IMU 2025: che cos’è, calcolo scadenze

L’IMU, Imposta Municipale Unica, è un tributo locale che grava sui possessori di immobili. Si tratta di un’imposta patrimoniale che, si applica al possesso di fabbricati, escluse le abitazioni principali classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, di aree fabbricabili e di terreni agricoli ed è dovuta dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), dal concessionario nel caso di concessione di aree demaniali e dal locatario in caso di leasing.

È stata istituita dall’art. 13 del Decreto Legge del 6 dicembre 2011, n. 201, convertito con modificazioni dalla Legge 22 dicembre 2011, n. 214, e disciplinata dallo stesso articolo 13, oltre che dagli articoli 8 e 9 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, ha subito ulteriori modifiche con la legge di Stabilità 2014, che ha abolito l’imposta sulla prima casa, ad eccezione delle abitazioni appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

A seguito dell’abolizione dell’imposta per la prima casa, le aliquote sono stabilite di anno in anno da apposita delibera comunale, rispettando determinati criteri nazionali.

Che cos’è l’IMU

L’IMU, acronimo di Imposta Municipale Unica, chiamata anche Imposta municipale propria, è una imposta di natura patrimoniale il cui presupposto è la proprietà o il possesso di un immobile. Il riferimento normativo è dato dall’art. 13 del D.L. n. 201/11 (conv. Legge n. 214/11).

L’imposta colpisce i soggetti (persone fisiche o giuridiche) aventi un diritto reale su immobili situati sul territorio nazionale. È esclusa dal pagamento l’abitazione principale, ovvero l’immobile che è destinato dimora di fatto e dove è stata assegnata la residenza anagrafica (a meno che non appartenga ad una delle categorie considerate di lusso, A/1, A/8 e A/9).

Cosa si intende per abitazione principale

Per abitazione principale si intende l’immobile iscritto nelle categorie catastali di classe A, tranne A/1, A/8, A/9 come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Questa definizione comporta la necessaria coesistenza di due requisiti fondamentali:

1. La dimora abituale (elemento fattuale);
2. La residenza anagrafica (elemento formale).

Entrambi questi requisiti devono sussistere contemporaneamente per il possessore e il suo nucleo familiare.

Sono considerate pertinenze dell’abitazione principale esclusivamente le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Importante sottolineare che può essere considerata pertinenza dell’abitazione principale al massimo una unità immobiliare per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.

Chi deve effettuare il versamento

Il presupposto dell’IMU è il possesso di immobili rientranti in una delle seguenti categorie:

• Fabbricati;
• Aree fabbricabili;
• Terreni agricoli.

Sono assoggettate ad imposta le abitazioni principali, e relative pertinenze accatastate nelle categorie A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli, palazzi di pregio o storici). Sono esenti le abitazioni principali delle altre categorie catastali. Sono soggetti passivi (ex art. 9, co. 1 D.Lgs. n. 23/11):

• Il proprietario dell’immobile;
• Il soggetto titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Non è soggetto passivo il nudo proprietario;
• Il locatario (utilizzatore) per gli immobili detenuti in leasing;
• Il concessionario di aree demaniali in regime di concessione.

Per approfondire: Separazione legale: spetta al coniuge assegnatario.

Quando si paga

Le due rate IMU scadono:

• Acconto deve essere corrisposta entro il 16 giugno di ciascun anno sulla base dell’aliquota e delle detrazioni dei dodici mesi dell’anno precedente;
• Saldo rappresenta il saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno, con eventuale conguaglio sulla prima rata, e deve essere versata entro il 16 dicembre.

Nel caso però in cui i suddetti termini coincidano con un giorno festivo o prefestivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo utile.

Chi non deve pagare l’IMU

Sono esenti dal pagamento dell’IMU i possessori delle abitazioni principali accatastate nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e delle relative pertinenze. Inoltre, non deve essere pagata per i seguenti immobili: 

• Le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• Gli alloggi sociali;
• La casa coniugale assegnata al coniuge a seguito di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• L’unico immobile posseduto, e non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;
• Una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso.

