Cuáles son las oportunidades inmobiliarias que potencia el RIGI con buena rentabilidad

Las inversiones productivas en sectores como el agro, el petróleo y la minería no solo generan actividad económica directa, sino que también tienen un efecto multiplicador en la industria de la construcción y el mercado inmobiliario de las zonas de influencia. No obstante, la inyección de capitales que se prevé llegará por la implementación del Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI) incrementa las expectativas sobre el potencial del real estate en lugares como Vaca Muerta y provincias mineras, donde los proyectos inmobiliarios ya ofrecen alta rentabilidad.

A esto se suma el recientemente anunciado levantamiento del cepo que según los propios referentes del sector tendrá repercusiones positivas en varios sentidos.

Según afirma Leandro Soldati, director del grupo inmobiliario Soldati, el RIGI actúa como "un impulsor natural de la actividad económica" y, a su vez, el crecimiento sostenido de esta se traduce en una mayor demanda de puestos de trabajo, lo que fomenta la necesidad de infraestructura, viviendas, desarrollos comerciales, logísticos y de servicios. "Este impacto es especialmente evidente a lo largo del corredor que conecta Neuquén con Añelo", epicentro de la actividad hidrocarburífera no convencional.

Con respecto al levantamiento del cepo, Soldati señala los beneficios que traerá. "El hecho de que en 2026 las empresas puedan girar sus dividendos será un gran acelerador para las inversiones en Vaca Muerta", explica el empresario, quien agrega que la medida traerá también mejoras en la rentabilidad de proyecto, como el suyo en de viviendas. "La operación están en pesos y los desarrollos en dólares, eso hace que la rentabilidad suba", indica.

Por su parte, Magdalena Day, socia fundadora de Grupo MDay, desarrolladora inmobiliaria del norte del país, también destaca el efecto que este programa de inversiones tendrá en el sector: "Salta es una de las cinco provincias en la que hay proyectos de inversión en estudio y otros ya aprobados dentro del RIGI. Estimaciones oficiales hablan de inversiones que rondan los US$ 9.000 millones bajo este paraguas, y solo de empresas mineras. La expectativa es realmente enorme ya que, cuando se activan grandes proyectos productivos, surge una demanda colateral en real estate que atiende las nuevas dinámicas económicas de la región".

La empresaria remarca también el efecto en las nuevas inversiones que tendrá el hecho de que las compañías internacionales "tengan la seguridad de que pueden entrar y sacar capital".

Con respecto a los costos, Day señala que aún la baja del dólar no se trasladó a precios de construcción. "Todavía los costos no están en su punto óptimo, el gran desafío es ser eficientes", dice. 

"El impacto en el real estate del levantamiento del cepo deberemos verlo en su proyección en el tiempo", asegura, por su lado, Issel Kiperszmid, CEO de Dypsa Group. Con respecto al impacto en sus proyectos, el empresario señala: "Hemos sido muy prudentes en la estructuración de las finanzas de nuestros proyectos y los mismo continúan con los ritmos de ejecución normal".

Para Kiperszmid "el efecto de estabilidad que se obtendrá a partir de la no emisión de dinero sin respaldo y un mercado de cambios tendiendo a su completa liberación llevará a que los desarrolladores incorporemos mucha tecnología para poder ser más eficientes y competitivos".

Vista general del exterior de WA Diamond, el proyecto usos mixtos de Grupo Day en Salta

La fiebre de Vaca Muerta

Durante el último año, el mercado inmobiliario de Neuquén y Añelo experimentó "un impulso notable" gracias a la sostenida actividad en Vaca Muerta, confirma el directivo de Soldati. Esta firma desarrolla y comercializa la urbanización Añelo Nuevo y un proyecto de macrolotes de media y alta densidad ubicado en esa misma localidad.

El primero de estos emprendimientos, para el que se aliaron con Acindar (Grupo Arcelor Mittal), comprende 13 edificios: nueve ya construidos (350 unidades y 16.000 m2 en total) y cuatro aún en ejecución que serán entregados durante el próximo año (140 unidades y más de 6.000 m2 en obra). El precio base de venta de las unidades es US$ 88.000 y el monto que los inversores pueden obtener por alquilar, por ejemplo, un departamento de un dormitorio (que incluye servicios y amenities) supera los $ 2.000.000, lo que permite una rentabilidad promedio mensual superior a $ 1.000.000. "La renta estimada supera el 10 por ciento anual (en dólares), originada tanto en los ingresos mensuales que generan los activos como en su revalorización", afirma.

