Warren Buffett würde diese mit 4,3 % Dividende Aktie lieben – aus gutem Grund!

Würde Warren Buffett heute eine Aktie mit einer hohen Dividendenrendite von 4 % oder mehr ins Auge fassen, wäre Prologis (WKN: A1JBD1) wohl ein heißer Kandidat. Regelmäßig hohe Cashflows, viel Substanz und Rückenwind aus einem boomenden Immobilien-Subsektor versprechen langfristig solide Renditen.

Warum hier alles zusammenkommt, worauf das Orakel von Omaha schwört, möchte ich im Folgenden näher erläutern.

Weltgrößter Immobilien-REIT

Zunächst einmal ist Prologis der weltweit größte Anbieter von Logistikimmobilien. Das allein ist natürlich noch kein gutes Argument, aber Prologis verfügt auf der Ebene der Einzelimmobilien über eine außergewöhnlich gute Asset-Qualität.

Das Unternehmen besitzt, betreibt und entwickelt moderne Distributionszentren in strategisch wichtigen Ballungsräumen, die den Online- und Einzelhandel beliefern. Und hier könnte es angesichts der rasant wachsenden Bedeutung des E-Commerce in Zukunft spannend werde, denn Amazon (WKN: 906866), Zalando (WKN:ZAL111 ) & Co. sind seit Jahren auf starkem Expansionskurs. 

Die Nachfrage nach hochmodernen Lagerflächen steigt also seit Jahren kontinuierlich. In diesem Markt ist Prologis mit 198 Mrd. US-Dollar an Assets stark vertreten.

Was Warren Buffett an Prologis lieben könnte 

Buffett liebt Unternehmen, deren Produkte oder Dienstleistungen „so notwendig wie Wasser“ sind. Logistikzentren sind genau das: unverzichtbare Knotenpunkte in globalen Lieferketten. 

Und genau hier verdient Prologis indirekt an jeder Palette, an jedem Produkt, das ein- und ausgelagert wird – unabhängig davon, wer der Verkäufer ist. Durch die Abhängigkeit des Mieters von der Gewerbeimmobilie gibt es zudem einen tiefen Burggraben, Immobilienwechsel? No Way!

Langfristige Pachtverträge sichern beide Seiten ab. Genau diese Art von tiefem Burggraben, wie es Buffett gerne nennt, schützt vor Konkurrenz.

Und Prologis verdient nicht schlecht an seinen Mietern. Rund 7,5 Mrd. US-Dollar erzielte der REIT im Jahr 2024 an Mieteinnahmen und sonstigen Erträgen.

Finanzierung überzeugt doch Risiken bestehen

Auch wenn Immobilien-REITs traditionell hohe Kredithebel aufweisen, dürfte Prologis zu jenen mit solider Finanzierung gehören, wie das A3/A-Rating vermuten lässt. Mit einem Leverage beim Debt/Ebitda von 4,6 bewegt sich die Verschuldung in einem tragbaren Rahmen. 

Warum Buffett die Aktie zwar lieben würde, aber derzeit nicht investiert ist, könnte perspektivisch in der Zinssensibilität liegen. So dürfte die aktuelle MAGA-Politik der Republikaner inflationstreibend wirken. Höhere Zinsen halte ich trotz möglicher Rezession in den USA mittelfristig für realistisch. In einem solchen Stagflationsszenario dürfte sich aber auch das Expansionstempo des REIT etwas verlangsamen, ja sogar für Druck auf das Immo-Portfolio sorgen.

Das größte Risiko sehe ich im aktuell schon höheren Zinsniveau. Zumindest dürfte die Refinanzierung mit dem aktuellen Zinsniveau deutlich teurer werden. Im Durchschnitt finanzierte sich der REIT bisher zu einem gewichteten Durchschnittszinssatz von 3,2 %, was deutlich mehr ist als die 4,5 % Rendite zehnjähriger Staatsanleihen.

Nicht zuletzt ist Warren Buffett ein Schnäppchenjäger. Er würde vermutlich nur bei noch günstigeren Kursen bzw. tiefen Krisen zuschlagen. Der erwartete Multiplikator auf die Funds from Operations von 16,5 ist meiner Meinung nach erschwinglich. Auch die Einstiegsrendite von mittlerweile knapp 4,3 % überzeugt. Doch für einen Warren Buffett, der in seiner Karriere fast 20 % Rendite pro Jahr erzielt hat, wäre das aber wohl noch zu wenig.

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Frank Seehawer besitzt Aktien von Amazon. Aktienwelt360 empfiehlt Aktien von Amazon, Prologis und Zalando.