Comprar casa com a ajuda do banco está cada vez mais ‘barato’ (e promete não ficar por aqui)

A ‘janela de oportunidade’ no crédito à habitação volta a abrir-se para os portugueses. Com as taxas Euribor a aproximarem-se rapidamente da barreira psicológica dos 2% e os bancos a competirem agressivamente com spreads abaixo de 0,8%, o momento atual representa o cenário mais favorável para comprar casa desde o final de 2022.

Segundo os dados mais recentes do Banco de Portugal, as prestações dos empréstimos à habitação estão também a diminuir consecutivamente à medida que as taxas são revistas, com a taxa de juro implícita dos novos contratos a registar o 17.º mês consecutivo de quedas em março, para 3,11%. O “degelo” do mercado da compra de casa está em marcha e, segundo as expectativas dos bancos, essa tendência deverá permanecer enquanto as taxas de juro continuarem a cair.

As taxas Euribor, que servem de indexante à maioria dos créditos à habitação em Portugal, continuam a trajetória descendente iniciada em meados de 2024. Os dados mais recentes mostram que a Euribor a 6 meses — a mais utilizada nos créditos à habitação em Portugal — alcançou os 2,143% no início de maio, um valor significativamente inferior aos 2,6% com que terminou janeiro.

Esta tendência de queda é transversal a todos os prazos. A Euribor a 12 meses recuou para 2,045% no início do mês, encontrando-se em valores mínimos desde outubro de 2022. Já a Euribor a 3 meses negoceia nos 2,142%, um novo mínimo desde dezembro de 2022.

Nota: Se está a aceder através das apps, carregue aqui para abrir o gráfico.

O movimento descendente das taxas Euribor resulta da política monetária do Banco Central Europeu (BCE), que já efetuou sete cortes nas taxas diretoras desde junho de 2024, tendo o mais recente ocorrido em abril deste ano, com mais uma redução de 25 pontos base, com a taxa de facilidade permanente de depósito a situar-se nos 2,25%.

Para os portugueses com crédito à habitação, esta é uma excelente notícia, já que têm visto a prestação cair à medida que as taxas de juro dos seus contratos são revistas. Segundos os dados mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE), a prestação média do total de créditos à habitação baixou para 398 euros em março, menos 2 euros face ao mês anterior e menos 5 euros em relação a março do ano passado.

E a contar com as expectativas do mercado, a queda da prestação da casa não deverá ficar por aqui. De acordo com os contratos forward sobre a Euribor a 3 e 6 meses (que antecipam o comportamento destas taxas), é expectável que as taxas continuem a descer até níveis próximos de 1,6% até ao final do ano, antes de voltarem a subir.

Guerra de spreads intensifica-se entre os bancos

Nas contas das famílias que estão de olho na compra de uma casa nova, as boas notícias não chegam apenas do lado da queda das taxas Euribor. Também os bancos estão a dar uma ajuda, ao participarem numa autêntica ‘guerra de spreads’ entre os bancos na oferta de crédito à habitação. De acordo com os preçários de uma dezena de bancos atualmente em vigor consultados pelo ECO, são já várias as instituições a oferecerem spreads abaixo dos 0,8%, o que compara favoravelmente com valores próximos de 1% no início de 2023.

O Bankinter e o Banco CTT lideram esta tabela, ao oferecerem spreads a partir de 0,70%, na oferta de crédito à habitação com taxa variável. Outros bancos como o Abanca, Banco BPI, Caixa Geral de Depósitos e Millennium bcp posicionam-se logo a seguir, com spreads mínimos de 0,75%. Mas não é só na oferta de taxa variável que a oferta bancária se mostra acérrima.

Os bancos preveem critérios de concessão de crédito “ligeiramente menos restritivos” tanto no crédito a empresas como no crédito a particulares, antecipando um ligeiro aumento da procura.

Com mais de 73% do volume concedido para a compra de casa nos últimos 12 meses a ser contratualizado através da oferta de taxa mista (que comporta um período inicial do crédito associado a taxa fixa e o remanescente do contrato a taxa variável), é também natural que os bancos tenham procurado serem competitivos nesta proposta de crédito.