En tanto, los macrolotes que se ofrecen son parte de un masterplan que abarca 130 hectáreas de superficie. "Allí ya se sumaron desarrolladores que planean construir más de 15.000 m² de viviendas, un hotel de 120 habitaciones, depósitos logísticos para pymes, locales comerciales y espacios recreativos, entre otros", detalla Soldati. Entre sus elementos distintivos, la propuesta cuenta con más de 1.500 metros de costa frente al río Neuquén, incluye 70 hectáreas de viñedos y una bodega de 3.400 m². El precio base de venta de los macrolotes es de US$ 200.000 y se prevé finalizar el desarrollo en un plazo máximo de 24 meses.

Hace tiempo que Dypsa Group apostó a Añelo. Lo hizo con Wenelen, un hotel cuatro estrellas ubicado en el centro del pueblo que, a su vez, ofrece servicios a los departamentos que la empresa comercializa para inversores. El programa total (entre las unidades ya construidas, las que se incorporarán en los próximos meses y las futuras) tiene prevista la venta y operación de 240 unidades, en diferentes etapas. En tanto, el hotel existente cumple la función de hub operativo: "Los inversores que adquieren departamentos los integran a un pool de renta, con lo cual siempre reciben ingresos mensuales, aunque su unidad esté momentáneamente desocupada. Nuestro hotel se encarga de todo: de alquilarlas, de cobrar las rentas, del house keeping y del mantenimiento. Además, los usuarios acceden a los amenities hoteleros. Esto hace que los valores de renta resulten más elevados y, además, que sean las primeras en alquilarse", señala Issel Kiperszmid, CEO de la compañía.

Wenelen, un hotel cuatro estrellas, apuesta de Dypsa Group en Añelo.

El empresario también destaca que todavía existen allí grandes oportunidades por explorar ya que "Vaca Muerta tiene una superficie que supera los 30.000 km2 así que son muchas las zonas donde el desarrollo aún es incipiente o nulo". Si bien advierte que en el último quinquenio muchos se volcaron a construir en la zona con diferentes propuestas, "muy pocas respetaron la calidad, la buena ubicación y los servicios. No toda la oferta es igual y hay un proceso de decantación en favor de los mejores proyectos". Según explica, a pesar de que el costo de construcción de buena calidad en Vaca Muerta está entre 20 y 30 por ciento por arriba de los de AMBA, la rentabilidad para sus inversores continúa siendo interesante ya que sus proyectos también rinden más del 10 por ciento anual medido en dólares.

El tesoro de la minería

El panorama inmobiliario en Salta refleja "un crecimiento exponencial, impulsado principalmente por inversiones en sectores como la minería y el agro", define Day. La inversión en infraestructura y el auge de la minería "fortalecen la demanda de viviendas, hoteles y parques industriales, generando oportunidades claras para inversores. A eso hay que sumarle el fuerte impacto del turismo", explica. La empresaria destaca que "Salta es la cuarta provincia -a nivel nacional- en exportación de productos mineros y que, en este contexto, el crecimiento de las inversiones destinadas a real estate está íntimamente ligado a la evolución de estas actividades".

Así lo refleja un relevamiento de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios de Salta citado por esta ejecutiva, donde se indica que la inversión del sector en unidades entregadas desde 2018 fue de US$ 191 millones; mientras que los proyectos en ejecución a diciembre de 2024 tienen una inversión estimada de US$ 258,6 millones. "El desafío radica en cómo gestionar el potencial para un desarrollo equilibrado", comenta Day.

A su vez, en los principales polos del mercado inmobiliario salteño el tipo de demanda se viene transformando. En la actualidad, por ejemplo, se buscan más las oficinas con formato de planta libre y las propuestas residenciales con servicios de hotelería Premium. En tanto, el crecimiento poblacional siempre necesita nuevas unidades de renta destinadas a los lugareños, "un sector que aún está desatendido".

Según cuenta la empresaria, la zona próxima a la Circunvalación Oeste es la que presenta mayor crecimiento para el desarrollo inmobiliario salteño. Allí se genera un polo corporativo, logístico y residencial donde se ofrecen oportunidades de inversión: Grupo MDay desarrolla 62.000 m2 en proyectos de más de US$ 120 millones en productos de usos mixtos con entregas programadas para este año y el año próximo (WA Sinérgico y WA Diamond). Ofrecen opciones de inversión desde US$ 69.000 hasta edificios enfocados exclusivamente a usos corporativos que rondan los US$ 3 millones. El valor promedio de una oficina es de US$ 2.000/m2 y de los departamentos residenciales, US$ 2.200/m2; la rentabilidad anual aproximada ronda entre 5 y 8 por ciento en dólares, dependiendo del tipo de producto y de uso.

Más allá de la zona y el tipo de emprendimiento, hay recomendaciones aplicables a toda inversión inmobiliaria exitosa. Soldati resume: "Para maximizar la rentabilidad a largo plazo, el proyecto tiene que combinar una excelente ubicación, calidad constructiva y una escala adecuada".