Scenari Immobiliari, 20 milioni di europei in cerca di affitto

Una popolazione di persone in cerca di case in affitto grande quanto la Romania (venti milioni di persone). È la domanda europea di locazioni stimata da Scenari Immobiliari. È nel Rapporto La casa in locazione in Italia e in Europa che è stato presentato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. durante il Forum Locazione 2025. Una domanda non soddisfatta, perché si costruisce poco e l’offerta preferisce la locazione breve. Gli italiani rappresentano un quinto della domanda continentale con quasi quattro milioni di persone che cercano case in affitto. Negli ultimi dieci anni la quota di cittadini europei in locazione è passata dal 29,3% (2014) al 31% (2024), +1,7%.

Situazione europea. Milano più cara di Parigi

Analizzando le più importanti città europee, Amsterdam conferma, per un appartamento, un canone di affitto medio di 2.070 euro mensili, in calo dell’1,4% rispetto al 2023. Il prezzo mensile di una stanza singola per studenti è invece nuovamente aumentato del 5,6% andando a sfiorare i mille euro (950 euro). Berlino ha registrato un calo del canone medio degli appartamenti che oggi è a 1.570 euro mensili e, rispetto ad altre capitali, rimane il più conveniente. Milano raggiunge un canone medio di 2.090 euro mensili per un appartamento, seguita da Parigi con 1.900 euro.

“Nonostante gli europei preferiscano l’acquisto della casa –commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari– nelle grandi città la domanda di alloggi in affitto è elevata a causa della migrazione interna, delle modalità di vita, delle caratteristiche sociali e dei prezzi delle case in vendita. I giovani scelgono la casa in locazione perché sono tendenzialmente più nomadi. Nel nostro Paese manca drammaticamente l’offerta di tipo industriale realizzata da grandi operatori e sostenuta dagli investitori. È urgente invertire questa tendenza, soprattutto ora che ci sono le condizioni per creare un nuovo grande mercato della offerta locativa, che vada incontro a tutte le tipologie di domanda”.

Tra 2015 e 2024 i canoni degli affitti residenziali in Europa sono aumentati mediamente di circa il 10,2% superando i 240 €/mq/anno. Il canone medio per un appartamento nelle principali capitali europee, nell’ultimo trimestre del 2024, ha raggiunto i 1.600 euro mensili, aumento medio +3,2% all’ultimo trimestre del 2023. I monolocali hanno invece raggiunto un canone medio di 1.200 euro mensili, +2,2%. Il costo mensile di una stanza singola per studenti è aumentato del 3,3%, superando i 700 euro al mese.

Nel nostro Paese sono circa 7,7 milioni le case impiegate per la locazione da residenti e utilizzatori continuativi (domiciliati, studenti fuori sede, giovani lavoratori e professionisti, ecc.), a cui si aggiungono circa 770.000 unità residenziali a servizio della locazione breve, quasi il 24% dello stock abitativo complessivo (21,5% se consideriamo esclusivamente le locazioni tradizionali). I nuovi contratti di locazione nel 2024 (1,31 milioni) hanno generato un volume aggiuntivo di canoni di oltre 9 miliardi di euro annui, interessando una superficie residenziale che supera i 110 milioni di metri quadrati.

Quasi 7 europei su 10 sono proprietari. Gli esempi (antitetici) di Germania e Italia

“In Europa circa tre cittadini su dieci optano per la locazione, scegliendo l’affitto rispetto all’acquisto -commenta Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari–. Analizzando il mercato locativo nel nostro Rapporto, abbiamo rilevato che nel 2024 il 69% della popolazione europea possiede la casa in cui vive, in diminuzione dello 0,2% rispetto al 2023 e del 2,3% sul 2014. Al contempo, l’andamento degli ultimi dieci anni della quota della popolazione che ha scelto la locazione è in crescita (+5,6%) sul lungo periodo e dello 0,5% negli scorsi dodici mesi. Se guardiamo l’utilizzo dei beni in locazione in Europa, troviamo la Germania in vetta alla classifica, con oltre il 52,7% di famiglie in affitto, seguita da Austria e Danimarca, entrambe con valori superiori al 40%. L’Italia si posiziona al di sotto della media europea, con un valore del 24,6%. Nel confronto internazionale, il nostro Paese si conferma legato a un modello abitativo che preferisce la proprietà della casa, storicamente considerata un bene rifugio e una forma di stabilità economica e familiare”.

Milano il mercato più dinamico

“Il mercato delle case in affitto in Italia si conferma un settore in continua evoluzione -aggiunge Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co.-. I grandi centri urbani analizzati si contraddistinguono per specifiche peculiarità che consentono loro di emergere rispetto alle altre realtà nazionali, nonostante alcune tematiche comuni quali la crescente richiesta di alloggi in affitto a medio e breve termine, la pressione della domanda da parte di studenti fuori sede, e la scarsità di proposta di locazione di qualità a canoni sostenibili . A Milano, Il capoluogo lombardo, con circa 76.000 nuove unità residenziali locate nel 2024, si presenta più dinamico rispetto a molte altre realtà a livello nazionale, come dimostrano da un lato la crescita del numero di contratti stipulati nell’ultimo anno (+4%) e dall’altro l’incremento del valore del canone medio, seppure variabile nelle diverse zone urbane. Il dato più evidente dell’importanza di questo mercato per la realtà meneghina è la variazione del numero di contratti nuovi stipulati nel 2024 rispetto al 2015. Non solo Milano vede un incremento del 19% ma è anche l’unica, fra le cinque città analizzate, a esprimere una variazione positiva. Oggi oltre alla domanda tradizionale, che guarda al mercato dell’usato, c’è una domanda che punta a un prodotto che si propone come un modello alternativo sia all’acquisto che alla locazione tradizionale, molto attento alla zona urbana in cui si inserisce. È una domanda composta da singoli e famiglie che hanno una disponibilità di spesa medio alta rispetto alla media dei canoni pagati dal mercato in generale”.

