FIIs: alívio tributário e mudança de rota

Após um mês de janeiro desafiador, os fundos imobiliários retomaram a animação dos investidores. Com alta de 9,5% desde a mínima do ano, o Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) inverteu a tendência do começo do ano e se tornou um dos destaques do mercado doméstico, ao lado dos outros ativos de renda variável.

Em linha com o esperado, a reação discrepante das primeiras semanas foi rapidamente capturada pelos participantes mais atentos da indústria.

De acordo com a indicação de janeiro, os fundos de crédito se destacam no ano, com valorização próxima de 7% no período.

Entre as novidades das últimas semanas, vale comentar a revisão de algumas casas sobre o atual ciclo de alta da taxa Selic. O Itaú, por exemplo, revisou a projeção para o final do primeiro semestre para 15,25% ao ano. 

Com um custo de oportunidade ligeiramente menos restritivo, o fluxo de migração de capital da renda variável para renda fixa perde intensidade, na margem. Com isso, as cotas dos FIIs respondem positivamente. 

Além da política monetária, outro assunto importante dos últimos dias foram as movimentações do governo no âmbito tributário. 

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A isenção de impostos dos FIIs

Primeiro, tivemos dias decisivos no que diz respeito à tributação dos aluguéis dos fundos imobiliários e fiagros na reforma tributária do IVA (Imposto sobre o Valor Agregado).

No texto vigente (após o veto presidencial), os fundos de investimento seriam categorizados como prestadores de serviços e estariam sujeitos à cobrança do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Portanto, a receita imobiliária dos fundos seria negativamente impactada pela incidência da alíquota a partir da nova estrutura, que prevê um período de transição entre 2026 e 2032. 

Após grande movimentação das bancadas envolvidas e de integrantes do governo, foi apresentada uma minuta do projeto de lei na última semana com os representantes do setor.

O novo texto prevê que os impostos não incidirão sobre operações de alienação, cessão, locação ou arrendamento de imóveis quando realizadas por FIIs e Fiagros.

A minuta está em análise e deve ser definida nos próximos dias. Lembrando que o Congresso ainda pode derrubar o veto presidencial por meio de votação em sessão conjunta da Câmara dos Deputados e do Senado, caso a minuta não atenda a expectativa.

Além disso, o governo apresentou o projeto de reforma do Imposto de Renda, sendo a isenção dos contribuintes com renda mensal de até R$ 5 mil como principal pilar. Em compensação, seria aplicada uma alíquota mínima de imposto para pessoas com rendimentos anuais superiores a R$ 600 mil. 

Neste caso, os fundos imobiliários e fiagros não são considerados nesta base de cálculo e, portanto, seus rendimentos não serão afetados pelo imposto. 

Ao que tudo indica, os fundos imobiliários devem permanecer isentos de impostos.

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Há justiça na isenção?

Na minha visão, há pertinência para manutenção da isenção. 

Primeiro, os FIIs têm se tornado agentes importantes no setor da construção civil, especialmente no financiamento. 

Inclusive, o estímulo ao setor é um ponto crucial da estratégia do governo, como evidenciado pelas mudanças no programa Minha Casa Minha Vida. Com o arrefecimento da caderneta de poupança, são necessários outros veículos de acesso a capital.

Da mesma forma, os Fiagros têm um potencial interessante para o agronegócio, outro pilar econômico significativo do Brasil. O crescimento dessa categoria nos últimos anos ilustra bem esse cenário — obviamente, a isenção tributária foi um fator chave para atrair investimentos nos fundos.

Na outra ponta, a pessoa física representa 75% dos investidores de fundos imobiliários atualmente. Trata-se de um instrumento acessível e simples, se tornando uma ótima porta de entrada para iniciantes no mercado de capitais.

Devido à facilidade de investimento, baixo valor mínimo de aplicação, possibilidade de diversificação e isenção tributária, hoje existem quase 3 milhões de cotistas de fundos imobiliários. Muitos deles são pessoas que buscam alternativas acessíveis para investir em imóveis, com saldo mediano investido em FIIs de R$ 2 mil por conta.

Portanto, o cotista atual definitivamente não é o principal alvo do governo. 

Para futuras reavaliações no âmbito tributário, acredito ser crucial uma revisão profunda sobre fundos, focada na sustentabilidade da indústria. Os raros benefícios e os diversos prejuízos devem ser colocados na balança.

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O desempenho positivo de 2025 deve continuar?

Se comparado ao sentimento do comecinho do ano, certamente os participantes da indústria estão aliviados com o panorama atual das cotas de FIIs. 

Ainda assim, enxergamos diversos descontos nos fundos listados, especialmente nos segmentos de tijolos. Conforme descrito na última coluna, o setor de escritórios é o que mais chama atenção, devido ao elevado desconto em relação ao valor patrimonial. 

Minha percepção é que o Ifix deve continuar apresentando volatilidade ao longo de 2025, pautado nos temas citados acima. As eleições do próximo ano também estão inseridas neste contexto, dado que já apresenta influência nos preços de mercado. 

Em caso de cenário favorável, diante do atual desconto nas cotas, uma pequena aposta em lajes corporativas me parece interessante, olhando para ganho de capital. 

VBI Prime Properties (PVBI11): alocação em qualidade

O VBI Prime Properties (PVBI11) é um dos fundos de lajes corporativas de melhor qualidade e posicionamento na indústria (entre os diversificados, certamente é o maior). Já abordamos o FII nesta coluna, inclusive.

O portfólio do PVBI11 é composto atualmente por sete imóveis, todos localizados em regiões nobres de São Paulo, totalizando uma área bruta locável (ABL) de cerca de 84 mil metros quadrados.

Em 2024, o mercado enxergou as últimas aquisições do fundo com postura negativa, tendo em vista a pressão no dividendo de curto prazo. Com isso, suas cotas foram bem penalizadas e hoje registram um desconto próximo da máxima histórica. 

É bem verdade que temos avaliação cética sobre alguns movimentos da gestão, diante dos preços e/ou estruturas estabelecidas. No entanto, é impossível ignorar os aspectos qualitativos do portfólio.

Em fevereiro deste ano, o fundo anunciou a alienação de conjuntos do Vila Olímpia Corporate (VOC), pelo montante de R$ 20,04 milhões (R$ 26,5 mil por metro quadrado), pago à vista. 

Se considerarmos a precificação atual do PVBI11, encontramos um EV/m2 de R$ 24,8 mil, ou seja, inferior ao múltiplo negociado em venda de participação do VOC recentemente. Vale citar que os conjuntos negociados estão vagos e que o Vila Olímpia Corporate não está entre os principais imóveis do portfólio quando avaliamos qualidade e localização.

De modo geral, entendo que o fundo é um ótimo candidato para exposição em lajes corporativas. Após atualizarmos o nosso modelo, encontramos um potencial de valorização de suas cotas de 13,5%, associado a uma geração de renda de 8,7% para os próximos 12 meses. 

Como riscos, chamo atenção para o nível de ocupação do fundo e a concentração da receita de aluguel em um locatário específico.

Você pode conferir a tese de investimento completa do FII na assinatura Renda Imobiliária da Empiricus.

Abraço,

Caio

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