Immobilienkredit: Hauskauf-Rechner: Welche Immobilie kann ich mir leisten?

Der Hauskauf-Rechner zeigt Ihnen, welches Haus und welche Wohnung Sie sich leisten können – und wie Sie die Immobilie am besten finanzieren. Starten Sie jetzt Ihre Traumhausplanung

Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder einer anderen Immobilie ist mit enormen finanziellen Belastungen verbunden. Da Immobilien jedoch oft auch als stabile Geldanlage gelten und an die nächste Generation vererbt werden können, kann es sich lohnen, die Mühen in Kauf zu nehmen. Durch die richtige Wahl bei der Baufinanzierung können Käufer bei der Finanzierung viel Geld sparen. Unser Hauskauf-Rechner hilft Ihnen beim Beantworten der schwierigen Frage, was beim Schritt von der Miete zum eigenen Haus auf Sie persönlich zukommt.

Wie funktioniert der Hauskauf-Rechner?

• Nettohaushaltseinkommen eingeben
• Mietkosten und deren voraussichtliche Erhöhung angeben
• Höhe des Eigenkapitals festlegen
• Ergebnis berechnen
• Ggf. mit Mietkosten und Sparbetrag weiterrechen
• Zins und Laufzeit des Kredits auswählen
• Nebenkosten beim Immobilienkauf beachten
• Vergleich Mietkosten mit Immobilienkauf

Kurz gesagt, schätzt der Hauskauf-Rechner, welchen Kreditbetrag Sie für die Finanzierung eines eigenen Hauses mit Ihrem aktuellen Haushaltseinkommen bei einer Bank erwarten können. Dafür tragen Sie das Nettohaushaltseinkommen ein, dass alle Mitzahlenden in Ihrem Haushalt zusammen monatlich aufbringen. Das ist der wichtigste Wert, um zu ermitteln, wie viel Geld Sie monatlich aufbringen können, um die Raten für den Baukredit zu tragen. Zudem geben Sie an, wie hoch Ihre derzeitige Miete ist – und welche Steigerung Sie bei der Miete in etwa erwarten. Das gibt zum einen Aufschluss darüber, welchen Betrag Sie bereits jetzt regelmäßig fürs Wohnen stemmen und was Sie sich im Lauf der Zeit zum anderen an Mietkosten ersparen durch die eigene Immobilie. Tragen Sie hier also die Kaltmiete hier ein. Aber kalkulieren Sie bei der Ermittlung der Kreditrate insgesamt nicht sehr großzügig über die jetzige Miete hinaus, denn als Hausbesitzer müssen Sie natürlich zusätzlich noch die Nebenkosten tragen (für Energie, Heizung, Wasser, Grundbesitzabgaben, Müllabfuhr und so weiter). Und außerdem müssen Sie – anders als Mieter – noch in der Lage sein, Rücklagen für Reparaturen zu bilden. Von daher zahlt sich ein Puffer bei der Berechnung des freien Monatsbudgets immer aus.

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Ein wichtiger Faktor für die Finanzierung ist außerdem das verfügbare Eigenkapital. Denn Banken verlangen gewisse Sicherheiten für einen Immobilienkredit, deswegen finanzieren sie in aller Regel nicht 100 Prozent des Hauswerts, sondern verlangen, dass die Käufer einen gewissen Anteil selber mitbringen. Als Goldstandard gelten hier 20 Prozent des Immobilienwerts. Zudem müssen Käufer noch einmal rund 10 Prozent der Kaufsumme flüssig auf dem Konto haben, um die Kaufnebenkosten zu entrichten, also die Ausgaben für Grunderwerbsteuer, Makler,   Notar und Grundbucheintrag. Zudem zahlt sich eine hohe Summe an Eigenkapital auch für Sie als Käufer aus, denn: Wenn Sie sich weniger Geld von der Bank leihen müssen, fällt auch der Zinssatz günstiger für Sie aus. 

Ähnlich wertvoll wie das Eigenkapital ist für Bauwillige auch das vorhandene Grundstück. Besitzen Sie bereits Baugrund, wirkt sich das positiv auf Ihre Finanzierungsmöglichkeiten aus.

Aus diesen Daten ermittelt Ihnen unser Rechner, welche Summe Sie für Ihre Baufinanzierung maximal einplanen können – monatlich. Gleichen Sie jedoch die Beträge noch einmal ab mit dem Haushaltsbudget, dass Sie aus Erfahrung monatlich für die Lebenshaltungskosten ausgeben. Denn der Hauskaufrechner berücksichtigt nur übliche Durchschnittswerte, das Ergebnis kann daher natürlich von Ihren individuellen Werten abweichen.