Sono esenti anche i terreni agricoli ubicati nei Comuni elencati nella Circolare n. 9 del Ministero delle Finanze datata 14 giugno 1993. In più sono esenti i terreni agricoli:

• Posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali indicati nell’articolo 1 del decreto legislativo 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
• Ubicati nei Comuni delle isole minori indicati nell’allegato A della legge 448 del 2001;
• Immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.

Esonero per gli immobili occupati abusivamente

Sono esenti gli immobili non utilizzabili né disponibili e per i quali sia stata presentata denuncia all’autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, comma 2, o 633 (invasione di terreni o edifici) c.p. o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale.

Occorre comunicare al Comune il possesso dei requisiti per poter beneficiare dell’esenzione. Deve essere data comunicazione al Comune allorché anche il momento in cui cessi il diritto all’esenzione. Al fine di sostenere i comuni sono stati concessi 62 milioni di euro annui.

Esenzione per gli immobili dell’Accademia nazionale dei Lincei

L’esenzione dell’imposta per l’Accademia Nazionale dei Lincei riguarda gli immobili, facenti capo alla stessa (anche se non direttamente utilizzati per le finalità istituzionali). 

Proroga esenzioni per le abitazioni dei Comuni colpiti dal sisma

È stata prevista anche la proroga delle esenzioni concesse per i fabbricati divenuti inagibili a seguito di particolari eventi sismici che hanno colpito il Centro Italia nel 2016 e del 2012 in Emilia Romagna, Lombardia e Veneto. Queste proroghe sono state previsti dai commi 750 e 768 della medesima legge finanziaria n. 197/2022.

ILIA per il Friuli Venezia Giulia

Soltanto per la Regione del Friuli Venezia Giulia è stata prevista la sostituzione dell’IMU con una nuova imposta chiamata ILIA (Imposta Locale Immobiliare Autonoma). A disciplinarlo sono i commi 834, 835 e 836. È prevista anche la deducibilità dell’ILIA dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo a partire dal 1 Gennaio 2023.

Come si determina la base imponibile

La modalità di determinazione della base imponibile varia a seconda della tipologia di bene immobile posseduto dal soggetto passivo. In particolare, in relazione alla tipologia di immobile possiamo avere calcoli differenziati a seconda che si tratti di:

• Fabbricati;
• Aree fabbricabili;
• Terreni agricoli.

Calcolo base imponibile fabbricati

Per i fabbricati iscritti in Catasto e dotati di rendita catastale, la base imponibile si determina:

• Rivalutando del 5% la rendita catastale risultante al 1° gennaio del periodo di imposta;
• Moltiplicando il risultato per il coefficiente moltiplicatore.

Calcolo base imponibile aree fabbricabili

La base imponibile per le aree fabbricabili è data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposta, determinato con riferimento a:

• La zona territoriale di ubicazione;
• L’indice di edificabilità;
• La destinazione d’uso consentita;
• Gli oneri legati ad eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la sua edificazione;
• I prezzi medi rilevati sul mercato per la vendita di aree aventi caratteristiche analoghe.

Calcolo base imponibile terreni agricoli

La base imponibile per i terreni agricoli è data dal reddito dominicale risultante in Catasto al 1° gennaio dell’anno di imposta, rivalutato del 25% per il coefficiente moltiplicatore previsto, pari a 135.

Ipotesi di riduzione della base imponibile

Sono soggetti alla riduzione del 50% della base imponibile:

• I fabbricati vincolati per motivi di interesse storico o artistico ex art. 10 del D.Lgs. n. 42/04;
• I fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, in reazione al periodo dell’anno durante il quale sono state verificate queste condizioni;
• Per le unità immobiliari concesse in comodato a parenti di primo grado (padre o figlio) a determinate condizioni.

Aliquote IMU

Le aliquote dell’IMU sono definite dai co. 748 – 757 dell’art. 1 della Legge n. 160/19 e si riassumono nella tabella che segue:

In altre parole, le aliquote minime e massime deliberabili dagli enti locali sono le seguenti.

Immobili locati a canone concordato

Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla L. 9.12.98 n. 431, l’imposta, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune per gli “altri immobili” ex art. 1 co. 754 della L. 160/2019, è ridotta al 75% (art. 1 co. 760 della L. 160/2019).

