El Gobierno facilita la compra de pisos de obra nueva con un IVA reducido más accesible

Para nadie es un secreto que los precios en el mercado inmobiliario han alcanzado niveles absurdos. De hecho, la compra de una vivienda se ha convertido en el desafío de toda una vida para muchas personas. Los datos no mienten: el año pasado, según la estadística registrada, el precio medio del metro cuadrado de obra nueva alcanzó los 2.265 euros, un máximo histórico. Las viviendas de segunda mano tampoco se libran del frenesí de los precios, el valor del metro cuadrado se situó en 2.039 euros.

En este contexto, queda claro que cualquier ahorro en la compra de una vivienda será valioso, en especial cuando se trata de los impuestos que se deben pagar al comprar un inmueble. El IVA es uno de los más importantes y se aplica generalmente al tipo del 21%, pero existe la posibilidad de reducirlo al 10%, suponiendo, sin duda, un ahorro considerable.

¿Cómo acceder al IVA reducido por comprar una vivienda de obra nueva?

Anteriormente, para acreditar que la propiedad estaba catalogada como “apta para su utilización como vivienda”, se exigían documentos administrativos como la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad.

Estos requisitos administrativos se volvía problemáticos, ya que variaba de una comunidad autónoma a otra, lo que generaba disfunciones en la aplicación del impuesto. En algunos casos, era posible obtener estos documentos incluso antes de que la obra estuviera completamente terminada, lo que causaba que no siempre se aplicara el IVA reducido de manera uniforme.

Para enero de 2025, el Tribunal Supremo dictó una sentencia con el fin de ayudar a solventar la situación: la STS 299/2025. Esta media ha flexibilizado los requisitos y simplificado el proceso para aplicar el IVA reducido en la compra de viviendas de obra nueva.

La resolución es simple, el Alto Tribunal confirma que lo importante es que el inmueble esté terminado y sea apto para su uso como vivienda, y que este hecho puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en derecho, sin necesidad de la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad.

Ya no es necesario contar con una cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación

El Tribunal Supremo ha señalado que, en la práctica, la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación son solo documentos administrativos, y no es necesario depender de ellos para acreditar que una vivienda está lista para su uso. En su lugar, se pueden utilizar otros medios, como un informe de un perito o una tasación, para certificar que el edificio ha sido proyectado y construido para su uso.

Es importante destacar que esta sentencia solo afecta a las viviendas de obra nueva. Las viviendas de segunda mano, es decir, aquellas que ya han sido previamente ocupadas, están exentas de IVA, pero deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

Por otro lado, si el inmueble ha sido sometido a una rehabilitación significativa, también puede beneficiarse del IVA reducido, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como que la rehabilitación haya sido concluida al menos dos años antes y que el coste de los materiales no supere el 40% del total de la obra.

Este cambio en la normativa tiene implicaciones prácticas positivas para los compradores de viviendas. En primer lugar, agiliza el proceso de compra y reduce la burocracia, lo que puede ayudar a que más personas accedan a la vivienda, un bien cada vez más inalcanzable debido a los precios elevados.

A pesar de este avance, aún existen cuestiones pendientes por resolver, como la aplicación del IVA reducido en las reparaciones realizadas por las aseguradoras o en las viviendas de protección oficial. No obstante, con este fallo del Tribunal Supremo, el camino parece más claro para aquellos que adquieren una vivienda de obra nueva.