Mit der errechneten Monatssumme können Sie nun entweder weiterrechnen oder etwas vorsichtiger vorgehen: Dann addieren Sie nur Ihre bisherige Miethöhe samt Nebenkosten, sowie Ihren üblichen monatlichen Sparbetrag. Denn diesen Betrag legen Sie ohnehin bereits regelmäßig zur Seite. Oder wählen Sie eine Wunschrate, die Sie monatlich für die Baufinanzierung aufbringen möchten – und ermitteln Sie daraus, wie hoch ein möglicher Immobilienkredit sein kann und wie lange er laufen würde, bis Sie ihn getilgt haben. 

Generell gilt: Je niedriger die Zinsen sind, desto kleiner fällt auch der monatliche Zinsanteil an den Raten aus. Dadurch können Käufer – bei gleicher Monatsrate – oft etwas mehr tilgen, denn Zinsanteil plus Tilgungsanteil ergeben jeweils zusammen die Monatsrate. Eine höhere Tilgung bedeutet immer eine kürzere  Rückzahldauer. Umgekehrt bedeuten hohe Kreditzinsen oft höhere Monatsraten. Wer die nicht tragen will, muss alternativ mehr Zeit einrechnen, bis der Kredit vollständig getilgt ist. Rechnen Sie grundsätzlich eher vorsichtig, damit Sie sicher sein können, den Kredit auch langfristig bedienen zu können. 

Meist geben die Angebote der Banken schon eine gute Orientierung, welches Zinsniveau üblich ist. Unser Baugeld-Vergleich hilft Ihnen auch bei der Suche nach dem jeweils günstigsten Kredit für Ihren Immobilienkauf.

Unser Rechner ermittelt anschließend ebenfalls, welchen maximalen Kreditbetrag Sie für Ihre Immobilienfinanzierung erwarten können. Addieren Sie noch Ihr Eigenkapital hinzu, dann wissen Sie, was Sie insgesamt für den Kauf ausgeben können. Beachten Sie aber unbedingt: Diese Summe entspricht dem Objektpreis plus der anfallenden Kaufnebenkosten (für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar, Grundbucheintrag etc.). Der tatsächliche Kaufpreis der Immobilie sollte also nur rund 90 Prozent dieser Summe betragen. 

Der Hauskaufrechner gibt ebenfalls an, welche Gesamtsummen Sie über die Jahre  für Zinsen und Kredittilgung ausgeben werden. Wie viel Geld Sie also insgesamt für die Investition in die Immobilie tätigen würden.

Demgegenüber erfahren Sie auch, mit welchen Mietausgaben Sie im gleichen Zeitraum rechnen müssten – inklusive möglicher Mietsteigerungen. So können Sie  vergleichen, wie viel Geld Sie als Mieter aufbringen würden und was Sie als Käufer bezahlen müssten. Das gibt Ihnen eine Einschätzung, ob sich für Sie persönlich eher das Kaufen oder das Mieten lohnen würde.

Wann lohnt sich der Hauskauf?

Lohnt es sich, sämtliche Ersparnisse in eine eigene Immobilie zu stecken, obwohl der Kauf immer ein finanzielles Wagnis ist?

Grundsätzlich lohnt es sich natürlich schon, eine Immobilie zu kaufen, wenn man dadurch auf lange Sicht weniger Geld einsetzen muss als für die Mietkosten. Denn Miete zahlt man ein Leben lang,  ohne damit Eigentum zu erwerben. Während Käufer irgendwann im abbezahlten Eigenheim leben und sich dadurch weitere  Mietkosten ersparen. Sie müssen dafür aber hohe Finanzierungskosten tragen (Kreditzinsen) sowie Kaufnebenkosten. Und zusätzlich Geld für Reparaturen und Modernisierungen aufbringen. Je niedriger die Kreditzinsen sind, desto eher lohnt sich der Kauf generell.

