Donazioni, eredità legittima, procedure notarili: ecco come fare

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Ecco alcuni utili chiarimenti sugli step da seguire per le pratiche legate a donazioni immobiliari, eredità legittima e procedure notarili.

Ogni genitore vuole supportare i propri figli, chi ne ha la possibilità economica e la disponibilità può magari voler aiutare uno di loro in modo particolare, magari quello più bisognoso, ad avere un tetto sopra la testa oppure a risolvere la propria necessità abitativa.

In questi casi la soluzione più semplice sembra quella di “intestargli” direttamente un immobile di proprietà, magari anche per alleggerire il proprio carico di spese e tasse. Questa operazione, apparentemente semplice espressione dell’affetto genitoriale e della libertà di disporre dei propri beni, potrebbe non essere così semplice da effettuare e magari difficilmente senza conseguenze.

Donazioni, eredità legittima, procedure notarili: ecco come fare

È bene quindi approfondire e conoscere quali siano i passi da compiere da parte dei genitori che volessero procedere a donare la casa di proprietà a uno solo dei propri figli. La legge italiana, pur garantendo a ciascuno la libertà di donare i propri beni finché è in vita, interviene normativamente a porre dei limiti importanti a tutela dei diritti dei familiari diretti, definiti dalla norma con il termine di “eredi legittimari”.

Solo comprendendo queste regole e agendo di conseguenza, seguendo tutti gli step, potremmo essere in grado di realizzare le nostre volontà senza ledere i diritti altrui e soprattutto senza lasciare al figlio un lungo strascico di cause legali da affrontare, ‘bisticci’ e confusione, prevenendo il più possibile future contestazioni.

Donazione

Per cominciare è bene chiarire che fin quando una persona è in vita, nel pieno possesso delle proprie capacità cognitive, è libera di disporre dei propri beni come meglio crede finanche parte del proprio patrimonio a favore di chiunque ritenga opportuno, compreso uno solo dei propri figli, escludendo gli altri da quello specifico atto di liberalità.

Donazione diretta e indiretta

Esistono due modi diversi per far si che un genitore doni una casa a un figlio e possono essere quello di intestare a lui o a lei direttamente un immobile che è già di sua proprietà, azione questa che viene legalmente definita “donazione diretta”. In alternativa vi è la possibilità di regalare a lei o a lui i soldi necessari per acquistare la casa, o parte di essa, o ancora di pagare direttamente il venditore, azioni queste che si configurano come una “donazione indiretta”.

La donazione indiretta del denaro necessario per acquistare la casa è di fatto una procedura che non richiede ‘burocrazia, diversamente, la donazione diretta di un immobile richiede per la sua validità lo svolgersi di una di passaggi formali, che potremmo così riepilogare:

1) la donazione deve essere effettuata obbligatoriamente davanti a un notaio, una qualsiasi altra forma, come un atto tra privati ad esempio, non è sufficiente affinché si formalizzi la proprietà dell’immobile da parte del figlio e la donazione risulterebbe in questo modo nulla, cioè senza effetto, come se non fosse mai avvenuta. È quindi necessario si effettui un “rogito” ossia un atto pubblico notarile che vada a trasferire la proprietà da padre a figlio;

2) all’atto notarile devono essere presenti, oltre al donante, al donatario, colei o colui che riceve, e al notaio, anche due testimoni, che sono persone di fiducia dello studio notarile e che non abbiano alcun interesse nell’atto.

3) dopo la firma, il notaio provvederà alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate e alla sua trascrizione al catasto e nei Registri Immobiliari, formalità che rende la donazione opponibile ai terzi e certifica il passaggio di proprietà.

Quando la donazione è nulla?

Ribadiamo che, mancando alcune di queste condizioni, cioè la mancanza dell’atto pubblico, ma anche dei testimoni rende la donazione dell’immobile nulla. La nullità dell’atto può essere impugnata e fatta valere da chiunque vi abbia interesse, incluso il donante stesso o i suoi eredi, senza prescrizione, cioè senza limiti di tempo.

