Por que os FIIs de shoppings estão bem e os FIIs de lajes corporativas seguem na lanterna — e em qual desses segmentos ainda vale investir

Apesar de a taxa de juros no Brasil seguir em níveis altos, com a Selic a 14,75%, os fundos imobiliários vêm, lentamente, se recuperando. No último mês, o Ifix, índice de referência dos FIIs, apresentou uma valorização de 3,01%.

Entre os segmentos que chamam atenção pela resiliência, os fundos de shoppings centers aparecem entre os principais destaques. Porém, enquanto os FIIs do setor já começam a voltar a brilhar aos olhos dos investidores, outro segmento segue na lanterna: os fundos de lajes corporativas.

Segundo um levantamento de rentabilidade do Santander, o setor de shoppings teve o segundo melhor desempenho no mês de abril, com uma alta de 0,70%, entre os FIIs mais negociados na bolsa brasileira. Já os fundos de escritórios apresentaram o pior resultado, com -0,87%.

Além disso, o iTrix, índice elaborado pela Trix e que traz os desempenhos dos setores do Ifix, também mostrou os FIIs de shoppings com o segundo melhor desempenho na B3, com valorização de 12,96% neste ano e de 0,42% no último mês.

O levantamento ainda mostrou que os fundos imobiliários de lajes corporativas tiveram um dos piores resultados, com valorização de 10,18% em 2025 e queda de 0,96% no mês.

Para entender o que vem acontecendo com os dois setores e se ainda vale a pena investir em fundos imobiliários de shoppings e de lajes corporativas, o Seu Dinheiro conversou com Carol Borges, analista de FIIs da EQI Research; com Caio Araujo, analista de FIIs da Empiricus Research; e com Isabela Donadelli e Leonardo Garcia, analistas de research do Trix.

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FIIs de shoppings, um segmento de destaque

O brilho dos fundos imobiliários de shopping centers tem motivo. Segundo os analistas, os FIIs do segmento vêm apresentando números operacionais fortes.

Apesar da alta dos juros, o consumo continua a todo vapor, impulsionado pelo baixo nível de desemprego no país. Vale lembrar que, em abril, a taxa de desemprego subiu para 7%, mas ainda representou o menor patamar para o período.

“A população está trabalhando e consumindo, e isso vem se refletindo muito nos resultados operacionais dos shoppings”, afirma Carol Borges, da EQI.

Como a renda dos FIIs de shoppings é composta pelo aluguel mínimo estabelecido e também por uma porcentagem do faturamento das lojas, a ampliação das vendas dos lojistas, impulsionada pelo alto consumo, impacta nos resultados e dividendos dos fundos imobiliários.

“Nos shoppings, se você tem um um fluxo maior de vendas, isso já vem diretamente para o dono do shopping, que no caso são os fundos imobiliários. Então é possível ver esse resultado operacional diretamente no dividendo. Esse é um dos fatores que fizeram com que os investidores percebessem que os FIIs estavam começando a apresentar sinais de melhora”, explica Borges.

Mas não para por aí. Os fundos imobiliários de shoppings passam por reajustes nos preços dos aluguéis. 

Em 2024, o índice utilizado para a correção dos valores da locação, o IGP-M, passou os primeiros meses do ano em patamares negativos. Assim, não houve repasse nos preços dos aluguéis.

Porém, em 2025, com o IGP-M de volta a patamares positivos, a correção nos contratos tem sido maior, mas sem aumento na vacância. “Como os lojistas registram um momento de venda muito forte, os inquilinos apresentam uma boa saúde financeira. Consequentemente, os FIIs não têm alta da vacância em ativos que, além disso, estão funcionando muito bem”, explica Donadelli.

Porém, Caio Araujo, da Empiricus, lembra que os dados operacionais de shoppings são historicamente mais resilientes. “Os FIIs de shoppings possuem inquilinos pulverizados, o que garante que tenham menor risco de crédito e uma taxa de vacância mais estabilizada”, afirma.

Além disso, os analistas destacam que os shopping centers são bem enraizados na cultura brasileira. A população, em geral, busca lazer e entretenimento nesses locais, o que colabora para um bom desempenho dos ativos.

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FIIs de lajes corporativas: uma lenta recuperação

Assim como os fundos de shoppings centers, os FIIs de lajes corporativas sofreram durante a pandemia — mas ainda sentem os impactos da crise.

Apesar de o fantasma do home office ter ficado para trás e grandes empresas estarem exigindo o retorno do trabalho presencial, os fundos imobiliários de escritórios ainda estão com os preços dos aluguéis descontados em suas carteiras para evitar um aumento de vacância.

Isso porque, durante a pandemia, o trabalho remoto elevou a saída de inquilinos dos imóveis, fazendo a taxa de vacância chegar a 25,2% no auge da crise do coronavírus.