Confrontando l’andamento dei prezzi di vendita e dei canoni di affitto medi negli ultimi dieci anni, emergono notevoli differenze. In Italia, infatti, mentre i prezzi di vendita registrano un aumento che sfiora il 13% rispetto al 2015, i canoni di locazione sono aumentati dell’8,4%. Un forte squilibrio è registrato anche dalla Germania, dove la variazione dei prezzi di vendita ha sfiorato il 47 per cento. Negli ultimi dieci anni i canoni tedeschi sono cresciuti del 15,5%.

Il mercato locativo in Italia

Nel nostro Paese quasi il 24% dello stock abitativo complessivo (circa al 21,5% se consideriamo esclusivamente le locazioni tradizionali) è costituito da case impiegate per la locazione. In una panoramica nazionale, le case in locazione hanno una dimensione media di poco inferiore agli 85 mq e un canone mensile di poco superiore ai 580 euro.

Nel corso del 2024 il mercato locativo residenziale ha proseguito una traiettoria di crescita nei canoni medi, con dinamiche particolarmente marcate nelle aree metropolitane e nei principali centri universitari. A livello nazionale, nel 2024, i canoni di affitto hanno registrato un incremento medio del 4,7% su base annua, con variazioni sensibilmente superiori in città come Milano e Roma, dove gli aumenti hanno superato il 5%. Le previsioni per il 2025 indicano un leggero incremento dei canoni di locazione che, a livello medio nazionale, comporterà un incremento di oltre il 4%, portando il valore medio di riferimento a superare gli 85 €/mq/anno.

Un mercato della locazione alimentato soprattutto dalle difficoltà riscontrate dalle famiglie a finalizzare l’acquisto di una casa, e da una domanda che continua nel suo processo di concentrazione in corrispondenza dei grandi centri urbani della Penisola stimata da Scenari Immobiliari in 3,95 milioni di famiglie, studenti e neolaureati, domiciliati.

Il livello di canone medio annuo più elevato si riscontra a Milano, dove raggiunge i 180 €/mq/. Seguono Roma, con un canone annuo di 160 €/mq, Bologna, dove è di circa 120 euro, Napoli, di poco inferiore ai 105 euro e Genova, dove il canone medio si attesta intorno ai 90 euro.

Sul fronte della tipologia contrattuale, nel 2024 il concordato rappresenta poco più di un quarto dei complessivi, con l’ordinario di lungo periodo che copre circa la metà delle nuove stipule, in calo rispetto a dieci anni fa. I contratti agevolati per studenti, a seguito della continua crescita del numero di iscritti fuori sede nelle principali università della Penisola, proseguono il loro andamento positivo.

Gli affitti nelle grandi città italiane

Anche quest’anno il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari e Abitare Co. ha analizzato il mercato della locazione residenziale nei grandi centri urbani come Bologna, Genova, Milano, Napoli, Roma. Dal 2015 il volume del comparto nelle città analizzate è cresciuto di poco più del 10% mentre i canoni sono cresciuti di oltre il 5%.

Il mercato a Bologna è sceso nel 2024 a un volume di circa 20.000 nuovi contratti, con un calo in dodici mesi del 6,5%. A Genova si superano i 17.000 nuovi contratti, quasi +8%. Milano, circa 76.000 nuovi contratti nel 2024, è la più dinamica come dimostrano da un lato la crescita del 4% del numero di contratti e dall’altro l’incremento del valore del canone medio. Il mercato a Napoli segna +3%, con un volume di 19.000 nuovi contratti. Il mercato nella Capitale ha raggiunto nel 2024 un volume di poco inferiore alle 80.000 nuove stipule, -8% sul 2023. Il mercato dell’ultimo anno realizzato da Roma e Milano costituisce il 12% del totale nazionale, con un peso equivalente.

Spostando l’attenzione sul versante degli investimenti, il comparto living ha registrato una crescita significativa in Europa, con un incremento del 27,8% nel 2024 rispetto all’anno precedente e una previsione di ulteriore capacità di espansione dell’8,5% nel 2025. In questo scenario il quadro italiano appare meno dinamico rispetto ai principali paesi europei, con un volume complessivo degli investimenti nel settore living che nel 2024 si è attestato su 700 milioni di euro, in sostanziale stabilità rispetto al 2023. Tuttavia, le previsioni per il 2025 indicano una possibile inversione di tendenza, con un incremento del 43% e un valore stimato di investimenti pari a un miliardo di euro.