Salva Casa: novità su sanatoria retroattiva e blocco demolizioni

La doppia conformità istituita dal decreto Salva Casa per sanare abusi minori e determinate irregolarità edilizie non è retroattiva ma può essere utilizzata per bloccare un’istanza di demolizione non ancora eseguita.

Lo prevedono due diverse sentenze che riguardano l’applicazione dell‘articolo 36-bis del Testo Unico sull’edilizia, introdotto dal DL 69/2024, che rivede il criterio della doppia conformità.

La doppia conformità edilizia

Prima del Salva Casa, per sanare abusi edilizi era necessario che l’intervento fosse conforme alla disciplina edilizia e urbanistica sia nel momento della realizzazione sia in quello della presentazione della domanda di sanatoria. Oggi, invece, la regolarizzazione è consentita se gli interventi sono conformi alla disciplina edilizia al momento della realizzazione e a quella urbanistica al momento della domanda di sanatoria.

La differenza è che non è più necessaria la corrispondenza tra disciplina edilizia e urbanistica in entrambi i momenti ma solo a quella edilizia nel momento in cui è stato realizzato l’intervento irregolare e a quella urbanistica nel momento di presentazione della domanda.

Questa sorta di sanatoria semplificata si può utilizzare a fronte di parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA (Segnalazione certificata di inizio attività)  oppure in caso di assenza o difformità dalla SCIA. Si tratta di parziali difformità o variazioni essenziali. Restano fuori le opere realizzate in totale difformità dal permesso di costruire.

Sentenza del Consiglio di Stato sulla retroattività

Il Consiglio di Stato, con recente sentenza 1394/2025, ha stabilito che la nuova doppia conformità flessibile non ha effetto retroattivo. Quindi, non riguarda le domande di sanatoria presentate prima del 30 maggio 2024, entrata in vigore del Salva Casa. Questo, perché nella legge «non si rinviene alcuna disposizione transitoria intesa a consentire l’applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore».

Non solo: anche se l’amministrazione non ha contestato la SCIA in sanatoria, questo non equivale a una forma di silenzio assenso che rende valido il titolo edilizio ma come ad un silenzio inadempimento, fattispecie che non consente di sanare l’illecito.

Sentenza del TAR sul blocco demolizioni

C’è poi una seconda sentenza, del Tar di Salerno (406/2025), che affronta un aspetto diverso, ovvero il modo in cui la sanatoria può intervenire a fronte di un ordine di demolizione del Comune di un’opera ritenuta abusiva.

Se questa rientra nelle fattispecie sanabili con la nuova doppia conformità del Salva Casa, è possibile applicarlo, e chiedere al Comune di bloccare la pratica basata invece sulle vecchie procedure.