Los avales del Gobierno para la primera vivienda llegan a 3.700 jóvenes dos años después de anunciarlos

Durante la precampaña del ciclo electoral de 2023, el presidente del Gobierno regó sus intervenciones con grandes anuncios de medidas destinadas a paliar el drama residencial de una parte de la población y escenificar su compromiso de “poner la vivienda en el centro” de sus prioridades. En mayo de aquel año, Pedro Sánchez comprometió la concesión de avales de hasta el 20% para la compra de la primera vivienda para jóvenes y familias con menores a cargo. Dos años después del anuncio y uno después de la entrada en vigor de la medida, de la línea de financiación de 2.500 millones dispuesta por el Instituto de Crédito Oficial se han avalado viviendas por una financiación total de 459 millones. En la horquilla máxima, con avales por el 20%, serían unos 90 millones, menos del 4% del importe reservado, pero con el que se han facilitado 3.722 operaciones.

“Es una cifra irrisoria”, consideran fuentes del sector. Especialmente en comunidades como Madrid, donde la crisis de la vivienda aprieta y a 30 de abril de 2025, se habían realizado tan solo 170 operaciones. Estas suponen un 0,04% de la población de entre 20 y 35 años en la región. Porcentualmente, es la segunda más baja, tras Balears, con el 0,03% y 28 operaciones avaladas.

“Efectivamente, son pocas”, indican otras voces del sector, conocedoras de la evolución de la medida, que señalan que “desde el punto de vista político es un buen reclamo porque da una solución a un colectivo determinado, pero no hay tanta gente que reúna las condiciones que la propia norma establece para acceder a este tipo de préstamos”. Según estas voces, con datos de los primeros meses de la puesta en marcha de la medida, se rechazaban más de una de cada tres solicitudes.

La medida, en palabras del propio Sánchez, ayuda a quienes tienen dificultades “para hipotecarse y comprar su vivienda”. En un momento de acaparamiento inmobiliario y precios al alza, la capacidad de ahorro de jóvenes y familias se ve lastrada y conseguir una entrada para una vivienda, cuando sí podría hacerse frente a la cuota hipotecaria, en muchos casos más baja que el alquiler, es una de las grandes barreras de acceso. La otra es el precio de los inmuebles, que no para de crecer. Según los datos de Idealista, entre que el presidente del Gobierno anunció esta herramienta, en mayo de 2023, hasta marzo de este año, el precio medio del metro cuadrado en España ha subido un 17%.

Fuentes de Vivienda argumentan que “es una medida más, que no va a solucionar por sí sola el problema de la vivienda”. “Como dice la ministra (Isabel Rodríguez) no hay una varita mágica, pero es una solución para aquellas personas que, teniendo la capacidad para adquirir una vivienda, no tienen esa entrada o les falta una parte. Si a esas 4.000 personas les ha ayudado a acceder a esa vivienda, mejor que mejor”, indican estas voces, que también recuerdan que “entre que se pusieron en marcha estos avales y la situación actual, las condiciones del crédito han cambiado y el acceso al crédito privado también es más fácil que cuando se plantearon”.

“Una solución para jóvenes con recursos”

“El problema de acceso es que tenemos una vivienda muy encarecida, con una demanda muy alta y una oferta muy limitada, que dispara los precios”, explica la responsable de comunicación de la Asociación de usuarios financieros (Asufin), Verónica Rodríguez, muy crítica con esta medida: “No consideramos que sea una opción de las más acertadas para incorporar a las personas jóvenes al mercado de la vivienda, porque eleva el riesgo”. En concreto, un 20%, porque es el cliente quien asume el pago del 100% del importe en cualquier caso y esto implica más intereses a satisfacer, más años a pagar y mayor cuota. “Es una solución para jóvenes con recursos, no está pensado para cualquier perfil”, indica.