Zuletzt stiegen in Ballungsgebieten und Großstädten wie Berlin, München oder Köln  die Kaufpreise stark an. Die Mieten kletterten im Verhältnis etwas langsamer. Neuerdings aber legen auch die Mieten wieder enorm zu. Es ist daher schwer abzuschätzen, was sich langfristig stärker auszahlen wird: Kaufen oder mieten. Grundsätzlich sollte auch nicht nur das finanzielle Kalkül den Ausschlag geben, sondern entscheidend ist immer auch die Frage: Wie groß ist der eigene Wunsch nach Wohneigentum? Und wie gut wäre die monatliche Belastung tragbar?

Haus bauen oder kaufen? Wie kommt man besser zum eigenen Haus?

• Hausbau bietet mehr Gestaltungsfreiheit
• Hauskauf erfordert mehr Kompromisse

Kaufen oder bauen? Das ist eine weitere wichtige Frage für alle, die sich nach einem Eigenheim sehnen. Dabei sollten sich Nutzer zuerst fragen: Wie viel Geduld bringe ich auf und wie viel Kompromisse möchte ich eingehen?

Ein Hausbau bietet generell mehr Gestaltungsfreiheit, weil man Bauweise, Design und Ausstattung selber bestimmen kann. Jedoch kostet ein Neubau in aller Regel auch erheblich mehr als ein Bestandshaus, wenn man die reinen Quadratmeterpreise vergleicht. Zudem dauert der Planungs- und Bauprozess lange und erfordert gute Nerven und Geduld. Informieren Sie sich rechtzeitig über die Konditionen zu Baufinanzierung. Diese können Sie in unserem Baugeld-Rechner vergleichen.

Wer ein Bestandshaus kauft, muss dafür unter Umständen länger nach dem passenden Objekt suchen. Und er ist abhängig vom – nicht immer üppigen – Angebot am Immobilienmarkt. Oft muss man bei Aussehen oder Ausstattung Kompromisse machen. Aber dafür können Käufer derzeit oft gute Preise erzielen, wenn sie ein älteres Gebäude erwerben – und es dann gegebenenfalls noch nach ihren Wünschen umbauen. Wer sich auf die Suche begibt, sollte unbedingt schon zuvor die Finanzierungszinsen vergleichen. Achten Sie dabei auf Zinshöhe, Tilgungsanteil, Laufzeit und Restschuld.

Welche Finanzierungsmodelle gibt es bei der Immobilienfinanzierung?

Annuitätendarlehen

Wenn es um den Bau oder den Kauf einer Immobilie geht, ist hierzulande das Annuitätendarlehen die gängige Finanzierungsart. Dabei zahlen die Käufer während der gesamten Vertragslaufzeit eine festgelegte Jahresrate (Annuität), die auf 12 gleich große Monatsraten verteilt ist. Die einzelnen Monatsraten bestehen jeweils aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil noch recht hoch, mit jeder Rate aber nimmt die Restschuld und damit auch die verbliebene Zinslast ab. Und der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend. 

Die Laufzeit solcher Kredite reicht üblicherweise von fünf Jahren bis zu 15 Jahren oder mehr. Dabei bleibt während dieser Zinsbindungszeit fest. Läuft der Vertrag aus, benötigen die Kunden einen Anschlusskredit. Dafür gelten dann die Zinskonditionen zum Zeitpunkt des Neuabschlusses. Bis zur vollständigen Kredittilgung sollten Käufer normalerweise rund 20 bis 30 Jahre einkalkulieren. 

Beim selteneren Kredit-Sonderformen wie Tilgungsdarlehen dagegen bleiben die Tilgungsraten jeweils konstant. Dadurch schrumpfen die jährlichen Zahlungen jeweils mit den kleiner werdenden Zinsanteilen. Es gibt auch Darlehen mit flexiblen Zinsen, dabei schwanken die Raten jeweils mit den Marktzinsen, sie sind jedoch in Deutschland unüblich.

Forward-Darlehen

Für alle, die bereits Eigenheimbesitzer sind und einen Anschlusskredit benötigen, gilt: Sie müssen nicht zwingend abwarten, bis ihr Vertrag ausgelaufen ist, sondern können sich bereits einige Jahre zuvor das dann geltende Zinsniveau sichern. Das nutzen vor allem Kunden, die davon ausgehen, dass die Zinsen gerade vergleichsweise niedrig sind und in absehbarer Zeit steigen werden. Mit einem Forward-Darlehen können sie sich so gegen eine drohende Zinssteigerung absichern. 

