Pizza, pasta e “mattone”: i falsi miti sull’investimento immobiliare

Se c’è qualcosa che solletica i desideri degli italiani più ancora del cibo, è probabilmente il mattone. Del resto, come si suol dire, “dove c’è un piatto di pasta, c’è casa”.

In Italia la proprietà immobiliare è piuttosto diffusa. Secondo l’Eurostat, circa il 71% delle famiglie italiane possiede l’abitazione in cui vive, mentre soltanto il 20% è in affitto. Pur non raggiungendo i livelli dei Paesi dell’ex blocco sovietico (dove la proprietà è quasi totale), il dato italiano è nettamente superiore a quello di altri grandi Paesi europei come la Francia (65%), il Regno Unito (63%) e la Germania (50%).

L’attitudine degli italiani verso la casa di proprietà è il risultato di tendenze politiche e culturali che si sono consolidate nel corso dei decenni. Lo status symbol dell’Italia che “si sistema”, infatti, sembra essere proprio il passaggio (di proprietà) verso la vita adulta.

Se anche tu stai pensando di acquistare la prima casa o stai semplicemente valutando un investimento immobiliare, in questo articolo cerchiamo di chiarire alcuni tra i dubbi più frequenti sul mattone. Non tutti ne sono consapevoli, ma per la maggior parte delle persone l’acquisto di un immobile è un obiettivo raggiungibile grazie a una corretta pianificazione come il piano di accumulo di capitale. L’apertura di un piano di risparmio di medio termine dedicato può essere uno strumento estremamente utile – e spesso sottovalutato – per chi desidera comprare casa.

Il mattone è l’unico investimento sicuro?

Se da un lato la diffusione capillare della proprietà immobiliare ha avuto effetti sociali positivi, dall’altro ha consolidato alcune convinzioni non sempre fondate, che ancora oggi influenzano il modo in cui le famiglie italiane gestiscono il proprio risparmio. Alcuni luoghi comuni, sviluppatisi in un’epoca in cui una conduzione prudente dell’economia domestica era sufficiente a sopperire a una scarsa pianificazione finanziaria, permangono ancora oggi. “Il mattone è l’unico investimento veramente sicuro”: chi non ha mai sentito questa frase almeno una volta?

Secondo un rapporto Federproprietà-Censis, il 69% degli italiani considera l’immobiliare un investimento “sempre sicuro”. Metà dei proprietari dichiara inoltre di non voler mai vendere la propria casa, preferendo lasciarla in eredità ai figli o ai nipoti. L’investimento nel mattone rimane poi il preferito dalle famiglie italiane e rappresenta quasi la metà della loro ricchezza lorda complessiva. 

Una narrativa, insomma, dove terminologie che afferiscono al campo dei valori, a quello degli investimenti e a quello dei bisogni si confondono a volte in modo inconsapevole e che porta i portafogli di molte famiglie a essere sbilanciati verso il mattone.

Conviene sempre investire in immobili?

Nonostante il calo delle compravendite di immobili a uso abitativo, scese complessivamente del 7% su base annuale, l’acquisto di immobili finalizzato a una rendita da locazione è aumentato del 28%: dati che confermano quanto il “mattone” resti tra gli investimenti preferiti dagli italiani.

Negli ultimi anni però il mercato immobiliare ha fatto registrare, in numerose aree, crescite di valore modeste o vere e proprie fasi di stagnazione. Ad esempio, nell’ultimo decennio i valori delle abitazioni non hanno tenuto il passo dell’inflazione: un immobile acquistato nel 2013 a 1 milione di euro oggi varrebbe mediamente circa 1,08 milioni (+8%), mentre per conservare lo stesso potere d’acquisto sarebbe stato necessario un incremento di circa il 23%.

In termini reali, dunque, la proprietà immobiliare media ha perso circa il 15% di valore in dieci anni. Nello stesso periodo, investendo in uno dei principali indici azionari globali, si sarebbe raddoppiato il capitale. Fanno eccezione alcune zone delle grandi città e località turistiche, dove gli immobili hanno avuto apprezzamenti più interessanti e offrono opportunità di rendita.

Dal punto di vista degli affitti, uno studio di Idealista mostra che in grandi città come Roma o Milano i rendimenti lordi annui arrivano al 5-6%. La redditività migliora nei centri più piccoli, ma a costo di rischi maggiori: trovare inquilini affidabili è più complicato, i periodi di sfitto sono più lunghi e le possibilità di rivalutazione del capitale ridotte. 

Essere proprietari significa anche sostenere costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni, e imposte come l’IMU (sulle seconde case) o la cedolare secca sugli affitti. Si tratta di “costi nascosti” che riducono ulteriormente la redditività reale. 

Fuori dalle grandi aree urbane o turistiche, dunque, il mattone garantisce sì un bene tangibile e una rendita relativamente stabile, ma non sempre produce guadagni elevati al netto di costi e inflazione. Per la maggior parte degli investitori non è così semplice e sicuro come molti continuano a credere.

Alla luce di queste considerazioni, è importante valutare attentamente l’idea di investire in immobili o di analizzare la composizione del proprio patrimonio. In molte famiglie – spesso grazie a eredità – si ha una quota troppo elevata di beni immobili, con il risultato di frenare nel tempo l’accumulazione di ricchezza. Per questo motivo, potrebbe essere utile rivolgersi a un consulente finanziario per ottenere una valutazione complessiva. Naturalmente, questo non significa che comprare casa sia sempre una scelta sbagliata.

