Vendere casa con inquilino in affitto è possibile? Quali sono le regole

Si può vendere una casa in affitto? La risposta è positiva perché la legge consente al proprietario di un immobile locato di trasferire la proprietà anche prima della scadenza del contratto di locazione. Se dunque si ha la necessità per le più svariate ragioni, ad esempio il bisogno di liquidità, di mettere in vendita l’immobile dove risiede un inquilino è bene sapere che si può procedere in due modi.

Il primo è vendere l’immobile mantenendo in vigore il contratto di locazione. Il secondo è disdire il contratto, seguendo le modalità prescritte dalla legge e venderlo una volta che l’abitazione è nuovamente disponibile.

In questo articolo esamineremo le due situazioni, vedremo qual è la normativa da rispettare e come si tutelano le parti coinvolte.

Come vendere un immobile in locazione

Partiamo dal presupposto che, se è stato registrato un contratto di locazione, occorre rispettare tutte le normative a esso inerenti, disposizioni di legge e clausole inserite al suo interno. Ricordiamo che i contratti di locazione a uso abitativo possono essere di diverse tipologie.

Quelle non aventi carattere transitorio sono:

• contratto a uso abitativo 4+4 che, dopo i primi quattro anni, si rinnova di altri quattro e così via, se il locatore non invia disdetta con preavviso di almeno sei mesi prima della scadenza o del rinnovo;
• contratto ad uso abitativo 3+2 che, dopo i primi tre anni si rinnova di due anni in due anni, anche in questo caso, in mancanza di disdetta.

Detto ciò, il proprietario deve scegliere come procedere e a tal fine ci sono due opzioni:

• vendere con l’inquilino;
• vendere dopo la restituzione dell’immobile a seguito del recesso da parte del locatore.

In caso di vendita con dentro l’inquilino, l’acquirente è tenuto a rispettare il contratto di affitto ancora in vigore. Per tale ragione, il proprietario è tenuto a comunicare al compratore la presenza di un contratto di affitto in vigore, ma non è obbligato a chiedere il consenso alla vendita da parte del conduttore.

Ricordiamo che la presenza di un inquilino può influire sul valore della casa. Un immobile locato potrebbe essere meno appetible per chi cerca una casa da abitare subito, ma potrebbe attrarre investitori interessati a un acquisto a reddito.

Qualora invece il locatore decida di recedere dal contratto di locazione, una volta riavuta la disponibilità dell’immobile potrà procederà con l’atto di vendita.

Vendita con dentro l’inquilino

Il contratto di locazione non si scioglie in automatico per effetto dell’avvenuta vendita dell’immobile. In base a quanto stabilito dall’articolo 1599 del codice civile il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha una data certa anteriore all’atto di trasferimento della proprietà.

Ciò vuol dire che il contratto di affitto continuerà a essere valido anche in presenza di un nuovo proprietario e l’inquilino avrà diritto di restare nell’immobile.

In sostanza, nel corso della durata della locazione si può vendere in qualsiasi momento, ma l’acquirente, tenuto a rispettare il contratto, subentra dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni da esso derivanti.

Da quel momento il conduttore dovrà versare i canoni di locazione al nuovo acquirente il quale, per poter mandar via l’inquilino, al fine magari di stabilirsi presso l’immobile, dovrà disdire il contratto secondo tempi e modalità stabilite dalla legge.

Il proprietario può recedere dal contratto per vendere l’immobile

Il proprietario che intende vendere l’immobile potrebbe decidere di mandar via l’inquilino, perché magari il potenziale acquirente non è disposto ad acquistare in presenza di un contratto di affitto.

È bene sapere che in questi casi il padrone di casa potrà recedere dal contatto, ma dovrà rispettare alcune regole. Non è infatti possibile recedere liberamente prima della scadenza della locazione.

In base a quanto stabilito dall’articolo 3 della Legge sulle locazioni abitative (D.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431), alla prima scadenza del contratto d’affitto il locatore potrà inviare lettera di disdetta per finita locazione al fine di manifestare la volontà di non rinnovare il contratto.

A tal fine dovrà dare comunicazione al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi rispetto alla scadenza, ma soltanto per i motivi riportati nella norma, tra i quali figura, alla lettera g) l’intenzione del locatore di vendere l’immobile a terzi. Nella lettera di disdetta si dovranno indicare nel dettaglio i motivi del diniego di rinnovo e la data di rilascio dell’immobile.

Stessa procedura dovrà essere seguita qualora il locatore intenda recedere dopo la prima scadenza. L’inquilino potrà restare nell’abitazione fino al raggiungimento del termine di scadenza della locazione o del rinnovo.

Diritto di prelazione dell’inquilino

Da quanto previsto dall’articolo 3 Legge 431/1998, il padrone di casa che alla prima scadenza non voglia rinnovare può farlo tranquillamente purché:

• il contratto di locazione sia valido e regolarmente registrato;
• abbia inviato una lettera di disdetta almeno 6 mesi prima della scadenza;
• non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo.

In tal caso, oltre a disdire il contratto comunicando il motivo che lo induce a recedere, dovrà riconoscere all’inquilino il diritto di prelazione, ovvero il diritto a essere preferito ad altri nella vendita a parità di condizioni.

Tale diritto, da esercitarsi con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392, permette all’inquilino di acquistare la casa prima di altri potenziali acquirenti.

In forza della prelazione, il venditore deve inviare al conduttore una comunicazione ufficiale per indicare:

• prezzo di vendita;
• condizioni della vendita;
• termine massimo di 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione.

Se l’inquilino rinuncia, il venditore può procedere con la vendita a terzi.

Si precisa che, qualora la disdetta sia inviata per impedire dei rinnovi contrattuali ulteriori, non sono richieste motivazioni particolari e l’inquilino non avrà il diritto di prelazione a meno che non sia stato espressamente pattuito nel contratto di affitto.

Quali sono le tutele per l’acquirente dell’immobile locato

Purtroppo per il compratore l’inquilino, durante la vigenza del contratto di affitto, non è tenuto ad abbandonare l’abitazione.

In caso di vendita di un immobile concesso in locazione è bene pertanto che il futuro acquirente faccia molta attenzione. Si rende pertanto opportuno osservare i seguenti step:

• analisi del contratto di locazione al fine di verificare durata, canone e condizioni applicate;
• richiedere conferma in merito alla regolarità dei pagamenti per  accertarsi che l’inquilino sia stato adempiente al fine di evitare problemi futuri;
• verifica dello stato dell’immobile facendo un sopralluogo per accertarsi delle condizioni della casa.