Chau Ley de Alquileres: el motivo por el que ahora te cesan el contrato y echan de la vivienda

El mercado de alquileres en Argentina experimentó cambios significativos, especialmente tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023. 

Si bien el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) sigue siendo la principal fuente de regulación en materia de contratos, es crucial conocer los motivos por los cuales un contrato de alquiler puede llegar a su fin, tanto por decisión del propietario como del inquilino.

¿Cuándo puede el propietario finalizar el contrato?

Según lo establecido en el CCyC, un propietario puede dar por finalizado un contrato de alquiler antes de su vencimiento en diversas situaciones:

• Falta de pago: si el inquilino no paga el alquiler durante dos períodos consecutivos.
• Cambio de destino o uso irregular: si el inquilino modifica el destino para el cual se alquiló el inmueble o le da un uso diferente al estipulado en el contrato.
• Falta de conservación o abandono: si el inquilino no conserva el inmueble de manera adecuada, lo abandona sin dejar a alguien a cargo, o realiza actos que dañen la propiedad.
• Incumplimiento contractual: por cualquier otra causa que se haya establecido expresamente en el contrato. Es importante destacar que, con la nueva legislación introducida por el DNU, el contrato puede estipular que el locador puede rescindirlo en cualquier momento, incluso sin causa. Sin embargo, es fundamental revisar los términos específicos de cada contrato.

Los propietarios deberán realizar el proceso de desalojo correspondiente para poder efectuar la acción.

¿Cómo es el proceso de desalojo por falta de pago?

En caso de falta de pago, el propietario debe seguir un procedimiento específico antes de iniciar una demanda de desalojo, según el artículo 1222 del CCyC. Este procedimiento debe ser de la siguiente manera:

• La intimación debe realizarse por escrito, de manera que se pueda acreditar su envío y recepción.
• Debe indicar de forma clara y precisa el monto exacto que se reclama.
• Debe especificar el lugar donde el inquilino debe realizar el pago.
• Se debe otorgar un plazo no inferior a diez días corridos a partir de la recepción de la intimación para que el inquilino realice el pago.

Si el propietario no cumple con estos requisitos, la intimación puede considerarse inválida, y el inquilino no estaría obligado a abandonar la propiedad. Si el inquilino paga dentro del plazo, el proceso de desalojo se paraliza. Si no realiza el pago, el propietario puede iniciar la acción de desalojo, considerando el contrato resuelto.

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¿Cuándo puede finalizar el contrato el inquilino?

El inquilino también tiene derecho a rescindir el contrato en determinadas situaciones:

• Incumplimiento del locador: si el locador no cumple con la obligación de conservar la cosa (inmueble) con aptitud para el uso y goce convenido.
• Existencia de vicios ocultos: si existen vicios ocultos en la propiedad que impidan su uso normal.
• Rescisión anticipada: el inquilino puede finalizar el contrato en cualquier momento, sin necesidad de expresar causa, siempre y cuando indemnice al locador según lo establecido en el artículo 1221 del CCyC.

Ambas partes pueden rescindir el contrato si se cumple lo establecido.

¿Cómo rescindir anticipadamente un contrato de alquiler?

Es importante tener en cuenta que para los contratos firmados después del 21 de diciembre de 2023, tras la derogación de la Ley de Alquileres, el esquema para rescindir anticipadamente es diferente. 

La indemnización por rescisión anticipada equivale al 10% del saldo de alquileres impagos hasta la finalización pactada del contrato. Ya no existe la modalidad de no pagar indemnización avisando con 90 días de anticipación.

Para rescindir el contrato de forma adecuada, el inquilino debe:

• Enviar una notificación por escrito al propietario informando su decisión y proponiendo una fecha de entrega del inmueble.
• Se recomienda realizar una inspección conjunta del inmueble para documentar su estado.
• Liquidar cualquier deuda pendiente (alquileres, expensas, servicios).