Los cambios de hipotecas de tipo variable a fijo se disparan un 64% en el arranque del año

En España, durante el pasado año, se firmaron 544.721 hipotecas sobre todo tipo de fincas, un 9,7% más que en el ejercicio anterior, por un importe global de 91.353 millones de euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Las hipotecas sobre viviendas, 423.761, representaron el 78% del total y tuvieron un crecimiento interanual del 11,2%. Como viene siendo habitual en los últimos ejercicios, el número de hipotecas canceladas fue algo superior: 612.593, de las que 445.450, el 73%, correspondieron a viviendas.

Pero entre la constitución de una hipoteca y su cancelación transcurre mucho tiempo y hay figuras intermedias que, aunque tienen un protagonismo algo menor, desvelan detalles acerca de la situación económica por la que atraviesa un país y las familias, cómo están evolucionando los tipos de interés, cuáles son las preferencias del momento a la hora de elegir fijo o variable... Y ahí es donde encontramos las novaciones.

Las entidades bancarias definen el término novación como cualquier cambio que se produzca en las condiciones del préstamo bancario en un momento posterior al de la firma inicial de la hipoteca. La novación puede afectar a diferentes aspectos de la operación como la ampliación o reducción del capital prestado, la variación del plazo de amortización o la modificación del sistema... aunque las más frecuentes se refieren a los tipos de interés.

Según los últimos datos publicados por el INE, en los dos primeros meses de este año se han producido 21.640 cambios registrales en las condiciones iniciales de los tipos de interés, lo que supone un incremento del 64,2% en relación con la cifra del mismo periodo de 2024, cuando se llevaron a cabo solo 13.178 operaciones de este tipo.

Tipos de interés

Las novaciones están muy vinculadas a la evolución de los tipos de interés que fija en nuestro país el Banco Central Europeo. Es por eso que entre los años 2016 y 2029 las operaciones disminuyeron ejercicio tras ejercicio. Hay que recordar que en marzo de 2016, siendo presidente del BCE Mario Draghi, los tipos de interés se fijaron en el 0%, porcentaje en el que permanecieron hasta julio de 2022. En 2019, según las cifras del INE, se llevaron a cabo 39.543 cambios registrales en las condiciones de las hipotecas por los tipos de interés, la cifra más baja de los últimos diez años. En 2016 se habían producido 87.217 y en 2021, a 207.381, aunque estuvieran más vinculados a las consecuencias de la pandemia.

En unos momentos en los que la reducción de la inflación está llevando al Banco Central Europeo a continuos  ajustes a la baja de los tipos de interés oficiales, la tendencia de quienes tienen una hipoteca es cambiar las condiciones iniciales hacia donde la incertidumbre es menor. Y así se está produciendo. En los dos primeros meses de este año de las 21.640 novaciones que se han llevado a cabo en otras tantas hipotecas, 17.131 estaban contratadas a tipo de interés variable y 4.118 a tipo fijo. Tras las negociaciones con las entidades financieras correspondientes, la estructura dio un giro copernicano: 17.543 se volvieron a firmar a tipo fijo y 4.050, a tipo variable.

Condiciones financieras

Sirva como comparación que en los mismos meses de 2024, cuando el precio oficial del dinero en la Eurozona estaba fijado por el BCE en el 4,50%, las proporciones de los cambios registrales de las hipotecas no fueron tan exageradas: inicialmente cambiaron 13.178, de las que 11.431 estaban a tipo variable y 1.588, a tipo fijo. Tras la negociación con los bancos se firmaron 6.770 a tipo variable y 6.322, a tipo fijo.

Las condiciones financieras entre los dos últimos años han cambiado sustancialmente. En lo que va transcurrido de año, el BCE de Christine Lagarde ha aprobado tres bajadas del precio oficial del dinero de 25 puntos básicos cada una de ellas, por lo que ha pasado del 3,15% de enero al 2,40% que entró en vigor el pasado día 23. Además, el BCE ha dado pistas de que puede haber más bajadas en los próximos meses si el comportamiento de los precios sigue la tendencia actual.

Los cambios que se están realizando en hipotecas ya firmadas no siguen más que la tendencia de la nuevas hipotecas que se firman. Según el INE, en enero se firmaron 38.058 nuevas hipotecas sobre vivienda, de las que un 64,2% se hicieron a tipo fijo y el 35,8%, a tipo variable. En febrero los porcentajes apenas variaron: 64,6% frente a 35,4%.

La apuesta de la banca hacia las hipotecas a tipo fijo que ha impulsado con fuerza en los últimos tres años está dando su frutos. Habría que remontarse a diciembre de 2020 para encontrar un mes en el que se firmaran más préstamos a tipo variable que a tipo fijo: 52,1% frente a 47,9%.