Riduzione per i pensionati residenti all’estero

Per i soggetti residenti all’estero, che siano titolari di pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, sull’unica unità immobiliare posseduta, purché non locata o data in comodato d’uso, l’IMU è ridotta:

• Alla metà per l’anno 2021 e dall’anno 2023;
• Al 37,5% per l’anno 2022 (art. 1 co. 48 della L. 178/2020 e art. 1 co. 743 della L. 234/2021).

Delibere dei Comuni

Ai sensi dell’art. 1 co. 762 e 767 della L. 160/2019:

• Il Comune è tenuto a inserire il prospetto delle aliquote e il testo del regolamento per l’IMU nell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale, entro il termine perentorio del 14 ottobre dell’anno di riferimento;
• Le aliquote ed i regolamenti inseriti nel Portale (nel rispetto del predetto termine) devono essere successivamente pubblicati entro il 28 ottobre dello stesso anno.

Le aliquote ed i regolamenti hanno effetto per l’anno di riferimento se sono pubblicati entro il 28 ottobre del medesimo anno. In caso di mancata pubblicazione entro il 28 ottobre dell’anno di riferimento, dall’anno 2025 (primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto delle aliquote), si applicano le aliquote di base previste dall’art. 1 co. 748 – 755 della L. 160/2019.

Per approfondire: Conguaglio IMU entro 28 febbraio.

Come deve essere effettuato il versamento

Il pagamento del saldo da parte dei contribuenti interessati deve avvenire, alternativamente, utilizzando uno di questi strumenti:

• Il modello F24;
• Il bollettino di c/c postale;
• La piattaforma PagoPa.

Il versamento deve essere effettuato da proprietari di prime case di lusso (codici catastali A1, A8 e A9) e di immobili diversi dall’abitazione principale (seconde case, a prescindere dall’utilizzo effettuato). In particolare, deve essere ricordato che il modello F24 è lo strumento di pagamento utile se si vuole effettuare la compensazione dell’IMU con un altro tributo (es. IRPEF). Con il modello F24, infatti, è possibile compensare parzialmente, o totalmente l’imposta dovuta. In questo caso il versamento del modello F24 deve essere effettuato utilizzando gli strumenti messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate (Entratel o Fisconline). È preclusa, quindi, la possibilità di effettuare il pagamento attraverso il canale bancario (home banking).

Pagamento con modello F24

Qualora il pagamento venga effettuato con modello F24 è necessario seguire una precisa modalità di compilazione del modello. In particolare, è necessario:

• Inserire il codice del comune di ubicazione degli immobili;
• Barrare la casella saldo;
• Inserire il numero di immobili;
• Codice tributo;
• Anno di riferimento;
• L’importo da versare;
• Eventuale importo a credito da compensare.

Tabella: codici tributo versamento con modello f24

Modalità di presentazione pagamento

I soggetti NON titolari di partita IVA, devono seguire le seguenti regole:

• Qualora nel Modello F24 ci siano crediti compensati, può essere presentato soltanto in modalità telematica tramite i canali dell’Agenzia delle Entrate;
• Qualora nel Modello F24 non ci siano crediti compensati, la presentazione può avvenire:
  • Telematicamente tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate;
  • Telematicamente tramite servizi di home banking o internet banking;
  • Poste o banche.

Per i soggetti con partita IVA:

• Qualora nel Modello F24 ci siano crediti compensati, può essere presentato soltanto in modalità telematica tramite i canali dell’Agenzia delle Entrate;
• Qualora ne nel Modello F24 non ci siano crediti compensati, la presentazione può avvenire:
  • Telematicamente tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate;
  • Telematicamente tramite servizi di home banking o internet banking.

