Vizi dell’immobile prima della compravendita, salta l’acquisto?

La firma del contratto preliminare di vendita rappresenta un momento importante nella compravendita immobiliare, ma cosa succede se l’acquirente scopre vizi e difetti nell’immobile dopo averlo sottoscritto?

Infiltrazioni, crepe, problemi strutturali o irregolarità urbanistiche ed edilizie possono compromettere il valore o l’abitabilità del bene. Tuttavia l’acquirente può tutelarsi, è suo diritto ha e diversi strumenti che gli permettono di intraprendere azioni per evitare danni economici.

Cosa si intende per vizi dell’immobile

I vizi sono difetti materiali o giuridici che riducono in modo significativo il valore o l’idoneità dell’immobile all’uso previsto. Possono essere:

• vizi materiali, come infiltrazioni d’acqua, muffa, crepe nei muri, impianti non funzionanti;
• vizi catastali o urbanistici, come abusi edilizi, difformità rispetto ai titoli abilitativi, mancanza di agibilità;
• vizi documentali, relativi ad esempio all’assenza di ipoteche, servitù o pignoramenti idonei a pregiudicare i diritti del compratore.

Il venditore deve vendere un immobile privo di vizi, ipoteche o vincoli e in regola con le norme urbanistiche ed edilizie. Qualora così non fosse, una volta avvenuta la conclusione della vendita, il compratore beneficia dell’azione di garanzia prevista dall’articolo 1490 Codice Civile per i vizi materiali eventualmente riscontrati.

Tale azione, però, non può essere esercitata qualora i vizi vengano scoperti dopo la sottoscrizione del contratto preliminare non idoneo ancora a far acquisire la proprietà del bene. La posizione del futuro acquirente che sia stato in anticipo immesso nella disponibilità del bene viziato non è analoga giuridicamente a quella del compratore vero e proprio che è già divenuto titolare del diritto di proprietà.

In caso di inadempimento del contratto preliminare non è consentito invocare la garanzia del venditore di cui alla norma sopra citata e si applicano le regole generali relative all’inadempimento del contratto.

Quando si può recedere dal preliminare di vendita

In linea generale, il compromesso immobiliare (il preliminare di vendita) obbliga le parti a concludere il contratto definitivo, il cosiddetto rogito. Esso non trasferisce la proprietà dell’immobile ma obbliga unicamente i contraenti alla stipula di un ulteriore contratto con il quale avverrà il passaggio del diritto di proprietà.

Qualora il venditore abbia consegnato al futuro acquirente le chiavi dell’immobile per le più svariate ragioni (una di queste l’esecuzione di lavori di ristrutturazione) può succedere che emergano dei vizi gravi, a causa dei quali il compratore non voglia più concludere l’affare.

Accertato quindi l’inadempimento del venditore sarà possibile recedere dal contratto e ottenere la restituzione del doppio della caparra che eventualmente sia stata versata dall’acquirente ai sensi dell’articolo 1385 Codice Civile. La norma afferma inoltre che la parte adempiente (il futuro acquirente), qualora preferisca, potrà domandare l’esecuzione del contratto o la risoluzione dello stesso – in tal caso il risarcimento del danno sarà regolato dalle norme generali.

Le azioni alternative vengono esercitate solitamente quando il doppio della caparra non si ritiene sufficiente per indennizzare i danni subiti. Ricordiamo che la restituzione del doppio della caparra è una forma di scioglimento del contratto stragiudiziale in quanto il danno è già quantificato e non deve essere dimostrato dinnanzi al Giudice.

Come funziona la risoluzione del contratto

Abbiamo visto che rinunciando ad esigere il doppio della caparra, l’acquirente disporrà di ulteriori rimedi giudiziari alternativi.

Il futuro acquirente potrà innanzitutto chiedere al Giudice la risoluzione del contratto per inadempimento del futuro venditore, ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile.

Affinché il contratto possa essere dichiarato risolto è necessario che l’inadempimento sia di non scarsa importanza. Questo sta a significare che i vizi dovranno essere di una certa gravità.

Non si può invocare la presenza dei vizi in maniera pretestuosa, solo perché si ha avuto un ripensamento nel concludere l’affare.

Tale requisito è richiesto anche in caso di recesso con restituzione del doppio della caparra.

Soltanto la presenza di vizi riguardanti la struttura dell’immobile o la possibilità di utilizzarlo in modo idoneo o come pattuito potrà giustificare la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni subiti. Con la risoluzione l’acquirente sarà esonerato allo svolgimento della sua prestazione e se già eseguita otterrà la sua restituzione.

In caso di vizi di minore importanza il compratore potrà unicamente richiedere il risarcimento dei danni senza interrompere il rapporto contrattuale, come il rimborso della spesa che è stato necessario sostenere per eliminare il vizio scoperto.

Presupposto per attivare i rimedi in caso di inadempimento è che i vizi non fossero noti o facilmente riconoscibili. Se i vizi erano evidenti o addirittura erano stati comunicati al futuro acquirente e da lui accettati egli non si potrà in alcun modo intervenire con i rimedi sopra esposti.

Esecuzione del contratto mediante sentenza del Giudice

Ultima alternativa offerta dal già citato articolo 1385 del Codice Civile, di fronte all’inadempimento del futuro venditore, è quella di agire per ottenere l’adempimento in forma specifica. In caso di contratto preliminare il compratore potrà infatti domandare all’autorità giudiziaria, ai sensi dell’articolo 2932 del Codice Civile, che venga trasferito il diritto di proprietà qualora l’altra parte si rifiuti a prestare il proprio consenso.

In questa sede, una volta avvenuto il trasferimento della proprietà, il compratore potrà chiedere la riduzione del prezzo di vendita, a fronte dei vizi riscontrati. Sarà quindi esonerato dall’ effettuare il saldo o, se aveva già pagato l’intero prezzo, ad ottenere il rimborso, anche parziale della somma.

Quali sono i rimedi in caso di difformità urbanistiche

Le irregolarità urbanistiche possono avere conseguenze molto gravi, perché potrebbero impedire la stipula del rogito o rendere nullo l’atto. In particolare:

• la mancanza di conformità urbanistica impedisce il trasferimento della proprietà;
• l’assenza di agibilità può compromettere la possibilità di ottenere un mutuo o abitare l’immobile legalmente.

Anche in questi casi, l’acquirente potrà rifiutarsi di stipulare il definitivo e sciogliersi dal vincolo contrattuale. Alla fattispecie si applicheranno le norme in materia di inadempimento contrattuale per i casi di contratti a prestazioni corrispettive.

Ne consegue che potrà chiedere la risoluzione del preliminare e il risarcimento del danno.

Come prevenire problemi legati alla presenza di vizi

Per evitare di trovarsi coinvolti in azioni giudiziarie lunghe, costose e snervanti legate alla presenza di vizi o difformità nell’immobile che si intende acquistare, è consigliabile:

• inserire nel contratto preliminare clausole di tutela, come quelle che garantiscano la conformità urbanistica e l’assenza di vizi;
• effettuare verifiche tecniche e urbanistiche prima di apporre la firma al contratto;
• farsi assistere da un notaio o da un legale di fiducia già nella fase del preliminare.