Catasto, aggiornamenti spinosi

L’aggiornamento catastale conseguente ai lavori agevolati mediante il Superbonus passa attraverso la valutazione delle singole voci di costo, il cui valore deve essere retrodatato all’epoca censuaria 1988/89 e deve altresì includere le spese di progettazione e direzione lavori, nonché gli oneri concessori e quelli finanziari, tenendo altresì conto del saggio di fruttuosità, della percentuale di indebitamento del promotore e del tasso di rendimento dei titoli di Stato nel periodo di riferimento temporale degli estimi (1988-89).

Sono queste, in sintesi, alcune delle istruzioni che si ricavano dalla lettura della Circolare numero 6/2012 dell’Agenzia del Territorio, avente ad oggetto “Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico-estimativi”, che tratteggia un complesso meccanismo volto a determinare se i lavori eseguiti sull’immobile determinano, oppure no, un incremento della rendita catastale superiore al 15%, facendo scattare l’obbligo di aggiornamento. Un obbligo che costringerà i professionisti tecnici a tal fine incaricati ad interfacciarsi con gli amministratori di condominio e con i General Contractors, con il fine di reperire i prospetti riepilogativi dei lavori svolti, suddivisi per macrocategorie, al fine di poterli processare come sopra tratteggiato e tenendo conto di tutte le disposizioni contenute nei numerosi documenti di prassi che regolano la materia catastale e che, in alcuni casi, consentono anche degli sconti. Ad esempio, la circolare n. 1/2006 dell’Agenzia del Territorio, allegato B, in attuazione dell’art. 1, comma 336, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, riporta un elenco degli interventi “di norma ininfluenti sul classamento e sulla rendita catastale”, tra cui quelli di “consolidamento e conservazione degli elementi edilizi strutturali”, “di restauro e risanamento conservativo”, “rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, nonché interventi necessari a mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”, che quindi il professionista potrà escludere dal conteggio.

Ma tornando alla Circolare n. 6/2012 essa non fornisce solo istruzioni di natura operativa, già di per se complesse, bensì precisa che, “in tema di determinazione del costo di ricostruzione dei beni immobiliari oggetto di stima catastale, soprattutto nei casi in cui le caratteristiche tecnologiche degli immobili da accertare siano particolarmente complesse e tali da richiedere specifiche conoscenze tecniche, gli Uffici provinciali dell’Agenzia possono fare riferimento alle disposizioni di cui all’art. 19, comma 13, del decreto legge n. 78 del 2010”.

Tale norma estende agli Uffici provinciali dell’Agenzia i poteri istruttori previsti dall’articolo 51 del decreto Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, nonché quelli, in materia di accessi, ispezioni e verifiche, disciplinati dall’articolo 52 del medesimo decreto, con lo scopo di recuperare ogni informazione e documentazione utile per lo svolgimento delle attività istruttorie connesse all’accertamento catastale (con riferimento, ad esempio, ai dati di bilancio utili all’individuazione del costo di costruzione di strutture ed impianti da considerare nella stima della rendita catastale). A tal fine, precisa la Circolare n. 6/2012, “gli Uffici possono, ad esempio, invitare i soggetti interessati a comparire di persona (o a mezzo di rappresentanti) per esibire documenti e scritture o per fornire dati, notizie e chiarimenti, ovvero richiedere agli Organi e alle Amministrazioni dello Stato dati e notizie relative a soggetti indicati singolarmente o per categorie”.

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