Comprare casa è un obiettivo raggiungibile?

L’acquisto della prima casa, in quanto “asset”, offre alcuni vantaggi peculiari: per molti rappresenta l’unica opportunità di fare debito e accelerare la costruzione del proprio patrimonio, sostituendo gradualmente la spesa dell’affitto (detratti gli interessi del mutuo) con l’accumulo di capitale in un bene di utilità diretta (la casa in cui si vive).

Per questo motivo, più che un semplice investimento, l’acquisto della prima casa si configura come un obiettivo d’investimento. E chi non dispone immediatamente delle risorse per raggiungerlo, può aspirare a farlo tramite un percorso di accumulo e investimento dedicato. 

Raggiungere la somma necessaria per l’anticipo di un immobile è un traguardo accessibile a molte famiglie o singoli individui: secondo diverse ricerche, il valore medio di un mutuo si aggira tra i 130.000 e i 180.000 euro, con un anticipo medio intorno ai 40.000 euro. Una cifra che può essere messa da parte, o addirittura superata, con un investimento mensile di qualche centinaio di euro, a patto di muoversi con i tempi e gli strumenti adatti. Una delle decisioni più importanti nella gestione del proprio patrimonio, quando si desidera acquistare casa, riguarda proprio l’acconto: è sempre meglio versare una somma elevata? Abbiamo approfondito il tema in questo articolo.

Il vero nodo, però, è che l’acquisto della prima casa avviene spesso in una fase della vita in cui non si ha ancora avuto modo, o consapevolezza, per pianificare in modo efficace: l’età media di chi richiede un mutuo per la prima casa è di circa 37 anni. Non di rado, si ricorre così all’aiuto della famiglia o si stipulano mutui di importo molto elevato, considerando che in media si finanzia fino all’80% del costo d’acquisto.

Poiché un mutuo può impegnare mediamente un terzo dello stipendio, con l’uscita dall’era dei tassi ultrabassi sarà necessaria una maggior attenzione alla pianificazione e all’accumulo preventivo. Questo permetterà di ottenere il finanziamento più facilmente, di ridurre la rata mensile e di conservare una capacità di risparmio – da destinare ad altri obiettivi – anche dopo il pagamento delle rate.

Esistono incentivi per acquistare la prima casa?

Per chi acquista la prima casa, è importante considerare anche i diversi incentivi disponibili. Ad esempio, se il venditore è un privato, l’imposta di registro è ridotta al 2% (anziché il 9% ordinario) e le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa minima. 

Inoltre, l’abitazione principale (non di lusso) è esente dall’IMU. Sul fronte fiscale, chi acquista tramite agenzia può detrarre dall’Irpef il 19% delle spese di intermediazione fino a 1.000 euro, e soprattutto può detrarre gli interessi passivi del mutuo (sempre al 19% e con un tetto annuo) dalla dichiarazione dei redditi, riducendo il costo effettivo del finanziamento.

Un altro strumento è il Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, gestito da Consap. La Legge di Bilancio 2025 ha stanziato nuove risorse e prorogato fino al 2027 la possibilità, per categorie prioritarie (giovani under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli, assegnatari di case popolari, famiglie numerose), di accedere con precedenza a una garanzia statale fino all’80% del mutuo (anziché il 50% standard) per importi fino a 250.000 euro.

Questo consente a chi ha poco anticipo di ottenere comunque il mutuo, perché lo Stato garantisce la parte oltre l’80% del valore. In più, è previsto un tetto al TAN di questi mutui, vincolato al TEGM medio di mercato, il che riduce i costi di finanziamento.

Nel complesso, dunque, oggi un giovane che acquista la prima casa può beneficiare di tasse ridotte, esenzione dall’IMU, detrazioni IRPEF sugli interessi e – soprattutto – della garanzia pubblica all’80%, ottenendo così un mutuo più facilmente e a condizioni meno gravose. Con incentivi così favorevoli e un minimo di pianificazione finanziaria, la casa non è affatto un sogno irraggiungibile.

Come costruire un piano di risparmio per la tua futura casa?

In definitiva, gli incentivi e gli aiuti agevolano l’acquisto della prima casa, ma il vero elemento chiave è la pianificazione finanziaria. Un piano d’accumulo ben strutturato permette di costruire gradualmente il capitale necessario, rendendo l’obiettivo più accessibile anche a chi teme di non avere risorse sufficienti.

Investire in strumenti finanziari efficienti e diversificati consente non solo di far crescere il proprio patrimonio nel tempo, ma anche di bilanciare il rischio e ridurre la dipendenza dal solo mercato immobiliare.

In un contesto in cui oltre il 55% della ricchezza lorda delle famiglie italiane è concentrato in attività non finanziarie – di cui il 46% in abitazioni – diversificare il proprio portafoglio con un PAC rappresenta un’opportunità strategica per raggiungere il traguardo della casa senza rinunciare alla solidità e alla flessibilità finanziaria.

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L' articolo Pizza, pasta e “mattone”: i falsi miti sull’investimento immobiliare è tratto da MoneyFarm