Isso é visível por uma taxa fixa média de 2,5% a dois anos num contrato de taxa mista por parte da oferta dos 10 principais bancos a operar em Portugal, segundo dados recolhidos pelo ECO nos respetivos preçários. Porém, na maioria dos casos, é ainda necessário acrescentar um spread a esta taxa, elevando a taxa anual nominal (TAN) fixa nos dois primeiros anos do contrato para valores acima dos 3%.

Não é o caso da oferta de crédito à habitação com taxa mista do Bankinter, que oferece uma TAN fixa a um ano de 2,25% e uma taxa a dois e três anos de 2,5% num contrato de taxa mista. O mesmo sucede com a oferta de taxa mista do Banco CTT que, segundo o seu preçário, oferece uma TAN fixa a dois anos num contrato de taxa mista de 2,85%.

Bancos antecipam aumento da procura no segundo trimestre

Os sinais de dinamismo no mercado de crédito à habitação são notórios. O mais recente Inquérito aos Bancos sobre o Mercado de Crédito, publicado pelo Banco de Portugal em abril, revela que as instituições financeiras registaram, no primeiro trimestre, uma ligeira diminuição do spread aplicado nos empréstimos de risco médio e da restritividade associada ao rácio entre o valor do empréstimo e o valor da garantia (loan-to-value) no crédito à habitação. Esta tendência é explicada pela concorrência entre instituições bancárias, que tem contribuído para termos e condições menos restritivos.

Para o segundo trimestre, os bancos preveem critérios de concessão de crédito “ligeiramente menos restritivos” tanto no crédito a empresas como no crédito a particulares, antecipando um ligeiro aumento da procura.

Um exemplo deste dinamismo é o Banco BPI que, segundo as contas do primeiro trimestre apresentadas na segunda-feira, registou um aumento homólogo de 8% na carteira de crédito à habitação entre janeiro e março deste ano para 15,7 mil milhões de euros. Além disso, a contratualização de novo crédito à habitação no primeiro trimestre de 2025 atingiu 961 milhões de euros, um aumento homólogo de 57% que se traduz numa quota de mercado de produção nova entre janeiro e fevereiro de 18,2% — que compara com uma quota de mercado de 14,6% do stock do crédito à habitação em fevereiro.

Para os portugueses que procuram comprar casa ou renegociar o seu crédito atual, o cenário é favorável e poderá melhorar ainda mais nos próximos meses.

E nem mesmo a contínua subida do preço das casas parece estar a travar a contratualização de crédito à habitação. Em março, o valor mediano de avaliação bancária na habitação registou o 16.º mês consecutivo de subidas mensais, contabilizando ainda uma taxa de variação homóloga de 16,9%, superando os 16% registados em fevereiro e consolidando-se como uma das maiores subidas dos últimos anos, segundo dados divulgados pelo INE.

Do lado do crédito à habitação, os mais recentes dados do Banco de Portugal revelam que o montante de novos contratos aumentou 265 milhões de euros em março para 1.951 milhões de euros, o segundo valor mais elevado desde, pelo menos, dezembro de 2014 (início da série), ao mesmo tempo que o stock dos empréstimos para a compra de casa subiu 5,4% também em março, alcançando com isso o ritmo mais elevado dos últimos 16 anos.

A próxima reunião de política monetária do BCE está agendada para 4 e 5 de junho em Frankfurt, e os analistas antecipam a continuação do ciclo de descida das taxas diretoras do banco central, o que poderá refletir-se em novas quedas das taxas Euribor.

Para os portugueses que procuram comprar casa ou renegociar o seu crédito atual, o cenário é favorável e poderá melhorar ainda mais nos próximos meses. Com as taxas Euribor a aproximarem-se cada vez mais da barreira dos 2% e os bancos a oferecerem condições cada vez mais competitivas, o momento atual representa uma oportunidade para quem procura realizar o sonho da casa própria ou melhorar as condições do seu crédito atual.