Imposte

Anche se si tratta di una donazione, quindi un atto che non prevede esborsi economici, il donatario è tenuto a versare le imposte di registro che valgono il 9% del valore catastale dell’immobile, quella ipotecaria e catastale sull’atto notarile.

Se, invece, per il donatario quella casa rappresenta la sua “prima casa” e possiede i relativi requisiti, può beneficiare di forti agevolazioni, vale a dire l’imposta di registro si abbatte al 2%, le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa (50 euro ciascuna) anziché in percentuale. Resta da pagare il compenso per l’attività professionale del notaio, che varia in base al valore dell’atto e alla complessità dello stesso.

Per le donazioni, come avviene anche per le successioni in linea retta, tra genitori e figli, o tra nonni e nipoti e tra coniugi/parti di unione civile, la legge prevede che l’imposta sulle donazioni si applichi con aliquota del 4%, usufruendo di una franchigia molto elevata e cioè solo sulla parte di valore che eccede 1milione di euro per ciascun beneficiario.

Eredità legittima

Le ulteriori informazioni da conoscere e tenere presente riguardano le questioni ereditarie e il valore della donazione effettuata. Ebbene, finché il donante è in vita, egli è libero di disporre dei propri beni come meglio crede e nessuno può opporvisi.

La situazione cambia, però, al momento della morte del donante. È in questo momento che entrano in gioco i familiari più stretti del defunto, chiamati “legittimari” cioè tutti coloro che la legge italiana tutela, garantendo loro una quota minima del patrimonio ereditario, detta “quota di legittima” o anche “riserva”.

Questi non possono essere esclusi dall’eredità, nemmeno per volontà del defunto espressa in un testamento o tramite donazioni fatte in vita e sono il coniuge o la parte dell’unione civile superstite anche se legalmente separato, purché senza “addebito”, i figli tutti, sia nati nel matrimonio che fuori e gli adottivi con medesimi diritti, gli ascendenti genitori e nonni ma solo se il defunto muore senza lasciare figli. Attenzione non sono legittimari i fratelli, le sorelle, gli zii, i nipoti, i cugini ed i conviventi di fatto.

Se qualcuno dei legittimari ritiene che le donazioni abbiano leso il proprio patrimonio, può avanzare legalmente, ai sensi dell’art. 553 e ss. c.c., una azione di riduzione. L’azione si effettua contro i beneficiari delle disposizioni testamentarie o delle donazioni, inclusi altri legittimari, che eccedono la quota disponibile a loro spettante.

Si riducono prima le disposizioni testamentarie e poi, se non basta, le donazioni, partendo dall’ultima fatta in vita e risalendo indietro fino a reintegrare la legittima lesa. Se l’azione legale ha successo, la donazione o la disposizione testamentaria viene dichiarata inefficace nei confronti del legittimario leso, nella misura necessaria a soddisfare la sua quota. L’azione di riduzione si prescrive in 10 anni che decorrono, di regola, dalla data di apertura della successione, cioè dalla data di decesso del donante.

Procedure notarili

La strada migliore per evitare future contestazioni è una consulenza notarile o legale che aiuti il donante ad effettuare una pianificazione complessiva che permetta di valutare il proprio intero patrimonio e soddisfi le quote di legittima spettanti agli aventi diritto. Altra possibilità quella di ottenere una rinuncia scritta all’azione di riduzione da parte degli altri legittimari.

Ancora, qualora l’intenzione sia favorire un figlio oltre la sua quota ereditaria nei limiti della disponibile, il genitore può inserire nell’atto di donazione la clausola di “dispensa da collazione”. Questa clausola non impedisce l’azione di riduzione se la legittima è lesa, ma evita che il donatario debba “contare” quella donazione nel totale da dividere con gli altri figli/coniuge se non c’è lesione di legittima.

Una ulteriore possibilità è quella di trasferire l’immobile ‘contratto di vitalizio assistenziale’ non come mera donazione ma come corrispettivo di un impegno serio e concreto del figlio a fornire assistenza fino al termine della vita al genitore.

Se il contratto è stipulato correttamente non è una liberalità e quindi non è soggetto a riduzione ovviamente questa opzione richiede grande cautela e deve corrispondere ad una reale e comprovata situazione assistenziale.

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