El programa incluye dos perfiles: los menores de 36 años, el mayoritario y al que se han destinado el 75% de los avales, según el ICO, y las familias con menores a cargo que quieran adquirir su primera vivienda. En ambos casos deben cumplir una serie de requisitos, como llevar al menos dos años de residencia legal en España de forma continua e ininterrumpida, no haber sido propietarios de otra vivienda con anterioridad ni tener un patrimonio neto superior a 100.000 euros. Además, los ingresos de los jóvenes que quieran comprar una vivienda en solitario no podrán superar los 37.800 euros brutos anuales o el doble en caso de que sean dos adquirientes.

Otro de los requisitos es el precio máximo de la vivienda, que se ha marcado en función de las comunidades autónomas. En la mayoría esta línea roja se sitúa en los 250.000 euros: Asturias, Canarias, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, València, Galicia, Murcia, La Rioja y Ceuta y Melilla. En Andalucía, el ICO solo avala hipotecas por un valor total de 225.000 euros; en Aragón y Balears pueden llegar a los 275.000 euros; y en Catalunya, Navarra y Euskadi, hasta los 300.000. El máximo lo marca Madrid: 325.000 euros.

Aunque el ICO avala solo hasta el 20% de la hipoteca, o el 25% en caso de que el inmueble cuente con certificación energética A-D, la entidad incluye en sus informes la financiación total, en tanto recursos movilizados. Es decir, lo que avalan y lo que no, 458,7 millones de euros en total para 3.722 operaciones, a una media de 123.240 euros de coste por vivienda. En el siguiente gráfico puede verse el precio medio por comunidad autónoma y el valor medio del total de transacciones inmobiliarias de vivienda libre en cada zona. Así, las mayores diferencias se aprecian en Balears, Madrid, Euskadi y Catalunya.

“La realidad es que no hay tantas personas que reúnan los requisitos, tanto por edad como por renta o porque, a lo mejor, quieren acceder a viviendas en determinadas poblaciones o localidades donde, en función del precio y de los ingresos, la tasa de esfuerzo es muy alta y se desestima por un criterio de riesgos”, explican fuentes bancarias, que consideran que este tipo de medidas “están muy bien para un nicho muy concreto, pero no son masivas”. “Y así van a continuar”, indican. El plazo para formalizar los préstamos sujetos a esta línea de avales finaliza a finales de 2025, aunque “este plazo podría ser ampliado hasta el 31 de diciembre de 2027 en función de la demanda”, indica la web del ICO, algo que se da por hecho, mientras se disponga de fondos.

Desde el Gobierno, sin embargo, son optimistas respecto a esta palanca. “Algunas entidades financieras empezaron a firmar (convenios con el ICO) antes del verano, pero la mayoría se adhirieron después y requieren un tiempo para los desarrollos informáticos necesarios para desplegar la línea”, señalan desde el Instituto de Crédito Oficial, donde han observado que “desde que terminaron de implantar el producto, se ha producido una evolución bastante notable”. “Cerramos enero en 1.467 operaciones y, al cierre de abril, llevamos 3,722”, señalan. Este incremento supone un 250% más, con una financiación avalada que ha pasado de los 175 millones de euros a los 459 en cuatro meses.

Estas implementaciones técnicas, que permiten a las entidades conectarse con el ICO, suelen tardar entre 2 y 3 meses. “Hay que ser justos en ese sentido, aunque se puso en marcha hace un año, los bancos se fueron adhiriendo a diferente velocidad y, hasta que dan a conocer esa opción, etc. puede haber cierto desconocimiento hasta que la medida madura”, conceden desde Asufin. Por ejemplo, el banco Santander, la primera gran entidad en adherirse a este programa, firmó con la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, a finales de mayo de 2024 y concedió su primera hipoteca bajo este paraguas en agosto. Caixabank, que firmó en julio, la concedió en septiembre.

Además, esta medida no es única del ICO. Algunas comunidades ofrecen, y ofrecían ya en algunos casos antes del anuncio de Sánchez, programas similares, como la Comunidad de Madrid, que permite financiar hasta el 95%; Andalucía, que avala el 15%; o Balears, entre otras