso periodo del 2024. Una diminuzione non da poco. Frenano anche le aste di immobili commerciali (che rappresentano il 20% del totale): il calo in termini assoluti è del 18,4%. E anche il comparto delle “altre categorie” (box, aree edificabili e capannoni che rappresentano il 24% del mercato) segna una brusca battuta d’arresto: -21,5%. Insomma: le aste immobiliari hanno visto la “materia prima” (cioè gli immobili) diminuire di circa un quinto nel primo trimestre dell’anno.

Il dato emerge dalla rilevazione dell’Osservatorio Brick (acronimo di Bright Real-Estate Investment Credit Know-How): si tratta di uno strumento che nasce dall’universo tecnologico della startup fintech Berry Srl. Il calo delle aste immobiliari non è un fatto di poco conto: queste procedure rappresentano infatti la parte finale della gestione dei crediti ipotecari deteriorati, che porta le famiglie morose a perdere la casa e i creditori a recuperare spesso solo una frazione del loro prestito. Il fatto che le aste siano in così significativo calo, dunque, è un bene sotto tutti i punti di vista. Ma bisognerebbe capirne il motivo: purtroppo non esistono dati centralizzati che permettano di guardare il fenomeno a 360 gradi per comprenderlo davvero.

«Purtroppo capire il motivo di questo calo, con i dati che abbiamo a disposizione in Italia, è impossibile – osserva Luca Bonacina, ceo di Berry Srl -. Io leggo questa diminuzione come il desiderio di chi gestisce i crediti deteriorati, e dei debitori stessi, di trovare una soluzione stragiudiziale prima che l’immobile finisca in asta». Se così fosse, sarebbe positivo: perché quando un immobile finisce all’asta tutte le parti coinvolte finiscono sconfitte. Il debitore perde la casa e – dato che all’asta spesso l’immobile viene venduto a prezzi bassi – il più delle volte rimane debitore per la parte residua di mutuo. Dunque oltre al danno ha anche la beffa. Al creditore non va molto meglio, perché spesso non riesce a recuperare in pieno il suo prestito. Le aste, insomma, il più delle volte distruggono valore. Evitarle è quindi un bene per tutti. Ma si può fare anche un’altra ipotesi per spiegare il calo: da tempo, ormai, meno debitori finiscono in sofferenza. Il buon andamento dell’economia degli ultimi anni ha diminuito il passaggio a sofferenza dei crediti, riducendo dunque anche le case da mandare in asta. «Calano i flussi, dunque ci sono meno case da vendere», osserva Bonacina. Anche questa è una buona notizia: significa che meno famiglie e imprese sono in difficoltà.

Sta di fatto che i numeri parlano chiaro: le aste diminuiscono. Andamento invece discordante sui prezzi di vendita. Nel segmento residenziale il prezzo medio base d’asta cala dell’8,5%: questo, sommato alla diminuzione delle aste, fa in modo che il valore complessivo degli immobili all’incanto si sia ridotto del 27,8%. Per le aste di immobili commerciali, l’andamento è opposto: il prezzo medio è aumentato del 3,9%, segnalando una possibile polarizzazione verso asset più qualificati. Infine nel comparto delle “altre categorie” (box, aree edificabili, capannoni) il prezzo è salito dell’8,1%. Guardando al fenomeno dal punto di vista geografico, la Lombardia si posiziona prima per numero di aste (3.526), seguita da Sicilia (3.353) e Lazio (2.633). Roma si conferma però la capitale delle aste immobiliari: 1.661 procedure e valore medio di 217.391 euro. Milano, con 746 aste e una media di 180.246 euro, resta invece centrale per volume e qualità. L’aspetto positivo è che crescono le procedure digitali.

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