L’agenzia immobiliare rimborsa le provvigioni se salta la compravendita?

Quando si decide di vendere o acquistare un immobile tramite un’agenzia immobiliare, uno degli aspetti più delicati riguarda il pagamento delle provvigioni. Il versamento al mediatore è un tema delicato, soprattutto quando l’affare non arriva a conclusione. In generale, se l’agente ha svolto il proprio compito e ha favorito l’incontro tra le parti che si sono accordate, la provvigione è dovuta anche se il rogito non viene firmato. Tuttavia, in presenza di comportamenti scorretti o omissioni gravi, è possibile contestare il pagamento o richiedere la restituzione delle somme versate.

È dunque lecito chiedersi cosa succede se, dopo aver firmato un contratto preliminare, la vendita salta per qualsiasi motivo. Ho comunque l’obbligo di pagare la provvigione all’agente immobiliare? Posso chiederne la restituzione? In questo articolo approfondiremo quando sorge il diritto alla provvigione, quali sono i casi in cui si può chiederne il rimborso e come tutelarsi in caso di controversie.

Che cosa sono le provvigioni dell’agenzia immobiliare?

Le provvigioni sono il compenso che spetta all’agente immobiliare per l’attività svolta ai fini della conclusione dell’affare. La legge riconosce all’agente il diritto a percepire una somma, generalmente espressa in percentuale sul prezzo dell’immobile, quando l’affare viene concluso grazie alla sua attività di mediazione. L’articolo di riferimento è il 1755 del codice civile, secondo cui il mediatore ha diritto alla provvigione da entrambe le parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.

Quindi, il diritto alla provvigione non dipende dalla stipula del rogito notarile, ma dalla conclusione dell’accordo tra le parti.

Quando sorge il diritto al pagamento della provvigione?

Il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui le parti si accordano su tutti gli elementi essenziali dell’affare, ovvero il prezzo, l’oggetto (l’immobile) e le modalità di pagamento. In genere, ciò avviene con la firma del contratto preliminare di compravendita (compromesso), anche se in alcuni casi può bastare l’accettazione della proposta irrevocabile.

Facciamo un esempio pratico. Hai trovato casa tramite un’agenzia, firmi la proposta d’acquisto che viene accettata dal venditore. A quel punto, l’accordo si considera concluso. Anche se il rogito notarile non è ancora stato firmato, l’agenzia ha già diritto alla provvigione.

E se la vendita salta?

Il caso più frequente è quello in cui, dopo la firma del preliminare, una delle due parti si tira indietro o si verifica un evento che rende impossibile proseguire per mancato ottenimento del mutuo, problemi sull’immobile, inadempimento di una delle parti, accertamento di vizi dell’immobile primo non conosciuti.

In queste situazioni è fondamentale capire di chi è la responsabilità se salta la compravendita, perché da questo dipende se la provvigione sia dovuta o se possa essere richiesta la restituzione, eventualmente anche al venditore che si è sottratto alla stipula del contratto definitivo.

Cosa fare se la vendita salta per cause dipendenti dal mediatore

Qualora il mediatore abbia svolto correttamente il suo compito mettendo in contatto le parti e favorendo l’accordo, la provvigione resta dovuta. Il mediatore, infatti, non garantisce il buon esito dell’affare, ma solo l’avvenuta conclusione di un accordo tra le parti. Se poi una delle due viene meno ai propri impegni, il mediatore non può essere ritenuto responsabile.

Questo a meno che si accerti una violazione da parte del mediatore degli obblighi nascenti dal mandato ricevuto o a lui imposti dalla legge.

Questo può succedere, ad esempio se:

• ha omesso informazioni importanti (abusi edilizi, ipoteche, pendenze giudiziarie);
• ha agito in conflitto di interessi;
• ha fatto pressioni indebite per concludere l’accordo.

In questi casi si può contestare il diritto alla provvigione o addirittura chiederne la restituzione, oltre al risarcimento dei danni. Quanto sopra deve essere provato mediante idonea documentazione o tramite testimoni. Si pensi al caso di una vendita annullata per vizi dell’immobile taciuti dall’agente.

Se l’agente ha taciuto dei dati o delle informazioni rilevanti sull’immobile (abusi edilizi, vincoli urbanistici, pignoramenti), può essere ritenuto responsabile per violazione degli obblighi di correttezza e trasparenza.

In tal caso, se l’affare salta si potrà pretendere la restituzione della provvigione, perché l’agente non ha adempiuto correttamente al suo mandato.

Cosa fare se la vendita salta per cause dipendenti dal venditore

Se la mancata conclusione del rogito è dipesa da responsabilità del venditore (ad esempio perché cambia idea, si rifiuta di vendere, si scopre che l’immobile ha problemi non dichiarati, ecc.), non si può chiedere direttamente al mediatore il rimborso della provvigione pagata ma si può chiedere il risarcimento dei danni al venditore stesso. Nella quantificazione del danno si potrà far rientrare il costo della provvigione.

Se il venditore si rende inadempiente (cioè non rispetta l’obbligo di vendere), l’ acquirente, ha diritto a:

• agire per l’esecuzione forzata della vendita (art. 2932 c.c., domanda di esecuzione in forma specifica);
• chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

Tra i danni risarcibili rientrano:

• le spese sostenute (ad esempio per la mediazione, per il notaio, per le pratiche di mutuo, ecc.);
• il danno patrimoniale derivante dal mancato acquisto;
• eventualmente anche il danno da perdita di chance se dimostri che, a causa del comportamento del venditore, hai perso altre opportunità.

La provvigione pagata all’agenzia immobiliare è una spesa immobiliare che rientra dunque tra i danni risarcibili e quindi sarà possibile richiedere al venditore il rimborso della somma pagata.

Come tutelarsi prima di pagare la provvigione

Per evitare controversie o richieste di rimborso difficili da far valere, è sempre bene chiarire per iscritto le condizioni del pagamento della provvigione nel contratto con l’agenzia. A tal fine è opportuno:

• verificare che nel modulo di incarico siano indicate in modo chiaro le condizioni per il pagamento della provvigione;
• richiedere che la provvigione sia condizionata al buon fine della vendita (cioè alla firma del rogito);
• accertarsi che il mediatore sia regolarmente iscritto al registro degli agenti immobiliari;
• documentare con email o messaggi ogni comunicazione importante relativa all’affare.

Come ottenere la restituzione della provvigione?

Qualora l’acquirente ritenga che l’agente non abbia diritto alla provvigione, è possibile inviare una raccomandata A/R o PEC per chiedere la restituzione motivando le ragioni (es. affare mai concluso, comportamento scorretto del mediatore, ecc.).

In caso di mancata risposta, si può tentare una mediazione civile (obbligatoria prima di fare causa), rivolgersi a un avvocato per valutare un’azione legale e denunciare il comportamento scorretto dell’agente presso la Camera di Commercio o l’associazione di categoria.

Qualora si ritenga che sia colpa del venditore sarà possibile agire nei suoi confronti dinnanzi al Tribunale per chiedere il risarcimento dei danni comprensivi della somma versata come provvigione all’agente immobiliare.