In particolare, il modello F24 deve essere compilato nella sezione “IMU ed altri tributi locali”, avendo cura di compilare seguendo le sottostanti indicazioni:

• Codice ente/codice comune: indicare il codice catastale del Comune in cui è situato l’immobile. In caso di più comuni diversi devono essere compilati più righi del modello F24;
• Casella “Ravv”: la casella deve essere barrata se si effettua il ravvedimento operoso. In questo caso, come anticipato, le sanzioni amministrative e gli interessi devono essere versati nello stesso codice tributo relativo all’imposta;
• Casella “acconto”/”saldo”: casella da barrare a seconda che il versamento si riferisca all’acconto o al saldo;
• Casella “anno di riferimento”: indicare l’anno in cui l’imposta avrebbe dovuto essere versata;
• Codice tributo: indicare il codice tributo che individua il versamento per la categoria prevista.

Regime sanzionatorio

Le sanzioni connesse all’IMU hanno natura tributaria, per cui operano le norme del D.Lgs. n. 472/97, in particolare quelle sul ravvedimento operoso e sulle modalità di determinazione delle sanzioni (art. 16 del D.Lgs. n. 473/97).

In caso di versamento in ritardo, rispetto alla scadenza prefissata, o nei casi di pagamento tardivo o insufficiente, il contribuente ha la possibilità di sanare la sua posizione, corrispondendo all’erario quanto originariamente dovuto, con l’aggiunta di sanzioni e interessi che aumenteranno progressivamente in base al tempo trascorso dalla scadenza prevista per il pagamento. Il ravvedimento operoso ha lo scopo di andare incontro ai contribuenti che, pur non avendo rispettato le scadenze, hanno l’intenzione di regolarizzare la loro situazione debitoria. Con l’abrogazione del comma 1-bis dell’articolo 13 del D.Lgs. n. 472/97, sono estese a tutti i tributi, inclusi quelli locali, delle riduzioni sanzionatorie che in precedenza erano riservate ai casi di ravvedimento operoso per i tributi erariali.

Sanzioni ridotte con ravvedimento operoso

Secondo quanto previsto dall’art. 13 co. 1 del D.Lgs. n. 471/97, a prescindere dal ravvedimento operoso, l’omesso/tardivo versamento è punito con la seguente sanzione amministrativa:

• Nella misura del 12,5% ridotto a 1/15 per giorno di ritardo, se questo non supera i 14 giorni;
• Nella misura del 12,5%, se il ritardo è compreso tra i 15 e i 90 giorni;
• Nella misura del 25%, se il ritardo è superiore a novanta giorni (art. 1 co. 774 della L. 160/2019).

In relazione alle violazioni commesse sino al 31.8.2024, la sanzione è pari al 30%, 15% per i ritardi contenuti nei 90 giorni.

Ravvedimento operoso lunghissimo

Superata la soglia dei 12 mesi, scatta la novità del ravvedimento lunghissimo, esteso anche all’IMU nei casi di mancato versamento entro i 2 anni o oltre questo termine. Qualora il pagamento venga effettuato entro 2 anni dal termine previsto o da quello di presentazione della dichiarazione periodica, la sanzione ordinaria del 25% viene ridotta ad 1/7 e quindi è pari al 3,57%. La sanzione sale al 4,17% quando il versamento avviene oltre 2 anni dall’omissione o dall’errore. Infine, la sanzione del 5%, da aggiungere al tributo originario se la regolarizzazione avviene dopo aver ricevuto il verbale di constatazione, ma entro la notificazione dell’atto di accertamento, quindi prima dell’emissione della cartella esattoriale.

Deve essere evidenziato che la possibilità di applicare il ravvedimento operoso per il ritardato o omesso versamento è applicabile sino al momento in cui viene notificato un atto di accertamento.

Per approfondire: Il ravvedimento operoso IMU: sanzioni e codici tributo.

Termini di accertamento

La notifica degli avvisi di accertamento deve avvenire a pena di decadenza entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento è stato o avrebbe dovuto essere effettuato (art. 1 co. 161 della Legge n. 296/06). In relazione a questo aspetto (in base alla Legge n. 160/19) per i tributi locali e le entrate di natura patrimoniale, gli avvisi di accertamento emessi a partire dal 2020 sono degli “accertamenti esecutivi”. Questo significa che, in caso di mancato pagamento delle somme richieste (nei 60 giorni previsti), potrà avvenire immediatamente l’avvio di azioni esecutive volte al recupero coattivo del credito.

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