Statistik: Das sind die teuersten Städte in Deutschland nach Miete (2025)

München ist die teuerste deutsche Stadt (Bild: Matthias Schröder, Unsplash)

Wohnen in der Stadt war schon immer teurer – aber was sich in den letzten Jahren auf dem deutschen Mietmarkt abgespielt hat, sprengt mittlerweile jede Vorstellung.

Mieten, die früher als Luxus galten, sind heute in vielen Metropolen Alltag.

Die Statistiken zeigen ganz klar: Wer in München, Frankfurt oder Berlin leben will, braucht entweder ein sehr gutes Einkommen – oder starke Nerven. Denn die Zahlen sprechen für sich – und gegen alle, die mit einem Durchschnittslohn über die Runden kommen müssen.

Ranking: Teuerste Städte in Deutschland nach Miete

Teuerste Stadt in Deutschland: München bleibt Spitzenreiter

In Sachen Miete führt München auch 2025 wieder das Ranking mit deutlichem Abstand an.

Die durchschnittliche Miete im Neubausegment liegt hier bei stolzen 22,08 Euro pro Quadratmeter – in manchen Lagen sogar bei über 25 Euro. Damit kostet der Wohnraum in München rund doppelt so viel wie im bayerischen Durchschnitt, der bei 10,20 Euro liegt. Besonders krass wird’s für Studierende: Ein WG-Zimmer schlägt im Schnitt mit rund 800 Euro zu Buche – eine Summe, die für viele schlichtweg nicht zu stemmen ist.

Warum ist München so teuer?

Die Gründe greifen alle ineinander – ein Mix aus Wirtschaftskraft, Investorenhype und politischer Lähmung.

Was den Münchner Mietwahnsinn antreibt:

• Zuzug und Kaufkraft: 30.000 neue Einwohner pro Jahr, viele mit hohem Einkommen – über 38 % der Haushalte verdienen netto mehr als 5.000 Euro im Monat.

• Kapitalanlage statt Wohnzweck: 23 % der Immobilien gehören ausländischen Investoren, die Neubauten oft direkt im Luxussegment platzieren (30 €/m² und mehr).

• Baustau statt Bau-Boom: Trotz Milliarden im sozialen Wohnungsbau klemmt es bei Genehmigungen (42 Monate im Schnitt) und Baukosten (Materialpreise +34 % seit 2021).

• Gentrifizierung pur: Sanierte Altbauviertel wie das Glockenbach explodieren preislich – Mieter mit geringem Einkommen verschwinden zunehmend aus den Innenbezirken.

• Realitätscheck: Studis zahlen im Schnitt 800 Euro für ein WG-Zimmer. Selbst wer 4.000 Euro netto verdient, hat bei der Wohnungssuche Konkurrenz – teils 80 Bewerber auf eine Wohnung.

Und obwohl die Stadt Maßnahmen versucht, bleiben viele davon wirkungslos:

• Mietpreisbremse? Greift nicht – Drei Viertel der Neuvermietungen liegen 2024 trotzdem über der zulässigen Grenze.

• Infrastruktur ächzt – Täglich 480.000 Pendler, Kita-Engpass, CO₂-Bilanz verschlechtert sich, weil immer mehr ins Umland flüchten.

• Soziale Kluft wächst – Immer mehr Normalverdiener werden verdrängt, der Wohnraum in der Stadt wird zum Luxusgut.

Es gibt Modellprojekte wie modulare Holzbauten, Tiny-Houses oder Baugenossenschaften – alles schön und gut. Aber ohne echte Bodenreform und politische Steuerung bleiben das Tropfen auf den heißen Stein. Wenn sich da nicht bald was ändert, wird München endgültig zur Stadt derer, die’s sich leisten können – und für alle anderen zur reinen Durchfahrtsstation.

Frankfurt am Main: Der Preis der Bankenmetropole

Frankfurt hat aufgeholt – mit durchschnittlich 19,17 Euro pro Quadratmeter landet die Bankenstadt auf Platz 2. Wer hier im Zentrum wohnen will, etwa in der Altstadt oder Bockenheim, zahlt schnell noch mehr. Für ein WG-Zimmer werden hier durchschnittlich 665 Euro fällig – für Studierende und Berufseinsteiger keine Kleinigkeit.

Dass die Mieten hier so hoch sind, ist kein Zufall. Frankfurt ist international aufgestellt, mit großer Finanzbranche, vielen Konzernen und entsprechend hoher Kaufkraft. Dazu kommt: Auch hier ist der Wohnraum knapp – und das treibt die Preise in die Höhe.

Berlin: Die Hauptstadt wird teuer

Noch vor wenigen Jahren galt Berlin als günstig – das ist längst vorbei. 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 18,18 Euro.

Besonders teuer sind Mitte und Charlottenburg, wo auch mal locker 20 Euro und mehr gezahlt werden müssen.