Bis zum Beginn ihres Anschlusskredits reservieren Sie sich sozusagen den aktuellen Zinssatz und sind aber auch an diesen gebunden. Sollten die Zinsen also wider Erwarten sinken, müssen sie entweder dennoch den vereinbarten Zinssatz zahlen. Oder den Vertrag gegen hohe Entschädigungszahlungen lösen. Mehr zum Forward-Darlehen finden Sie im Forward-Vergleich.

Hauskauf-Rechner: Förderkredite

Zudem gibt es von den Bundesländern (über deren jeweilige Landesbanken) und von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) auch Förderkredite mit günstigen Konditionen. Damit sollen Bauherren gefördert werden sowie der Eigentumserwerb für Selbstnutzer. Die Kredite sind an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Zu den bekannteren Programmen gehören das KfW-Wohneigentumsprogramm und das Programm "Energieeffizient Bauen" (KfW 153) sowie "Energieeffizient Sanieren" (KfW 151/152). Bei letzteren müssen bestimmte energetische Standards eingehalten werden. In jedem Fall sollte man solche Sanierungen mit einem zertifizierten Energieberater planen. 

Wichtig: In den meisten Fällen müssen Sie die geförderte Immobilie auch selbst bewohnen. Die Förderprogramme der Bundesländer sind meist an Einkommensgrenzen gekoppelt oder richten sich speziell an Familien mit Kindern. Zudem sind sie natürlich an den Immobilienstandort gebunden, also an das betreffende Bundesland. Eine Liste der Landesbanken und ihrer Förderprogramme finden Sie am Ende des Artikels.

Sollte ich ein Haus kauf, wenn ich (noch) kein Eigenkapital habe?

Für viele Menschen ist das eigene Haus ein Lebenstraum und sie wollen ihn unbedingt verwirklichen. Doch der Hauskauf ohne Eigenkapital ist sehr riskant und daher in der Regel nicht ratsam. Zudem verlangen die Banken für solche 100-Prozent-Finanzierungen hohe Zinsaufschläge sowie zumeist sehr sichere und hohe Einkommen. 

Zumindest die Kaufnebenkosten sollten Sie daher aus eigener Tasche bezahlen können, also jene rund 10 Prozent des Hauspreises, die für Grunderwerbsteuern, Makler, Notar und Grundbucheintrag aufzubringen sind. Diese Kosten finanziert nämlich in aller Regel keine Bank, da sie nicht den Hauswert steigern, sondern nur Zusatzkosten sind. Und da die Banken bei einer möglichen Insolvenz des Hauskäufers möglicherweise auf diesen Kosten sitzenbleiben würden. Für sie wäre es also riskanter, solche Kosten ebenfalls zu finanzieren.

Sind nun aber die Zinsen für solche Kredite ohne Eigenkapital höher, dann steigt damit auch das Risiko für Käufer, sich mit dem Darlehen zu übernehmen. Grundsätzlich raten Immobilienexperten: Kreditnehmer sollten nicht mehr als 35, allerhöchstens 40 Prozent ihres Nettoeinkommens für die monatliche Kreditrate inklusive der Wohnnebenkosten ausgeben (also für Heizung, Strom und Warmwasser). Ist die Belastung durch die Wohnkosten höher als diese 35 bis 40 Prozent vom Netto, dann gelten Haushalte als finanziell überlastet – übrigens unabhängig davon, ob sie Mieter oder Eigentümer sind.

Gegen eine Vollfinanzierung spricht:

1. Das Risiko einer hohen monatlichen Belastung, denn je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus und desto niedriger sind die Zinsen
2. Das Risiko einer sehr hohen Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Diese Restschuld muss mit einem neuen Darlehen finanziert werden – das dann ebenfalls nur zu höheren Zinsen erhältlich sein wird
3. Es besteht die Möglichkeit, dass der Wert der Immobilie sinkt. Wenn die Immobilienpreise fallen und der Eigentümer das Haus vorzeitig verkaufen muss, weil sich seine Lebensumstände geändert haben, dann kann es sein, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um den Kredit abzulösen – und dennoch Schulden übrig bleiben. 
4. Zudem sollten Ersparnisse vorhanden sein, um mögliche Reparaturen zu bestreiten. Wer ohne Eigenkapital kauft oder baut, der dürfte in Not geraten, sobald erste Reparaturen anstehen. Auf einen weiteren Kredit von der Bank kann er dann kaum hoffen.

Sind Kredite mit variablen Zinsen ratsam?

