Condominio e manutenzioni delle parti comuni, arriva una sentenza ‘storica’

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Una recente sentenza del Tribunale di Napoli, la 4516/2025, ha ribadito l’obbligo inderogabile per amministratore di condominio e inquilini, di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni degli immobili.

In caso contrario infatti la pena potrebbe essere un rimborso dei danni a molti zeri, come quella prevista dalla sentenza citata. Un risarcimento da circa 130 mila euro complessivi a favore del ricorrente, il proprietario esclusivo di un immobile all’ultimo piano di un importante stabile.

Le parti comuni di un condominio: quali sono?

Parti comuni di un condominio sono individuate e regolamentate prioritariamente dall’art. 1117 del codice civile che stabilisce diritti e gli obblighi dei condomini in merito alla gestione e all’utilizzo di tali spazi. A disposizione di tutti i condomini, questi spazi debbono essere utilizzati nel rispetto delle regole stabilite dall’assemblea condominiale e tutti i condomini hanno l’obbligo di contribuire, in base alla quota di proprietà che possiede sull’intero edificio, alle spese necessarie per la loro manutenzione e conservazione ottimale.

Le spese in carico al singolo condomino possono riguardare ad esempio la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore o la sistemazione del giardino se parliamo di sole spese ordinarie, individuando la copertura dei costi necessari per il normale funzionamento e la manutenzione ordinaria del condominio, ma possono essere richieste anche spese straordinarie, quelle cioè, che riguardano interventi di ristrutturazione o di miglioramento delle parti comuni.

Norme di sicurezza e igiene

Sempre in base all’articolo 1117 del codice civile, i condomini sono tenuti a rispettare le norme di sicurezza e igiene stabilite dalla legge e mantenere in buono stato le parti comuni di loro competenza, come ad esempio le finestre o le porte di accesso, soprattutto di quelle che svolgono una funzione essenziale per la sicurezza e la conservazione dell’intero edificio, come i lastrici solari e le terrazze di copertura.

Uno strumento fondamentale, quindi, per la gestione e la tutela delle parti comuni del condominio, che può comunque essere integrato da regolamenti condominiali o da contratti di comodato d’uso, che possono stabilire ulteriori regole e obblighi per i condomini ed i fruitori delle aree comuni.

Condominio e manutenzioni delle parti comuni, la sentenza ‘storica’ del Tribunale di Napoli

In questo quadro normativo si pone la sentenza che si allinea con l’orientamento giurisprudenziale consolidato in materia di condominio, che più volte si è pronunciato individuando un grave dolo nella mancata manutenzione di tali elementi strutturali. In diverse occasioni si è dimostrato come trascurare queste aree possa generare danni ingenti ai singoli appartamenti e, come in questo caso, comportare per il condominio l’obbligo di risarcimenti economici significativi, spesso superiori al costo degli interventi preventivi che avrebbero potuto evitare il disastro.

La vicenda

Nel dettaglio, la vicenda giudiziaria che ha prodotto la sentenza, ha avuto origine dall’azione legale intrapresa da un condomino, che ha patito per un lungo periodo temporale la non agibilità, a causa dei danni subiti, del proprio appartamento di oltre 270 metri quadrati, conseguente comprensivo di un ampio terrazzo.

La causa, gravi infiltrazioni di acqua e umidità invivibili, portate avanti nel tempo a causa della mancata manutenzione del lastrico solare, una parte comune dell’intero edificio, privando in questo modo il proprietario del pieno godimento del suo bene.

L’accoglimento delle richieste del ricorrente

Il Tribunale di Napoli ha ritenuto di accogliere integralmente le richieste del ricorrente, ed ha prodotto una vera e propria stima economica dei danni da lui subiti, basando la quantificazione del risarcimento anche sul canone di mercato per la locazione di un immobile con caratteristiche simili nella medesima zona della città.  Ci sono stati poi anche danni gravi per il proprietario, causati dalle conseguenze della negligenza condominiale che hanno cagionato un parziale crollo del contro solaio causato dalle continue infiltrazioni.

Il ricorrente era perciò stato costretto a trovare una sistemazione prima temporanea in un bed and breakfast in zona, poi continuando a protrarsi i tempi della risoluzione, a sostenere i costi per la locazione di un altro appartamento. La perizia, redatta da un consulente tecnico d’ufficio per il tribunale aveva quantificato in circa 2.200 euro al mese il costo di un appartamento di quelle dimensioni in quella zona, cifra che è andata a rappresentare la base per il calcolo del danno da mancato godimento.

Il risarcimento

Il risarcimento complessivo di 130 mila euro ha tenuto conto non solo del mancato godimento del bene di proprietà e dei lunghi tempi di risoluzione, ma anche dei danni subiti dai mobili presenti nell’abitazione, delle spese necessarie per l’affido dei beni in un deposito e del relativo trasporto, nonché dei costi sostenuti dal proprietario per i saggi tecnici compiuti dopo il crollo al fine di accertare le cause e l’entità dei danni. Un aspetto fondamentale della sentenza riguarda l’attribuzione della responsabilità per il fenomeno infiltrativo.

Le responsabilità di condomini e amministratore

Il Tribunale, aderendo all’orientamento della Cassazione in materia, ha imputato ai condomini ed all’amministratore la responsabilità i ben il 90% dei danni.

Questa elevata percentuale è stata giustificata dalla natura di parte comune del terrazzo di copertura dell’edificio, così come indicato all’articolo 1117 del Codice Civile, la cui corretta manutenzione rientrava nella sfera di competenza dell’ente di gestione e solo una piccola quota della responsabilità, pari al 10%, è stata attribuita al ricorrente, in quanto proprietario esclusivo di una porzione del terrazzo su cui era presente un manufatto non adeguatamente impermeabilizzato, che aveva parzialmente alterato il deflusso naturale della pioggia.

Una sentenza esemplare, per entità del risarcimento e percentuali di ‘colpa’, destinata comunque a far molto riflettere amministratori di condominio e proprietari sull’importanza della manutenzione delle aree comuni.

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