Valore probatorio della nota di trascrizione nei conflitti tra più acquirenti

Cass. civ., sez. II, ord., 25 febbraio 2025, n. 4874

La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento, si è pronunciata risolvendo il conflitto tra soggetti che hanno acquistato lo stesso diritto dal medesimo titolare stabilendo che la trascrizione può essere provata solo con la produzione in giudizio della nota di trascrizione.

Nel caso in esame, gli attori avevano acquistato con due distinti atti nel 1990 e nel 2003 un immobile e con il primo atto era stata acquistata dalla società venditrice anche la proprietà comune di una corte pertinenziale insistente tra l’immobile acquistato da parte attrice e l’immobile della convenuta, acquistato dal dante causa che lo aveva a sua volta acquistato dalla stessa società venditrice nel 1996.

In altri termini, la società venditrice aveva venduto con atto del 1990 all’attore e con atto del 1996 al dante causa della convenuta la medesima corte pertinenziale.

Gli attori, quindi, agivano in giudizio al fine di sentire dichiarare che la corte pertinenziale era di comune proprietà tra attori e convenuta.

Il Tribunale di Massa rigettava la domanda degli attori anche perché gli stessi non erano in possesso del bene non avendo accesso alla corte, tuttavia, in secondo grado la sentenza veniva riformata in quanto la proprietà della corte pertinenziale, essendo stata trasferita con l’atto del 1990 trascritto, non poteva essere trasferita con l’atto del 1996.

L’originaria convenuta in primo grado si vedeva costretta a ricorrere in Cassazione.

Con il secondo motivo, ritenuto fondato dalla Cassazione, la ricorrente lamentava che in primo grado gli attori non avevano prodotto né l’atto di acquisto del 1990, ma solo una minuta priva di sottoscrizioni, né la nota di trascrizione, né un titolo che identificasse con precisione il bene e ancora, nella minuta e nella copia del titolo depositata in appello risultava che l’art. 1, contenente la descrizione del bene, non contemplava la corte, indicata solo all’art. 2 quale parte comune e che l’art. 5 escludeva chiaramente dal trasferimento la restante porzione che la società venditrice aveva acquistato nel 1987 e, dunque, anche la corte.

La Corte di Cassazione ha collocato l’istituto della trascrizione a una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa.

E ancora, la Corte ha stabilito che la trascrizione può essere provata solo con la produzione in giudizio della nota di trascrizione che rimane autonoma rispetto al titolo e alla quale viene riconosciuta la funzione di fonte della pubblicità immobiliare.

In conclusione, la Corte ha formulato il seguente principio di diritto “in tema di trascrizione, il conflitto fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa si risolve sulla base della priorità delle rispettive trascrizioni, la quale può essere provata in giudizio soltanto attraverso la produzione – in originale o in copia conforme – della nota di trascrizione, siccome improntata al principio di autoresponsabilità, secondo il quale, essendo la stessa un atto di parte, gli effetti connessi alla relativa formalità si producono in conformità e in stretta relazione al contenuto della nota stessa, che contiene gli elementi essenziali del negozio, i beni ai quali esso si riferisce e il soggetto al quale la domanda sia rivolta”. 

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