Mietpreise in Deutschland: Entwicklung und Prognose (2025)

Dass Wohnen in Deutschland teuer geworden ist, spüren längst nicht mehr nur Großstadtbewohner – aber in den Metropolen schlägt es besonders hart durch.

Seit über einem Jahrzehnt steigen die Mieten kontinuierlich, egal ob in München, Frankfurt oder Leipzig. Und es sieht ganz und gar nicht danach aus, als würde sich diese Entwicklung bald entspannen.

Im Gegenteil: Der Markt ist angespannt wie selten, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum immer knapper wird. Die Ursachen sind vielfältig – und genau deshalb so schwer zu lösen.

Der Rückblick zeigt, was längst Realität ist

Zwischen 2010 und 2024 sind die Nettokaltmieten in Deutschland im Schnitt um 64 % gestiegen.

Besonders drastisch fällt das in den Großstädten auf: Berlin, Hamburg, München – hier liegen die Preise heute deutlich über dem bundesweiten Mittel. Der Mietpreisindex des Statistischen Bundesamtes lag 2024 bei 107,5 Punkten – das sind 7,5 % mehr als 2020. Und dieser Trend ist nicht neu: Schon von 2005 bis 2022 sind die Mieten in den Top-Städten um 21 % gestiegen, die Inflation im gleichen Zeitraum nur um 13 %. Wohnen wurde also spürbar teurer, auch real.

Ein spannender Punkt ist der Unterschied zwischen Bestands- und Angebotsmieten. 2022 lag der Durchschnittspreis für neu inserierte Wohnungen bei 9,66 €/m² – während Bestandsmieter noch mit rund 7,28 €/m² davonkamen. Diese Mietpreisschere zeigt, wie hoch der Druck auf dem Markt ist: Wer umzieht oder neu sucht, zahlt fast automatisch drauf. Besonders in Regionen mit starker Nachfrage.

Regionale Unterschiede bei der Mietpreisentwicklung in Deutschland

Während man auf dem Land teils noch für 6 bis 8 Euro pro Quadratmeter wohnen kann, sieht die Realität in den Städten ganz anders aus.

In den 14 größten deutschen Städten lagen die Durchschnittsmieten 2023 bei 13,43 €/m². München? 22,08 €. Frankfurt? 19,17 €. Berlin? 18,18 €. Und das sind nur die Durchschnittswerte – in beliebten Stadtteilen oder bei Neubauten liegt man schnell deutlich darüber.

Auch Mittelstädte ziehen nach: Freiburg liegt mittlerweile bei 17,04 €, Heidelberg bei 16,20 €. Städte wie Leipzig haben in den letzten vier Jahren Mietanstiege von rund 45 % erlebt. Selbst kleinere Städte bleiben davon nicht verschont – vor allem wenn sie wirtschaftlich attraktiv sind oder Hochschulen beherbergen.

Preissteigerungen gehen weiter

Im vierten Quartal 2024 stiegen die Mieten deutschlandweit durchschnittlich um 4,7 %.

Einige Städte stechen noch deutlicher hervor: Berlin legte um 8,5 % zu, Essen um 8,2 %, Frankfurt um 8 %.

Besonders im Neubausegment beschleunigt sich die Entwicklung: Leipzig +12,7 %, Stuttgart +11,7 %, Köln +11,1 %. München kratzt inzwischen an der 25-Euro-Marke bei Neuvermietungen, Eigentumswohnungen kosten dort inzwischen durchschnittlich über 8.000 € pro Quadratmeter.

Mietpreisentwicklung in Deutschland: Hier steigen die Mieten am stärksten

Die Lage auf dem Mietmarkt ist nicht nur angespannt – sie ist regelrecht explosiv.

München ist zwar wie immer ganz oben auf der Liste, aber beim Tempo machen inzwischen andere Städte das Rennen. Während die bayerische Hauptstadt bei 22,08 €/m² im Neubau stagniert (immer noch Wahnsinn), schiebt Berlin mit einem Jahresplus von 8,5 % gewaltig nach. Auch Frankfurt, Leipzig oder Städte wie Essen und Neubrandenburg ziehen mit zweistelligen Wachstumsraten nach – teils völlig unter dem Radar.