Contudo, no primeiro trimestre deste ano, o mercado imobiliário mostrou recuperação e já apresentou aumento na locação, inclusive em regiões secundárias de São Paulo.

Apesar dos sinais de melhora, com a taxa de vacância caindo para 17,6% neste ano, o excesso de oferta de imóveis pressiona os rendimentos dos FIIs de lajes corporativas, uma vez que o poder de barganha ainda está nas mãos dos inquilinos, segundo os analistas. Com uma maior oferta de imóveis, os locatários conseguem reivindicar preços mais baixos nos aluguéis.

“Os FIIs de escritórios precisam conseguir ter preços mais competitivos em contratos de locação. Por mais que a gente comece a ver ocupação melhorando, os imóveis cada vez mais cheios, os fundos precisam repassar esse preço para o inquilino. E isso só vai acontecer quando o locatário tiver poucas opções de se realocar”, afirma Borges.

Além disso, os contratos de locação de lajes corporativas, em geral, são acompanhados por um prazo de carência, ou seja, o inquilino passa um período sem realizar pagamentos dos aluguéis ou ganha um desconto significativo.

“Então, por mais que o fundo tenha feito uma locação, tenha o seu portfólio bem ocupado, os rendimentos ainda demoram para aumentar”, explica Araujo.

A dificuldade de crescimento dos dividendos adiciona pressão aos FIIs do segmento na bolsa, uma vez que os investidores acabam não sendo atraídos. Assim, os fundos do setor não acompanharam a janela de valorização vista neste início de 2025.

Já Borges enxerga ainda o movimento “Flight to Quality”, que é traduzido como “Voo para a Qualidade”. Ele ocorre quando investidores buscam ativos com uma maior previsibilidade de resultado.

Então, com outros setores de FIIs apresentando uma boa recuperação, os fundos imobiliários de escritórios também devem recuperar o fôlego no longo prazo.

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Vale comprar fundos de escritórios agora?

Apesar da lenta recuperação, os FIIs de lajes corporativas seguem sendo atrativos para investimentos de médio e longo prazo, segundo os analistas.

Isso porque os fundos do segmento seguem operando com um bom desconto em relação ao valor patrimonial. Assim, há uma oportunidade de entrada em ativos com fundamentos sólidos.

De acordo com um relatório recente do BTG Pactual, a relação entre preço e valor patrimonial (P/VPA) caiu de 0,76 vez em abril de 2024 para 0,63 vez no mesmo mês em 2025. Ou seja, os fundos de lajes já estavam baratos e ficaram ainda mais baratos.

Contudo, a pesquisa também revelou que os ativos presentes nas carteiras dos FIIs de lajes corporativas tiveram uma desvalorização no seu valor patrimonial no ano passado, da ordem de 0,5%.

Assim, na visão de Borges, os fundos imobiliários do segmento são ativos interessantes para os investidores mais arrojados. Mas ela ressalta que os níveis de alavancagem são pontos de atenção mesmo para quem tolera maiores riscos.

“Para esse investidor, eu indico fundos que não tenham uma dívida muito grande, de forma a aguentar períodos maiores de vacância. Se um fundo muito endividado estiver vacante, pode entrar numa bola de neve de dívidas, tornando impraticável a sustentação do fundo”, afirma.

Ainda vale ter FIIs de shoppings na carteira?

Apesar de os fundos imobiliários de shoppings estarem aproveitando a janela de valorização vista neste ano, eles também seguem descontados em relação ao valor patrimonial.

Ainda segundo o mesmo relatório do BTG Pactual, os FIIs de shopping centers foram os que tiveram maior valorização nos imóveis das suas carteiras entre todos os fundos imobiliários analisados, com alta de 7% em 2024. 

Porém, na bolsa, os fundos do setor ocupam o segundo lugar entre os FIIs mais descontados no ano passado. De acordo com o levantamento do banco, a relação entre preço e valor patrimonial (P/VPA) caiu de 0,89 vez em abril de 2024 para 0,75 vez no mesmo período de 2025.

“Esse primeiro fôlego de valorização já foi no primeiro trimestre, mas a gente ainda vê que tem espaço para valorizar e crescer o resultado ainda mais”, afirma Borges.

Na avaliação da analista, o setor de shopping centers deve continuar apresentando bons números, especialmente com Dia das Mães e as férias escolares, que impulsionam as vendas.

Já Araújo destaca que a avaliação dos investimentos trata de uma relação risco e retorno, mas também de uma adequação ao perfil de risco dos investidores. “Não é porque o lado operacional está bem que necessariamente a maior oportunidade de investimento está nos shopping centers”, afirma.

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