Sin cepo como anabólico para la inversión, desarrolladores inmobiliarios piden créditos para proyectos de pozo

La ecuación no cierra: los materiales para la construcción tienen valores récord y el precio de la tierra también está al alza. Las desarrolladoras hoy manejan márgenes de ganancias mínimos. Por eso en el sector piden créditos hipotecarios pensados para los emprendimientos en pozo.

"Hoy estamos construyendo caro, lo que hace que también vendamos caro. Los departamentos ya terminados son más baratos que un desarrollo en pozo. Así el negocio no funciona", explicó durante Expo Construir, Daniel Mintzer, director de G y D Developers. 

El costo de la construcción en la Argentina subió 69% en dólares en 2024, lo que marcó el mayor salto interanual desde 2018. La suba se explica por dos factores principales: un alza del 26% en el precio de los materiales y un aumento del 116% en el costo de la mano de obra, según el informe más reciente de la Fundación Tejido Urbano.

Para el especialista hay dos factores fundamentales que van a ayudar a cambiar el escenario actual. "Las hipotecas en pozo se tienen que materializar", dijo. Además agregó; "si se da un nuevo blanqueo de capitales se va a generar una primavera, una inyección de divisas necesaria para seguir".

En ese sentido, Gustavo Menayed, fundador y CEO de Grupo Portland aseguró que hoy cambiaron las formas de trabajar. "Con los costos tan altos no estamos stockeando materiales. Hoy frenamos todas las compras en los corralones", reconoció.

Así las cosas, son cada vez más las empresas que traen de manera directa productos de China, que pueden costar un tercio de lo que valen los materiales nacionales.

Según los números compartidos por Alan Mohadeb, socio de CEK Group, hoy existen más de 3500 obras en construcción en la Ciudad de Buenos Aires de las cuales 3000 son residenciales y el 95% tienen márgenes de ganancia mínimos o nulos. 

"El valor de la construcción pasó, en el último año y medio, de u$s 800 por metro cuadrado (m2) a más de u$s 1300. Hoy construir es caro. Por eso debemos hacerlo de manera más eficiente", explicó Mohamed que resaltó la importancia de líneas de financiación pensadas para las propiedades en construcción.

"Las importaciones de China vienen a reducir los gastos de los materiales. Hoy también se negocian más las ventas y se busca trabajar con profesionales. Se aceitan todos los procesos en el desarrollo de un edificio para hacerlo más eficiente y no perder dinero", agregó.

Créditos para desarrollos

En noviembre del año pasado, el Gobierno anunció las hipotecas divisibles cuya instrumentación final aún está bajo el ala del Ministerio de Economía de la Nación pero promete dinamizar el sector privado de la construcción de viviendas.

"El banco tiene crédito para desarrolladoras. A fines del año pasado se modificaron algunos esquemas con la tasa para ser más competitiva. El mercado siempre se sostuvo con financiamiento propio. Esto es un nuevo esquema. Se financian los costos de la obra con plazo de hasta 36 meses. El objetivo es aumentar la oferta de viviendas", remarca Lucas Ponizio, gerente de desarrollo y gestión de productos hipotecarios del banco Nación.

"La recepción es muy buena. Lo lanzamos hace tres meses. También agregamos un sistema de garantías. Lo que buscamos es cubrir todas las necesidades de las desarrolladoras y ofrecer también créditos para los consumidores finales", sostuvo Ponizio.

En ese sentido el banco Ciudad ofrece préstamos en pozo. "Se financia antes de que arranque la obra. Hay que calificar el proyecto y estudiarlo. No se necesita hipoteca divisible. Lo que pasa con esta figura es que no tiene reglamentación. Los finales de obra salen rápido siempre y cuando la desarrolladora haga las cosas bien" dijo  Maximiliano Coll, subgerente general de banca de personas del Banco Ciudad. .

"Le prestamos al desarrollador y también al consumidor final durante el periodo de obra. Es decir durante los 30 meses de obra. En el momento de escritura el préstamo puente se pasa a hipoteca común", ejemplificó.

Estos créditos hipotecarios están destinados a la compra de vivienda única y de ocupación permanente, de unidades desde el pozo que integren proyectos inmobiliarios radicados en la Ciudad de Buenos Aires, analizados y aprobados por el Banco Ciudad, apuntando inicialmente a desarrollos de pequeña a mediana escala, con mayoría de unidades de hasta 70 m2 cubiertos.

"En la práctica son muy pocos los que se están otorgando. Necesitamos que este mercado se dinamice para que la ecuación vuelva a ser atractiva para las desarrolladoras", concluyó Mintzer.