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Vor allem spannend: Es sind längst nicht mehr nur die großen Player betroffen. Auch Mittelstädte legen kräftig zu – Stichwort Verdrängung aus den Ballungsräumen.

Hier die wichtigsten Städte und Entwicklungen im direkten Vergleich:

Die Botschaft ist klar: Wohnen wird nicht nur teurer, sondern flächendeckend teurer.

Nicht nur in den Metropolen, sondern zunehmend auch in kleineren Städten. Wer denkt, er könne durch’s Umland dem Ganzen entkommen – muss inzwischen auch da mit Mieten von 8 bis 10 €/m² rechnen. Und wenn’s weiter so geht, knacken auch Mittelstädte bald die 15er-Marke.

Warum steigen die Mieten in Deutschland so rasant?

Das größte Problem bleibt das gleiche: Es wird zu wenig gebaut. 2024 entstanden bundesweit nur 260.000 neue Wohnungen – politisches Ziel waren 400.000. Für 2025 rechnet man mit noch weniger, nur 150.000 bis 200.000 Einheiten. Gleichzeitig wächst die Bevölkerung weiter, vor allem in Städten: Hamburg legte von 2020 bis 2025 um über 60.000 Einwohner zu. Und das Bauland bleibt knapp.

Dazu kommen explodierende Baukosten: Seit 2021 sind Materialpreise um 34 % gestiegen, Löhne im Baugewerbe um 18 %. Wer heute baut, zahlt also deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren – was sich natürlich auf die Mieten durchschlägt.

Auch Investoren treiben die Preise: In München gehören 23 % der Wohnimmobilien ausländischen Kapitalgebern. Die erwarten Renditen zwischen 4 und 6 % – doppelt so viel wie in manch anderer Stadt. Das führt zu noch höheren Mieten, vor allem im oberen Segment.

Und politisch? Viel Gerede, wenig Wirkung. Die Mietpreisbremse soll verlängert werden, liegt aber in Berlin fest. Ohne klare gesetzliche Regelungen bleibt es bei Appellen an die Fairness – die auf einem Markt mit knappem Angebot kaum Wirkung zeigen.

Wer leidet am meisten unter der Entwicklung der Mietpreise?

Eindeutig: Haushalte mit niedrigem Einkommen. 2021 gaben die unteren 20 % der Haushalte über 35 % ihres Einkommens für die Miete aus.

Die oberen 20 %? Nur rund 20 %. In München verschlingt die Miete für ein WG-Zimmer inzwischen mehr als die Hälfte des BAföG-Höchstsatzes. Und ein Singlehaushalt gibt dort im Schnitt 2.371 Euro im Monat für Miete und Lebenshaltung aus – bei einem durchschnittlichen Nettoeinkommen von 2.137 Euro. Das passt vorne und hinten nicht mehr.

Auch Gentrifizierung wird zum Problem: In Stadtteilen wie dem Glockenbachviertel in München haben sich die Mieten innerhalb von zehn Jahren verdoppelt. Der Anteil einkommensschwacher Haushalte ist dort von 28 % (2015) auf 12 % (2025) gefallen. Die Innenstadt verliert ihre soziale Mischung – und das ist kein rein bayerisches Problem.

Prognose zur Mietpreisentwicklung: Was erwartet uns in den nächsten Jahren?

Wenn nichts passiert: weitere Mietsteigerungen.

LEG, Vonovia und andere große Vermieter rechnen 2025 mit Preiszuwächsen zwischen 4 und 5 %.

Der bundesweite Mietpreisindex dürfte auf 11,40 €/m² steigen. Eine durchschnittliche Wohnung mit 69 m² kostet dann schon 786,60 Euro – kalt. Warmmieten jenseits der 1.000-Euro-Marke werden zur Normalität, nicht zur Ausnahme.

Was müsste passieren?

Einige Ideen liegen auf dem Tisch:

• Mehr bauen – und zwar schnell. Die IBA 2027 testet Holzbauten, die 30 % günstiger sein sollen.

• Bodenreform – eine Spekulationssteuer auf unbebaute Grundstücke könnte Bauland mobilisieren.

• Mehr geförderter Wohnraum – etwa nach dem Vorbild aus der Schweiz: 25 % Sozialwohnungsquote durch Genossenschaften.