Immobilienkredite mit variablen Zinsen sind recht ungewöhnlich hierzulande, werden aber angeboten. Dabei berechnet die Bank regelmäßig, zum Beispiel alle drei Monate, anhand des jeweils aktuellen Zinssatzes die Rate neu. Rate und Zinssatz sind also nicht über die Dauer des Kredits festgeschrieben, wie beim Annuitätendarlehen. Das kann zwar Vorteile bieten, denn wenn die Zinsen während der Laufzeit sinken, dann reduziert sich natürlich auch die Rate. Andererseits erhöht sich die Monatsrate, wenn die Notenbanken die Zinsen anheben.

Diese Unsicherheit dürfte auch der Hauptgrund dafür sein, dass die weit überwiegende Zahl der Immobilienkäufer hierzulande einen Kredit mit Festzinsrate wählt:

1. Das gibt Planungssicherheit: Die monatlichen Raten beim Festzinsdarlehen bleiben konstant, was die Kalkulation erleichtert und die Rückzahlung perspektivisch leichter macht. Denn mit der Zeit dürften sich die Löhne erhöhen, das macht das Abzahlen der gleichbleibenden Raten mit der Zeit leichter 
2. Es ist ein Schutz vor Zinsanstieg: Hebt die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins, was Kredite teurer macht, brauchen sich Eigentumsbesitzer erst einmal nicht zu sorgen. Erst wenn der Anschlusskredit fällig ist, müssen sie sich auf das neue Zinsniveau einstellen – können dann aber notfalls auch ihre Rate nach unten anpassen, wenn sie im Gegenzug eine längere Abzahldauer in Kauf nehmen können.

Wenn die Zinsen während der Kreditlaufzeit eines Festzinsdarlehens sinken, dann kann der Kunde davon erst profitieren, wenn der alte Vertrag ausläuft, oder nachdem er den Vertrag mindestens zehn Jahre durchgehalten hat. Danach kann er aus dem Kreditvertrag aussteigen und umschulden, selbst wenn er zuvor mit der Bank eine Zinsbindung von 15 Jahren vereinbart hatte.

Landesbanken und Förderprogramme

Folgende Landesbanken könnten Ihnen bei der Finanzierung Ihres Eigenheims helfen. Die Liste zeigt die wichtigsten Förderprogramme:

Baden-Württemberg: L-Bank

• Wohnen mit Kind
• Wohneigentumsfinanzierung
• Modernisierungsdarlehen

Bayern: Bayerische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo)

• Eigenwohnraumförderung
• Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm
• EnergieBonusBayern

Berlin: Investitionsbank Berlin (IBB)

• IBB Wohnungsneubauförderung
• Modernisierungsförderung
• Baukindergeld

Brandenburg: Investitionsbank des Landes Brandenburg (ILB)

• Wohneigentum
• Mietwohnungsbau
• Modernisierung und Instandsetzung

Bremen: Bremer Aufbau-Bank (BAB)

• Neubau- und Modernisierungsförderung
• Eigenheimförderung

Hamburg: Hamburgische Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg)

• Wohneigentumsförderung
• Modernisierungsförderung
• Klimafreundliches Bauen

Hessen: Wirtschafts- und Infrastrukturbank Hessen (WI-Bank)

• Wohneigentumsprogramm Hessen
• Modernisierungskredit

Mecklenburg-Vorpommern: Investitionsbank Mecklenburg-Vorpommern (LFI/MV)

• Eigenheimförderung
• Modernisierungsförderung

Niedersachsen: NBank

• Eigenheimförderung
• Mietwohnungsbau
• Modernisierung

Nordrhein-Westfalen: NRW.BANK

• Wohneigentum NRW
• Modernisierung und Instandsetzung
• Mietwohnungsbau

Rheinland-Pfalz: Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB)

• SB-Darlehen Wohneigentum
• Modernisierungsförderung

Saarland: Saarländische Investitionskreditbank AG (SIKB)

• Eigenheimförderung
• Modernisierungskredite

Sachsen: Sächsische Aufbaubank (SAB)

• Wohneigentumsförderung
• Modernisierungs- und Instandsetzungsdarlehen

Sachsen-Anhalt: Investitionsbank Sachsen-Anhalt

• Wohneigentumsprogramm
• Modernisierung und Instandsetzung

Schleswig-Holstein: Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB.SH)

• Wohneigentumsförderung
• Modernisierungsdarlehen

Thüringen: Thüringer Aufbaubank (TAB)

• Wohneigentumsförderung
• Modernisierung und Instandsetzung

Quellen: tagesschau.de

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