Los pisos turísticos fuera del centro de Madrid solo podrán estar en sótanos, plantas bajas y primeras con acceso independiente

El Plan Reside para regular los pisos turísticos y proteger el uso residencial en Madrid sigue dando pasos para su aprobación definitiva. Una comisión extraordinaria de Urbanismo exprés aprobó el pasado miércoles el plan incluyendo varias de las alegaciones presentadas durante el periodo de información pública. La principal modificación amplía las restricciones en los edificios residenciales fuera del centro: en estos, solo podrán instalarse pisos turísticos en inmuebles situados en sótanos, plantas bajas y primeras con acceso independiente.

El objetivo es que no convivan el uso residencial con el uso terciario porque "lo que genera problemas es que en un mismo edificio haya vecinos y turistas", aseguró el delegado de Urbanismo, Borja Carabante. Hasta ahora, según el proyecto inicial, se permitían viviendas de uso turístico (VUT) dispersas en zonas del exterior de lo que se denomina centro histórico (APE 00.01), la superficie que ocupa algo más de la almendra central, con acceso independiente al inmueble. La modificación especifica que únicamente podrán implantarse si cumplen este requisito en primeras plantas, plantas bajas y sótanos de edificios residenciales. Sí que se mantiene la obligación de que las VUT en el centro solo puedan estar en edificios completos.

La comisión del miércoles, de apenas dos minutos de duración, dio luz verde a la propuesta del área de Gobierno de Urbanismo para aprobar provisionalmente las alegaciones presentadas durante el trámite de información pública para modificar el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 con la intención de "proteger y mejorar el uso residencial". El Grupo Municipal Socialista y Más Madrid votaron en contra, mientras que el Partido Popular lo sacó adelante con los votos de su mayoría absoluta. Mientras, Vox se reservó el sentido del voto para el Pleno extraordinario que aprobará definitivamente el plan, previsto para el próximo miércoles 21de mayo. El responsable de Urbanismo del PSOE en el Consistorio, Antonio Giraldo, destacó que el plan, a su juicio "nace muerto porque el problema no es de normativa sino de ilegalidad".

El plan para regular los pisos turísticos divide Madrid en dos a la hora de limitar este tipo de viviendas. Por un lado, abarca los distritos de Centro, Chamberí, Salamanca, Retiro y parte de Arganzuela, Moncloa y Chamartín, ubicados en la APE 00.01 que el Consistorio denomina 'centro histórico'. Por otro lado se encuentran los distritos situados más allá de la M-30 y algunas zonas de los ubicados en el interior de la vía de circunvalación: barrios como Legazpi o Atocha (Arganzuela), gran parte de Chamartín y Moncloa-Aravaca, Tetuán o los barrios de Estrella y Adelfas en Retiro. En la APE 00.01 no se permiten los pisos turísticos dispersos en edificios residenciales ni aunque se sitúen en planta baja; ni tampoco la transformación de locales comerciales en VUT.

Los vecinos de distritos que quedan fuera de las restricciones más severas del Plan Reside reclamaban que la normativa se extendiese a toda la ciudad. Lo mismo pedían los grupos de la oposición e incluso el Pleno de Tetuán, donde el portavoz del PP en el distrito aseguró que defendería que se incluyese en el Plan Reside. Incluso el alcalde de Madrid, José Luis Martínez-Almeida, abrió la puerta a extender la regulación a otras zonas de la capital donde se constataran que "hay unas consecuencias negativas". Sin embargo, finalmente el Gobierno municipal no ha atendido las peticiones de establecer una legislación única para todo Madrid. Los socialistas critican que, en la práctica, la nueva propuesta no supondrá "un gran cambio" y que no se atienda a "la petición mayoritaria de aplicar la misma normativa a toda la ciudad".

De hecho, durante la información pública se han presentado 62 alegaciones de las que muchas reclamaban una única zona de aplicación. El Ayuntamiento admite en las respuestas a estas peticiones que se está produciendo un incremento en el número de alojamientos turísticos en la periferia de la ciudad. Sin embargo, lo relaciona con el proceso que persigue de descentralización del turismo con el objetivo de "distribuir de manera más equilibrada el uso de hospedaje en el conjunto de la ciudad" aunque debe acompañarse de "medidas de protección para el residente".