• Veränderte Lebensmodelle – gemeinschaftliches Wohnen, Tiny Houses oder mehr Nachverdichtung.

Aber: Viele dieser Lösungen scheitern am politischen Willen oder rechtlichen Rahmenbedingungen. Besonders beim Eigentumsschutz ist Deutschland zögerlich – im Vergleich zu Wien oder Zürich fehlt es an kommunaler Handlungsfreiheit.

Fazit: Der deutsche Immobilienmarkt – ein Pulverfass

Die aktuelle Entwicklung auf dem Mietmarkt ist keine Momentaufnahme, sondern das Ergebnis eines jahrelangen Strukturproblems.

Die Mischung aus wachsender Bevölkerung, fehlendem Wohnraum, teuren Neubauten und politischer Untätigkeit führt dazu, dass die Schere zwischen Arm und Reich weiter aufgeht – und Wohnen zum sozialen Brennpunkt wird. Wenn sich nichts ändert, stehen wir vor einer noch viel tiefergehenden Krise. Denn was passiert, wenn sich Pflegekräfte, Lehrer oder Azubis das Leben in der Stadt nicht mehr leisten können?

Dann kippt das ganze System. Und genau davor stehen wir jetzt.

FAQ: Entwicklung der Mietpreise in Deutschland

Wie entwickeln sich die Mietpreise in Deutschland?

Die Mietpreise in Deutschland ziehen seit Jahren deutlich an – besonders in den Großstädten. Zwischen 2010 und 2024 haben sich die Nettokaltmieten um satte 64 % erhöht. Allein 2024 lag der bundesweite Mietpreisindex schon bei 107,5 Punkten – ein Plus von 7,5 % gegenüber 2020. Der Abstand zwischen Bestands- und Neuvermietungen wird immer größer, und während der ländliche Raum bei 6–8 €/m² liegt, sind es in den Metropolen längst über 20 €. Kurz gesagt: Der Trend zeigt klar nach oben – und ein Ende ist nicht in Sicht.

Wie entwickeln sich die Mietpreise 2025?

Für 2025 gehen Experten von weiteren Steigerungen aus. Große Wohnkonzerne wie Vonovia oder LEG planen Erhöhungen um 4–5 %. In Städten wie Berlin, Frankfurt oder Leipzig könnten die Preise noch schneller steigen – teils zweistellig. Die Nachfrage bleibt hoch, der Neubau hinkt hinterher, und die Zinsen sind nicht mehr günstig. Die Prognose für 2025: Ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von rund 11,40 € deutschlandweit – das sind knapp 800 € Miete für eine normale 70-m²-Wohnung.

Wie hoch steigen die Mieten in 10 Jahren?

Wenn sich die Dynamik so fortsetzt wie bisher, ist eine Steigerung von 30–50 % bis 2035 durchaus realistisch – besonders in begehrten Städten. In München, Berlin oder Frankfurt könnte Wohnen dann zur echten Luxusfrage werden. Und auch Mittelstädte wie Leipzig oder Freiburg holen rasant auf. Die langfristigen Treiber: Bevölkerungswachstum, Baulandknappheit, hohe Baukosten und viel zu wenig Neubau. Ohne Gegenmaßnahmen wird die Mietbelastung für breite Bevölkerungsschichten zum Dauerproblem.

Werden die Mieten in Zukunft steigen?

Kurz gesagt: Ja – ziemlich sicher. Der Markt bleibt angespannt. 2024 wurden nur 260.000 neue Wohnungen gebaut, obwohl 400.000 gebraucht würden. Für 2025 sieht’s mit maximal 200.000 Einheiten sogar noch schlechter aus. Gleichzeitig ziehen die Städte weiter Menschen an, Baukosten steigen, und viele Neubauten landen im hochpreisigen Segment. Selbst strukturschwächere Regionen wie Neubrandenburg oder Rheine melden inzwischen zweistellige Zuwächse. Fazit: Ohne Neubauoffensive und echte Bodenreformen werden die Mieten weiter klettern – flächendeckend.

Der Beitrag Mietpreise in Deutschland: Entwicklung und Prognose (2025) erschien zuerst auf ftd.de.