Ponzi inmobiliario en el Caribe Mexicano

El apogeo y la caída del sector inmobiliario en el Caribe Mexicano han dejado al descubierto una crisis que ha afectado a miles de inversionistas. Según el implacable reportaje de Bloomberg de marzo del 2025 sobre fraudes inmobiliarios en Tulum, al menos 200 personas de distintas partes del mundo han perdido los ahorros de toda su vida al invertir en proyectos que jamás serán construidos. Este fenómeno ha sido alimentado por una constante falta de profesionalismo y control en la industria, generado por un grupo de desarrolladores que operan bajo un modelo de negocios insostenible conocido como “Ponzi Inmobiliario”.

En casos documentados, ciertos desarrolladores comienzan de la misma forma: consiguen un terreno por aportación, logran que un arquitecto los apoye con el proyecto, encuentran a familiares o amigos que les dan financiamiento o les compran las primeras unidades. Sin experiencia previa en gerencia de proyectos o construcción, apuestan por la pre-venta y comienzan obra.

Rara vez analizan los riesgos, son optimistas incansables y hábiles vendedores. En cuanto logran colocar unas cuantas unidades del primer proyecto, comienzan a negociar el próximo terreno donde van a repetir su modelo de negocios, pero esta vez, va a ser más grande, más exitoso y con más riesgo.

Una vez comenzada la obra del primer proyecto, empiezan los problemas: no hay avance de obra, el contratista está incumpliendo y el dinero de las preventas se gastó sin planeación. La única solución que ven a su problema es comenzar un nuevo desarrollo, utilizar el dinero de las nuevas ventas e inyectarlo en la obra que ya comenzaron y que no pueden detener.

A esta forma de operar, la conocemos como el “Ponzi inmobiliario”: las ventas de un desarrollo pagan los errores del anterior. Al final es mejor utilizar el dinero de sus clientes que endeudarse con el banco. Lamentablemente esta situación se repite hasta que el negocio se vuelve insostenible y los clientes reclaman la entrega de sus propiedades o la devolución de sus anticipos. Es en ese momento donde la verdad sale a la luz: la empresa es insolvente y los desarrollos no se pueden terminar.

Auditar o no auditar, ese es el dilema

¿Cómo se puede prevenir el fracaso de un proyecto bien intencionado? Con controles.

Desde la etapa de planeación se debe considerar que todo lo que puede salir mal, va a salir mal. Sin la experiencia suficiente, es imposible conocer todos los riesgos y problemas que el proyecto va a enfrentar. Inclusive los desarrolladores más experimentados pasan por alto situaciones que ponen en riesgo la obra.

Es por esto que cada proyecto debe contar con un área de control, ya sea un equipo de auditoría interno o externo capaz de detectar a tiempo las desviaciones en presupuesto, el retraso en la ejecución de partidas, los errores de cuantificación en las estimaciones de obra y la calidad en la construcción.

Es común encontrar desarrolladores que no quieren ser auditados y equipos de trabajo que se resisten a ser controlados, pues la falta de procesos y la improvisación son prácticas comunes en empresas de nueva creación. Lamentablemente son esas mismas desarrolladoras que día a día comprometen el patrimonio de cientos de inversionistas y ponen en riesgo el futuro del desarrollo inmobiliario en México.

El desarrollo inmobiliario en México no necesita más promesas, necesita transformarse y retomar la confianza del mercado. Esto sólo se logra por medio de la profesionalización de un sector que mantiene más de 2 millones de empleos y que está a punto de enfrentar una recesión económica y donde históricamente, sólo las empresas más fuertes y resilientes, logran sobrevivir.