Affitti, la cedolare secca con l’inquilino-impresa aspetta ancora la Corte

Una sola sentenza di Cassazione non basta. È questa – in poche parole – la posizione del ministero dell’Economia, che chiude alla possibilità di applicare la cedolare secca ai contratti di locazione abitativa in cui l’inquilino è un’impresa (foresterie, case date in uso ai dipendenti e così via). A quasi un anno dalla sentenza 12395 del 7 maggio 2024 – che ha dato l’ok alla tassa piatta – il Mef ha ribadito il no alla cedolare nel question time 5-03773 del 26 marzo scorso in commissione Finanze alla Camera: «L’agenzia delle Entrate ritiene opportuno attendere la formazione di un consolidato indirizzo interpretativo, anche a tutela delle esigenze di gettito erariali».

Tra le motivazioni riportate dall’Agenzia c’è il contrasto giurisprudenziale nelle corti di merito, dove persino dopo la Cassazione c’è stata qualche sentenza “pro Fisco” (come la 132 della Cgt di Novara, del 24 settembre scorso o la 200 della Cgt Treviso del 4 giugno). Sarà importante allora leggere le prossime pronunce della Suprema corte: se i giudici confermeranno il proprio precedente, l’amministrazione dovrà tenerne conto; altrimenti si aprirà la via per le Sezioni unite. Anche perché ci sono vari contenziosi in corso e Confedilizia – ad esempio – sta seguendo con i propri legali una lite in Cassazione che attende solo la fissazione dell’udienza.

Il nodo è legato alla formulazione della norma istitutiva della cedolare, l’articolo 3 del Dlgs 23/2011, che al comma 6 esclude le locazioni abitative «effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni». Ma effettuate da chi? Solo dal locatore, sostiene la Cassazione, perché tutta la norma e la tassazione sono riferite al locatore. Mentre alcuni giudici di merito condividono la tesi restrittiva delle Entrate (espressa nella circolare 26/E del 2011 e ribadita più volte a livello centrale).

Nel frattempo i proprietari si trovano davanti allo stesso dilemma che dura dal 2011: cercare un espediente per registrare il contratto e sfidare la linea delle Entrate? O fare a meno della flat tax al 21 per cento? L’impressione degli operatori – come spiega Fabiana Megliola, dell’Ufficio studi Tecnocasa – è che spesso si finisca «con la rinuncia ad affittare alle persone giuridiche oppure a chiedere canoni più alti per recuperare la maggiore tassazione».

La questione si pone soprattutto nelle città medio-grandi. Gli inquilini sono aziende, banche, assicurazioni o società che organizzano eventi. «La cedolare secca – dice il presidente Fiaip, Gian Battista Baccarini – favorirebbe gli affitti ai lavoratori fuori sede, in un momento storico in cui ci sono poche case in locazione lunga. Tra l’altro – aggiunge – ciò si sposa con la proposta di Confindustria di alimentare la disponibilità di case a canone sostenibile per i lavoratori». Mentre il problema abitativo risalta anche a livello europeo, con il Parlamento Ue che ha costituito una Commissione speciale sulla crisi degli alloggi nell’Unione.

«L’incertezza sulla cedolare dura ormai da 14 anni, anche se la formulazione della norma sarebbe chiara e di fatto, a causa dell’atteggiamento delle Entrate, in tutto questo periodo si è ridotta l’offerta abitativa», commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa. «È anche una questione di civiltà giuridica».

Non solo. C’è chi, visto lo stallo, ora chiede un intervento normativo esplicito, come quello arrivato nel 2014 con l’aggiunta del comma 6-bis all’articolo 3 già citato. Un comma che consente la cedolare per le case affittate a cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, «purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione». Secondo le Entrate, questa norma sarebbe la conferma che la cedolare non spetta agli inquilini-impresa. Ma si riferisce a un caso specifico differente dalla locazione classica e, dal punto di vista di operatori e proprietari, è lo spunto – se mai – per modificare il decreto e fugare ogni dubbio: perché non concedere un’apertura anche alle necessità di imprese e lavoratori?

Una delle ragioni addotte dall’amministrazione per aspettare altre sentenze è la tutela del gettito. Cifre ufficiali, però, non ce ne sono, anche perché molti potenziali interessati rinunciano in partenza.

Nel 2024 la cedolare ha fruttato all’Erario 4,8 miliardi, con un balzo annuo record del 31 per cento. Le case locate a imprese sono però una minoranza. Basandosi sulle ultime dichiarazioni (2023) si può fare un’ipotesi: se i canoni in ballo fossero il 2% di quelli già tassati con la flat tax al 21%, l’allargamento costerebbe allo Stato 40 milioni all’anno.

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