Berlin wächst – und mit dem Wachstum steigen die Preise. Die Wohnungssuche ist schwierig, gerade für junge Leute oder Familien. Ein WG-Zimmer kostet durchschnittlich 650 Euro. Das Problem: Die Nachfrage ist enorm, der Neubau kommt kaum hinterher, und der Markt ist überhitzt. Wer sich hier dauerhaft etwas leisten will, muss tief in die Tasche greifen – oder irgendwann rausziehen.

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Auch Freiburg, Stuttgart und Hamburg sind keine Schnäppchen

Auf Platz 4 folgt Freiburg mit 17,04 Euro pro Quadratmeter – eine Stadt, die lange als Geheimtipp galt, aber wegen hoher Lebensqualität und Unistandort mittlerweile kräftig angezogen hat. Direkt dahinter liegt Stuttgart mit 17,03 Euro, wobei es in Stadtteilen wie Stuttgart-Nord sogar auf über 21 Euro geht.

Hamburg landet auf Platz 6 mit 16,61 Euro. Besonders teuer sind hier die Lagen an der Alster oder in Eimsbüttel mit über 22 Euro/m². Auch in Hamburg steigen die Preise weiter – allein im letzten Jahr um 10 Prozent.

Was treibt die Preise nach oben?

Die Hauptursache: Es wird einfach zu wenig gebaut – und wenn, dann zu teuer. In Metropolen wie München oder Hamburg ist der Platz knapp, die Grundstückspreise sind hoch, Genehmigungsverfahren langwierig, und die Baukosten steigen. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung – allein Hamburg legte um 60.000 Einwohner in zwei Jahren zu. Ergebnis: Mehr Nachfrage als Angebot – und das führt zwangsläufig zu höheren Mieten.

Hinzu kommen wirtschaftliche Faktoren. Wer in einer Stadt wie München arbeitet, verdient oft auch überdurchschnittlich gut – und kann sich höhere Mieten leisten. Das wiederum zieht weitere Gutverdiener an, treibt die Preise und schiebt Normalverdiener langsam aus dem Markt.

Und was bedeuten die steigenden Mieten für die Menschen?

Ganz einfach: Es wird eng – und teuer. Studierende zahlen mittlerweile mehr für ein WG-Zimmer als früher für eine kleine Wohnung.

In München 800 Euro, in Frankfurt 665, in Berlin 650. Diese Beträge sind für viele nicht mehr machbar – trotz BAföG oder Nebenjob.

Auch für normale Arbeitnehmer wird es kritisch. Sobald die Miete mehr als 30 Prozent des Einkommens ausmacht, spricht man von einer sogenannten Mietbelastungsgrenze. In vielen Städten ist diese längst überschritten. Für einen Single-Haushalt in München etwa belaufen sich die monatlichen Ausgaben inklusive Miete auf 2.371 Euro.

Eine vierköpfige Familie muss mit bis zu 5.905 Euro rechnen. Selbst mit einem Nettoeinkommen von über 2.100 Euro bleibt da oft nicht viel übrig.

Die Folge: Verdrängung aus den Innenstädten

Wer es sich nicht mehr leisten kann, zieht raus – ins Umland. Pendeln wird zur neuen Normalität, mit allen bekannten Problemen: überlastete Straßen, überfüllte Züge, mehr Stress, mehr Kosten.

Innerhalb der Städte zeigt sich eine klare Verschiebung: einkommensstarke Haushalte in den zentralen Lagen, alle anderen weiter draußen. Die soziale Durchmischung geht verloren, die Städte werden homogener – und das ist keine gute Entwicklung.

Was muss sich in Deutschland ändern?

Bauen, bauen, bauen – klingt einfach, ist aber komplex.

Mehr Nachverdichtung, schnelleres Baugenehmigungsverfahren, mehr sozialer Wohnungsbau – all das wäre dringend nötig. Auch das Umland muss besser angebunden werden, damit Pendeln nicht zur Belastung, sondern zur echten Option wird. Und es braucht neue Wohnkonzepte, von Tiny Houses bis zu gemeinschaftlichen Wohnprojekten.

Fazit: Wohnen wird zur sozialen Frage

Die Mietpreise in Deutschland steigen weiter – und mit ihnen die Herausforderungen.

Besonders in Metropolen wird Wohnen zum Luxus. München bleibt an der Spitze, gefolgt von Frankfurt, Berlin, Freiburg, Stuttgart und Hamburg. Studierende, Familien und Normalverdiener geraten zunehmend unter Druck. Ohne politische Maßnahmen droht eine Verdrängung auf breiter Front. Die Frage ist längst nicht mehr, ob man sich ein schönes Zuhause leisten kann – sondern ob man sich Wohnen in der Stadt überhaupt noch leisten kann.

Und das geht uns alle an.

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