Proteger y recuperar el uso residencial

El Plan Reside no solo trata de regular las viviendas de uso turístico en la ciudad; también pretende proteger y recuperar el uso residencial, sobre todo, en el centro histórico, donde hay una mayor saturación y presión por el incremento de la presencia de alojamiento turístico. Otro de los objetivos es proteger el comercio tanto en el centro como en la zona exterior. Para todas estas pretensiones, la normativa contempla otras medidas. En el centro histórico, se permitirá que edificios residenciales vacíos puedan rehabilitarse y ofrecerse como pisos turísticos como máximo durante 15 años. Pasado ese plazo, el edificio volverá a tener un uso residencial para siempre. No podrán estar ubicados en calles comerciales y tendrán que contar con protección (estar catalogados). Es, según el Consistorio, una manera de aumentar la oferta de vivienda a través de construcciones en desuso.

Para recuperar el uso residencial en el centro, el plan contempla herramientas urbanísticas que faciliten la transformación de las edificaciones. Se pone a disposición de los propietarios ventajas para convertir edificios de uso terciario (oficinas) en uso residencial con incentivos como el incremento de la edificabilidad para que pueda rentabilizarse la transformación. La otra medida es permitir que edificios dotacionales privados en desuso y catalogados se puedan transformar en residenciales para destinarlos a viviendas asequibles o colectivas. Estiman que existen en torno a 215 inmuebles de estas características en el centro de la ciudad como conventos, colegios o centros deportivos que ya no tienen la demanda suficiente en el entorno en el que están ubicados. Se establece que la renta máxima anual del arrendamiento no podrá superar el 30% de los ingresos familiares medios del barrio en el que se ubique el edificio. Sin embargo, en algunas zonas de la APE 00.01 como Almagro, Ibiza, Jerónimos o Recoletos los alquileres seguirán siendo elevados por la elevada renta de los residentes.

Mantener la actividad comercial

Otra de las líneas maestras del Plan Reside es proteger el comercio tanto en el centro histórico como en la periferia. Para ello, en la APE 00.01 no se permite la transformación de locales comerciales en pisos turísticos. Sí se pueden transformar locales en viviendas siempre que no estén ubicados en ejes comerciales. En este punto se ha introducido otra modificación para permitir la implantación de VUT en locales de edificios no residenciales del centro histórico. En el texto que se ha sometido a información pública figuraba que se podían establecer en las plantas más altas y lo prohibía en planta baja y sótanos con la intención de proteger el zócalo comercial. Ahora, si el edificio terciarizado (de oficinas) se encuentra en los niveles de uso A y B que son los ámbitos más residenciales dentro de la APE 00.01 como calles de Lavapiés, Malasaña o Chueca, sí podrá haber pisos turísticos. El documento alega que "la prohibición del uso terciario de hospedaje en planta baja e inferior a la baja puede resultar excesiva puesto que los locales comerciales son escasos".

En la zona exterior a la APE 00.01 no se permite la transformación de locales comerciales en viviendas turísticas en las vías que el Plan General de Ordenación Urbana establece como terciarizadas. Por ejemplo, el entorno de Marcelo Usera, Bravo Murillo o General Ricardos; la avenida de Entrevías desde su inicio hasta la M-40, zonas de López de Hoyos, Cartagena y calle Alcalá, o en el paseo de Extremadura desde Alfonso Cea al puente de Segovia.

Tras el periodo de alegaciones del Plan Reside, también se ha matizado la definición de edificio exclusivo y las condiciones de uso de los pisos turísticos. Se admite que pueden implantarse en cualquiera de los bloques que forman parte de un conjunto de edificios "siempre que cuenten con acceso independiente y sean funcionalmente autónomos". Es decir, si hay varios bloques en la edificación, el hospedaje puede implantarse en edificio exclusivo solo en alguno de ellos que cumpla las condiciones especificadas.

Tras este penúltimo paso en su tramitación, el Plan Reside se votará y debatirá en un Pleno Extraordinario en el Palacio de Cibeles el próximo 21 de mayo. Según el calendario del Consistorio, el nuevo plan entrará en vigor, aproximadamente, en agosto de 2025, tras obtener el visto bueno de la Comunidad de Madrid.