Jakie są wymogi banków wobec właścicieli obiektów handlowych? Bez ESG bęzie trudno o kredyt

Zgodnie z raportem KPMG pt. „Property Lending Barometer 2024” banki w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) nie straciły apetytu na finansowanie nieruchomości komercyjnych. Zmieniają się strategie kredytowe – szczególnie dla polskich, czeskich i węgierskich banków niespełnienie kryteriów ESG może być przyczyną odmowy udzielenia kredytu. 

Zgodność z normami zrównoważonego rozwoju stała się istotnym elementem oceny projektów, co wpływa na wszystkie aspekty kredytowania. 75 proc. spośród 43 ankietowanych banków z 9 krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej zadeklarowało przyjęcie strategii ESG i włączenie kryteriów zrównoważonego rozwoju do zatwierdzania kredytów.

– Inwestorzy w Polsce, Czechach i na Węgrzech coraz częściej spotykają się z odmową finansowania, gdy nie spełniają oczekiwań banku w zakresie ESG – mówi Monika Dębska-Pastakia, partner associate, Deal Advisory, Real Estate, KPMG w Polsce.

Wymogi ESG w centrach handlowych

Według Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU) żądania wynajmujących tłumaczone wymogami ESG są niejednokrotnie absurdalne, a ponadto nieistotne z punktu widzenia potrzeb klientów. Zgodnie z badaniami Omnisense odwiedzający galerie handlowe nie zwracają uwagi na rodzaj posadzek w sklepach, sposób pozyskiwania energii elektrycznej, widoczność instalacji podsufitowych czy rodzaj szkła w witrynach sklepowych. 

Natomiast ważne dla nich są: czystość toalet (91 proc. wskazań) i brak opłat za nie (89 proc.), łatwość dostępu do toalet (85 proc.), wybór sklepów w galerii handlowej (89 proc.), komfort cieplny (79 proc.), oznaczenia i nawigacja w obiekcie (74 proc.), funkcjonowanie parkingu (73 proc.) oraz łatwy dojazd samochodem (74 proc.).

- Oczekiwania modernizacji i inwestycji „ekologicznych”, jakie właściciele sklepów i punktów usługowych otrzymują od wynajmujących w galeriach handlowych, oznaczają często kosztowne, niepotrzebne, a nawet przeciwskuteczne wydatki. Te wymogi sprawiają wrażenie, jakby ich celem było wyłącznie papierowe podwyższenie wartości obiektu – a nie faktyczne zainteresowanie środowiskiem i potrzebami klientów - uważa Zofia Morbiato, dyrektor generalny Związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług (ZPPHiU).

Racjonalność ESG w centrach handlowych

Związek oczekuje zatem, że banki będą weryfikować tego typu działania. Zdaniem jego przedstawicielki to właśnie banki powinny wymagać, aby modernizacje obiektów przez zarządców centrów wpisujące się w polityki ESG były racjonalne, etyczne i przede wszystkim efektywne. Powinny faktycznie przekładać się na ochronę środowiska i oszczędności. 

- Niezrozumiałe jest, że właściciele centrów handlowych nie inwestują w infrastrukturę, która jest ważna dla klientów – jak parkingi, toalety, oznaczenia, etc. Czy naprawdę wymienione na identyczne szkło w witrynach sklepów najemców powinno podwyższać wartość centrów handlowych? Czy banki mają jednoznaczny i weryfikowalny katalog wymogów ESG w procedurach kredytowych dla nieruchomości handlowych? Jakie kryteria są brane pod uwagę? – pyta Zofia Morbiato.

Tymczasem odwiedzalność centrów handlowych maleje – według ostatnich dostępnych danych Proxi.cloud za 2024 rok ruch w centrach i galeriach handlowych spadł o blisko -3,5 proc. w porównaniu z rokiem 2023, a liczba unikalnych klientów zmniejszyła się o prawie -3,1 proc. rdr.

Ponadto raport UCE Research i Proxi.cloud wskazuje na 7-procentowy spadek liczby klientów w galeriach i centrach handlowych podczas tegorocznych zimowych wyprzedaży w porównaniu do roku ubiegłego. Wzrost popularności e-commerce oraz nowe strategie zakupowe marek to główne czynniki wpływające na tę tendencję.

Zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych

Według związku Polskich Pracodawców Handlu i Usług zielone załączniki do umów najmu w centrach handlowych mogą i powinny być negocjowane. - Nowe, europejskie wymogi ESG wobec nieruchomości dotyczą ich właścicieli, a nie najemców. Co więcej, nie oznaczają na obecnym etapie legislacji obowiązku modernizacji – a jedynie stanowią wymóg raportowania faktycznego wpływu na środowisko. Dlatego nie można narzucać tego typu wymogów w ramach aneksów do umów najmu. Najemcy mają prawo i obowiązek mieć wpływ na zapisy tzw. zielonych załączników – a także otrzymywać informacje o śladzie węglowym od wynajmujących - słyszymy w Związku.

Zdaniem jego przedstawicieli wynajmujący powinni uzgodnić między sobą i zaproponować najemcom standard tzw. zielonych załączników do umów najmu w centrach handlowych. Uważają, że kluczowe jest, aby nowe zapisy uwzględniały właściwie rozłożoną odpowiedzialność obu stron umowy oraz przynosiły korzyści obu stronom – a nie tylko właścicielom galerii handlowych. 

- Przedstawiciele centrów dużo mówią o wdrażanych rozwiązaniach ESG i politykach środowiskowych – ale nie pokazują, w jaki realny sposób przekłada się to na benefity dla środowiska i faktyczne oszczędności dla najemców, zwłaszcza w kontekście rosnących kosztów wspólnych. Brakuje konkretnych przykładów oszczędności i transparentnej polityki informowania o planowanych działaniach i etapach wdrażania ESG w centrach handlowych - słyszymy w Związku.