Affitti brevi senza limiti dal Comune: sentenza del Consiglio di Stato

Una nuova sentenza del Consiglio di Stato (la n. 2928/2025) in materia di affitti brevi e turistici ha annullato il provvedimento di un Comune che imponeva restrizioni alle locazioni turistiche con contratti brevi.

La sentenza stabilisce che gli immobili offerti in locazione turistica al di fuori di un’attività imprenditoriale non possono essere assimilati alle case vacanza e, di conseguenza, non sono soggetti agli stessi vincoli normativi.

Il pronunciamento trova conferma nella disciplina nazionale, in base alla quale la locazione turistica privata non richiede una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e quindi l’amministrazione comunale non ha il potere di inibire tali contratti, salvo situazioni specifiche regolamentate da leggi statali o regionali.

Affitti brevi: stop ai limiti imposti dal Comune

La decisione del Consiglio di Stato fa riferimento a un contenzioso che aveva visto il Comune di Sirmione rifiutare la ricezione di una Comunicazione di inizio attività per locazioni turistiche, chiedendo documentazione aggiuntiva non prevista dalla normativa vigente.

Il Giudice ha ritenuto che, secondo l’articolo 38 della legge regionale n. 27 del 2015, non vi fosse obbligo di presentare una SCIA per la locazione turistica, ma solo una comunicazione di avvio attività.

Locazioni turistiche: niente divieti di affitto breve

Inoltre, il Consiglio di Stato ha escluso che il Comune possa vietare i contratti di locazione per finalità turistica, stabilendo che tali attività non rientrano nel potere del Comune in ambito edilizio. La sentenza ha stabilito che non spetta all’amministrazione locale intervenire sui contratti di locazione a meno che non siano violati specifici regolamenti edilizi o altre norme urbanistiche.

Il provvedimento del Comune, che aveva sollecitato la presentazione di una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e vietato l’affitto breve, è stato quindi annullato.

Regole valide per tutti i Comuni

Il pronunciamento ha un impatto diretto su molti Comuni italiani che avevano cercato di introdurre limitazioni sull’affitto breve, come l’obbligo di presentare una CILA o il divieto di locare abitazioni a scopo turistico in determinate aree.

Prima di tutto, con la nuova sentenza il Consiglio di Stato chiarisce che i Comuni non possono limitare o vietare arbitrariamente l’attività di locazione turistica. La locazione breve non è assimilabile alle strutture ricettive professionali come le case vacanza, né deve essere trattata come un’attività imprenditoriale. L’unico obbligo a livello di Comune è la comunicazione di inizio attività, che serve esclusivamente per monitorare l’attività, senza conferirle poteri normativi inibitori.

La sentenza rafforza infine la libertà contrattuale dei proprietari degli immobili, stabilendo che nessun Comune può impedire la stipula di contratti di locazione a finalità turistica in assenza di violazioni normative precise.