ARBA con aumento: comienzan a llegar las nuevas boletas que vencen en mayo
La segunda cuota del impuesto que cobra la agencia de recaudación de la Provincia de Buenos Aires llega con un incremento
La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) ya comenzó a notificar a los contribuyentes la segunda cuota del Impuesto Inmobiliario Urbano con un incremento con respecto a la cuota anterior. A diferencia de otros años, la emisión de las boletas de este tributo –que alcanza a 7.298.887 inmuebles bonaerenses– sufrió un retraso por la postergación de la sanción de la Ley Impositiva 2025.
En febrero de 2025, los contribuyentes recibieron las boletas correspondientes a la primera cuota del año. La discusión de la ley impositiva se extendió hasta los últimos días de diciembre de 2024 y no logró aprobarse en la Legislatura. Como paliativo, el gobernador Axel Kicillof firmó en los primeros días de enero un decreto para prorrogar la vigencia de la Ley 15.479 (originalmente sancionada para 2024) durante todo 2025. De este modo, la tarifa de la primera cuota no sufrió modificaciones y mantuvo los mismos valores de hace un año.
Pero, ya este mes, comenzaron a llegar las nuevas boletas de la segunda cuota con un incremento del 8,61% respecto al monto de 2024. El vencimiento de esta nueva cuota está programado para el 8 de mayo de 2025.
Por ejemplo, dos casos de actualizaciones reales del impuesto inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires con el aumento en 2025, son los siguientes:
¿Cómo serán las próximas cuotas?
El Impuesto Inmobiliario Urbano bonaerense grava tanto los inmuebles edificados como los baldíos. De los 7.298.887 inmuebles alcanzados, 5.254.335 corresponden al inmobiliario urbano edificado, 1.735.111 al urbano baldío y 309.441 al sector rural. En el caso de los bienes urbanos edificados, el calendario prevé cinco cuotas a lo largo del año.
“Para las cuotas sucesivas, la ley vigente faculta a ARBA a aplicar a los importes –básico y complementario– un coeficiente de actualización que no puede superar la tasa de interés a 30 días del Banco Provincia incrementada hasta un 100%. Las Resoluciones Normativas 8/2024 y 12/2024 reglamentaron este cálculo, pero sin detallar la fórmula ni los parámetros concretos, lo que genera incertidumbre entre los contribuyentes“, explica Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios.
En las boletas que ya están llegando, el coeficiente aplicado es de 1,0861, reflejando un alza del 8,61% sobre el importe de la cuota 1. A este ajuste se suma el aporte al Fondo Educativo.
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“En cuanto a la legalidad de la actualización, podría estar vulnerando el principio de reserva de ley, ya que la forma de calcular el coeficiente debería estar establecida en la norma y no delegada en ARBA”, advierte Domínguez. Aunque esta vía de actualización podría ser objetada en tribunales, “los costos y la complejidad de iniciar acciones judiciales de manera individual desalientan a la mayoría de los contribuyentes”, agrega.
Queda por verse cómo actuará ARBA en las cuotas 3 a 5. En 2024, el organismo sólo actualizó la segunda cuota –con un incremento del 20%– y mantuvo sin cambios las siguientes, para luego incorporar una sexta cuota extraordinaria hacia el final del año. Restará ver como actuará el organismo en lo que resta de este año. 
¿Se puede pagar con descuento?
ARBA recuperó para 2025 los descuentos por pago en término y por débito automático, eliminados el año pasado. Cada uno otorga un 5% de quita, combinables entre sí, que pueden mitigar el impacto del aumento. Por lo que, los descuentos quedarían de la siguiente forma:
- 10% de descuento: para quienes opten por pagar cuota por cuota. En este caso, pueden acceder a 5% de descuento si adhieren al débito automático. Además, al igual que los que hacen el pago anual, pueden sumar un 5% de descuento adicional si son contribuyentes sin deudas.
- 5% de descuento: para quienes no adhieran al débito automático sino que paguen mes a mes, pero no presenten deudas.
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¿Qué ocurrió el año pasado con el impuesto inmobiliario?
En 2024, desde la cuota 2 del impuesto, el procedimiento utilizado para determinar los coeficientes de ajuste generó controversia: entre la cuota 1 que venció en febrero y la cuota 2 que lo hizo en abril, hubo un incremento equivalente al 20%. Por su parte, las cuotas 3 y 4, que vencieron en junio y agosto no sufrieron aumentos. Pero la última cuota, reflejó un aumento que podía hasta duplicar el valor de la cuota anterior y excedía la inflación acumulada en lo que iba del año.
Según la Agencia de Recaudación Buenos Aires (ARBA), sólo el 9% de las partidas inmobiliarias se vieron impactadas por este monto adicional, que no podía superar el 20% del total del impuesto anual y representaba un incremento de alrededor de hasta un 100% de la última cuota. Este adicional llegó como cuota 5, tanto para quienes pagaban en cuotas como quienes ya habían pagado el año completo. El extra se aplicaba -de acuerdo a la ley impositiva- cuando en el impuesto inmobiliario urbano edificado la base imponible correspondiente al inmueble o a la sumatoria de la base imponible del conjunto de ellos, superaba los $31.465.000. Para el resto de los contribuyentes, la cuota tendría el mismo valor que las anteriores.
Desde ARBA explicaron que no se trataba de un aumento, sino que el incremento en el monto “equivale a una cuota adicional″, y lo fundamentaron en base a la Ley Tarifaria, en la que se establece que las áreas responsables del Gobierno pueden decidir aplicar un adicional en determinados bienes y servicios. Por lo que, “el valor reflejado en la cuota 5 no representa un ajuste del 100% sobre la anterior, sino que es una cuota adicional que se suma a esta última”, afirmaron desde el organismo.
