Affitto breve e transitorio, le differenze e cosa cambia per il Fisco

Il mercato delle locazioni è diventato sempre più dinamico e diversificato negli ultimi anni, offrendo diverse opzioni per rispondere alle esigenze di chi cerca soluzioni abitative temporanee. Tra le varie tipologie di contratti sono particolarmente popolari l’affitto breve e l’affitto transitorio. Sebbene entrambi siano pensati per periodi limitati, presentano differenze significative in termini di durata, finalità e disciplina.

Capire queste differenze è fondamentale per scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze, sia che si tratti di un breve soggiorno turistico o di una sistemazione temporanea per motivi di lavoro o studio. Conoscere le differenze, anche da un punto di vista fiscale, di ciascun tipo di contratto aiuta a gestire al meglio le proprie necessità abitative ed economiche.

In questo articolo, esploreremo le caratteristiche principali di ciascuna tipologia e come scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze.

Cos’è l’affitto breve?

L’affitto breve, spesso associato a esigenze turistiche, è una formula ideale per soggiorni di breve durata, solitamente inferiori ai 30 giorni. Questo tipo di contratto è largamente utilizzato su piattaforme telematiche come Airbnb o Booking.com, dove i proprietari mettono a disposizione le loro abitazioni per periodi di pochi giorni o settimane, con semplificazione della gestione dell’affitto.

L’assenza di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate è una delle caratteristiche principali degli affitti brevi, che sono più flessibili e meno burocratici rispetto alle locazioni tradizionali.

Inoltre, gli affitti brevi spesso includono servizi aggiuntivi e sono per questo ideali per i turisti che cercano una soluzione pratica e completa. L’immobile deve essere ad uso abitativo, appartenente al gruppo catastale A (esclusi A/10 – Uffici e studi privati) e il locatore deve essere una persona fisica che non esercita attività d’impresa.

Per i proprietari, l’affitto breve offre un regime fiscale facoltativo che prevede l’opzione di applicare un’imposta sostitutiva dell’Irpef, la cedolare secca, che consente vantaggi di natura fiscale a seguito dell’aliquota fissa più ridotta. Il canone di locazione è stabilito liberamente dalle parti e il proprietario al momento dell’accordo è obbligato a comunicare alla Questura i dati anagrafici relativi agli inquilini.

Quali sono i servizi accessori offerti

Per quanto concerne i servizi accessori che possono essere inclusi in un affitto breve, si fa riferimento a quelli strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo. Ecco alcuni esempi:

• pulizia dei locali che viene effettuata prima dell’arrivo degli ospiti e al termine del soggiorno;
• fornitura di biancheria da letto e da bagno, solitamente fornita all’inizio del soggiorno;
• connessione internet per consentire agli ospiti di rimanere connessi;
• servizi di cucina con cucine completamente attrezzate con elettrodomestici e utensili;
• utenze come fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda, riscaldamento.

Servizi come la somministrazione di colazione, il noleggio auto o la fornitura di guide turistiche non sono considerati servizi accessori tipici delle locazioni brevi, dato che potrebbero configurare un’attività imprenditoriale.

Cos’è l’affitto transitorio?

L’affitto transitorio è una tipologia di contratto regolamentata dalla Legge 431 del 1998, pensata per rispondere a esigenze temporanee sia del proprietario che dell’inquilino è un’alternativa al contratto breve. Questo tipo di affitto è ideale per periodi che vanno da un minimo di 1 mese a un massimo di 18 mesi e si adatta bene a situazioni come trasferte di lavoro, esigenze di studio o altre necessità aventi carattere provvisorio.

Le motivazioni devono essere specifiche che devono essere debitamente documentate. Il conduttore non può stabilire la residenza presso l’immobile a lui locato e deve indicare dove attualmente risiede e dove risiederà per tutto il corso della locazione.

Una caratteristica fondamentale dell’affitto transitorio è che, alla scadenza del contratto, non si rinnova automaticamente. Se le condizioni temporanee perdurano, la proroga deve essere richiesta e accolta dalla controparte a fronte della documentazione che giustifichi la necessità di prolungare la locazione. La proroga è possibile una sola volta, purché l’inquilino renda noto il perdurare dell’esigenza transitoria prima della scadenza. Altrimenti, il contratto si trasforma in un contratto a canone libero.

La transitorietà del contratto in questo caso viene meno e il rapporto diventa soggetto alle norme dei contratti di locazione a lungo termine con le conseguenze legali e contrattuali che ne derivano. Se il contratto supera i 18 mesi, la clausola contrattuale che stabilisce una durata maggiore è considerata invalida. Tuttavia esso può essere convertito in un contratto di locazione a carattere ordinario che sarà soggetto alla disciplina standard e che avrà una durata di 4 anni con possibile rinnovo di altri 4 per i contratti a canone libero.

Da un punto di vista fiscale inoltre, se la durata del contratto supera i 30 giorni, è obbligatorio registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate.

Differenze tra affitto breve e affitto transitorio

Dopo aver delineato le caratteristiche principali degli affitti brevi e a uso transitorio possiamo riepilogare le principali differenze tra queste due tipologie di contratto locativo:

• durata;
• finalità;
• regolamentazioni fiscali.

Per quanto concerne la durata l’affitto breve è solitamente inferiore ai 30 giorni, mentre l’affitto transitorio può durare da 1 a 18 mesi.

Per quanto riguarda la finalità l’affitto breve è spesso associato a esigenze turistiche, mentre l’affitto transitorio è ideale per motivi di lavoro, studio o altre esigenze a carattere temporaneo.

Infine, da un punto di vista fiscale, solo l’affitto transitorio deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, quando abbia una durata superiore a 30 giorni. Viene così offerta una maggiore protezione legale per entrambe le parti.

In caso di affitto breve inferiore ai 30 giorni, non essendo obbligatoria la registrazione, non è necessaria la stipula di un contratto formale. L’affitto breve offre inoltre un regime fiscale semplificato (cedolare secca) mentre l’affitto transitorio richiede, non solo una registrazione formale ma anche un trattamento fiscale tradizionale.

Come scegliere tra affitto breve e affitto transitorio

La scelta tra affitto breve e affitto transitorio dipende principalmente dalle esigenze dell’inquilino e dalla durata del soggiorno desiderato. Nei casi in cui si viaggia per turismo o per brevi spostamenti di lavoro l’affitto breve è l’ideale in quanto offre flessibilità e facilità di gestione.

L’affitto transitorio, consentendo una durata maggiore, è ideale per chi necessita di una sistemazione più stabile, anche se pur sempre temporanea, per motivi di studio o lavoro.