Hora de colocar fundos imobiliários de shoppings na carteira? Itaú BBA vê resiliência no segmento e indica os FIIs favoritos

Os fundos imobiliários do segmento de shopping centers passaram por momentos difíceis desde o início da pandemia, quando os ativos enfrentaram alta da vacância, impulsionada pela queda na venda dos lojistas.

Já em 2024, quando o mar dos mercados parecia estar ficando mais calmo, a reversão do ciclo de juros, que fez a taxa Selic subir a 14,25% neste ano, voltou a dificultar o desempenho dos FIIs. 

Porém, apesar de um cenário macroeconômico difícil, os fundos de shoppings seguem mostrando resiliência — e  já dão sinais de recuperação desde o fim do ano passado.

Segundo levantamento do Itaú BBA, os FIIs do segmento vêm apresentando uma estabilização na vacância, com os principais fundos de shoppings registrando taxas em torno de 10% — patamar considerado saudável. 

Em janeiro deste ano, a taxa média de vacância do setor foi de 4,1% contra 5,1% no mesmo período de 2024. O resultado é ainda menor do que a taxa vista antes da crise do coronavírus, quando registrou 4,4%.

Além disso, as vendas também voltaram a crescer. “Superados os piores momentos da pandemia, a operação dos shopping centers não foi novamente afetada, ajudando na recuperação das vendas totais”, afirmaram os analistas em relatório.

O Itaú BBA revela ainda que os dividendos no segmento estão em “uma zona de maior estabilização”, com a mediana do dividend yield (taxa de retorno de dividendos) em 10,30% ao fim de março deste ano.

Apesar disso, os FIIs de shoppings centers seguem descontados na bolsa. Segundo o levantamento do banco, os fundos do segmento tiveram o segundo pior desempenho nos últimos 12 meses, com uma queda acumulada de 3,5% no período. 

Os ativos perdem apenas para os Fundos de Fundos, conhecidos como FoFs, que tendem a amplificar os movimentos do mercado.

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FIIs de shoppings na carteira: quem brilha aos olhos do Itaú BBA

Com as cotas dos fundos imobiliários descontadas, mas fundamentos sólidos, o Itaú BBA recomenda a compra de quatro FIIs do segmento. Confira a seguir as escolhas do banco:

• Hedge Brasil Shopping (HGBS11)

O HGBS11 é considerado um dos FIIs mais tradicionais da indústria. Em operação desde 2006, o portfólio do fundo conta com 20 imóveis, dos quais 15 são detidos de forma direta.

Já os outros quatro foram adquiridos por meio de cotas em outros FIIs, enquanto um dos ativos entrou para o portfólio do HGBS11 através de participação direta e de cotas de outros fundos.

Atualmente, o fundo possui imóveis localizados em seis estados, porém está concentrado principalmente em São Paulo, com 86% da área bruta locável no estado. A presença na região é um ponto positivo para os analistas, uma vez que é considerado um local maduro para o segmento de shoppings.

Além da diversificação de ativos, o HGBS11 possui dez administradoras distintas tocando o dia a dia de seus imóveis, o que também é avaliado positivamente pelo Itaú BBA.

Em fevereiro deste ano, as vendas totais cresceram 12% em relação ao mesmo período de 2024. Já a vacância encontra-se a 5% e apresentou leve aumento na comparação anual.

• HSI Malls (HSML11)

O HSML11 está em operação desde 2019 e possui sete ativos no portfólio, que estão distribuídos entre cinco estados brasileiros: São Paulo, Alagoas, Acre, Minas Gerais e Bahia.

O HSI Malls possui posição majoritária em todos os seus imóveis, com participações de pelo menos 51% nos ativos. 

Em fevereiro, o portfólio do FII registrou descontos de 1%, enquanto a inadimplência líquida total foi de 3,4%, o que representa uma leve melhora em relação ao mês anterior. 

Já as vendas e NOI (receita operacional líquida) cresceram 13% e 5%, respectivamente, em comparação com o mesmo período de 2024.

Segundo o Itaú BBA, o fundo apresenta um patamar confortável de taxa de ocupação de 95,8%. Além disso, 66% da sua receita mensal vem de aluguel mínimo.

• Vinci Shopping Centers (VISC11)

Em operação desde 2014, o VISC11 conta com 30 ativos, distribuídos em 16 estados e administrados por 11 administradoras distintas. O portfólio do FII é classificado pelo Itaú BBA como um dos mais diversificados entre os fundos de shopping centers.

Atualmente, 31% do NOI (receita operacional líquida) do VISC11 está em ativos que o FII controla, com o restante em posições minoritárias. 

Já em relação à diversificação, 32% do NOI está no estado de São Paulo, 14% no Rio de Janeiro, e o restante está “bem pulverizado entre os outros estados”, segundo os analistas.

O banco ainda destaca o resultado acumulado de R$ 1,30 por cota, que pode ser utilizado nas distribuições futuras.

• XP Malls (XPML11)

Com um patrimônio líquido de R$ 6,65 bilhões e 25 empreendimentos na carteira, o fundo de shoppings da XP chama atenção por conta do portfólio, que é composto por ativos voltados para os públicos de alta e média renda.

Os ativos somam cerca de 327 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL) própria e marcam presença em todas as regiões do Brasil, com maiores participações no Sudeste (75%) e no Nordeste (14%).

Em fevereiro, o XP Malls registrou vacância em níveis saudáveis, de 4,2%. Já o NOI teve alta de 5,4% em comparação com o mesmo período do ano anterior. Porém, as vendas apresentaram leve queda de 0,4%. 

Segundo os analistas, além de possuir “o melhor portfólio quando o assunto é qualidade técnica”, outro destaque positivo para o XPML11 é o resultado acumulado e não distribuído de R$ 1,18 por cota.

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Nada é perfeito: os pontos de atenção e os fundos com recomendação neutra

Apesar da recuperação do segmento, os investidores precisam ficar atentos aos FIIs de shoppings.

Isso porque, com a queda do Ifix, índice de referência dos fundos imobiliários, os FIIs passaram a enfrentar dificuldades na captação de novos recursos.

Como alternativa, os fundos de shoppings têm realizado emissões de CRIs e vendas de ativos para honrar suas obrigações de curto prazo. Porém, essa estratégia eleva o nível de endividamento no setor.

Assim, com os sinais de alerta em mente, os analistas têm indicação neutra para os seguintes FIIs: 

• BB Premium Malls (BBIG11);
• BTG Pactual Shoppings (BPML11);
• Capitânia Shoppings (CPSH11)
• Gazit Malls (GZIT11);
• Malls Brasil Plural (MALL11).

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