Quando il preliminare di compravendita è opponibile alla massa dei creditori?

È opponibile alla massa dei creditori, non ostandovi l’art 45 L.fall, la trascrizione della scrittura privata contenente il contratto preliminare eseguita dopo l’apertura della procedura concorsuale sulla base di una pronuncia giudiziale che abbia accertato l’autenticità delle sottoscrizioni apposte nella scrittura privata costituente il contratto preliminare, la cui domanda sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento.

Cass. Civ., sez. I, 3 marzo 2025, n. 5550

Con tale massima la Cassazione ha accolto il ricorso in opposizione allo stato passivo proposto da un creditore che vedeva degradato al chirografo il proprio credito privilegiato, ai sensi dell’art. 2775 bis c.c., vantato a titolo di ripetizione della somma versata all’atto della sottoscrizione di un preliminare di vendita.

In primo grado, infatti, il Tribunale aveva rigettato l’opposizione in quanto il contratto preliminare non risultava trascritto prima del decreto di messa in liquidazione coatta amministrativa.

Con il ricorso in Cassazione, il creditore ribadiva, tuttavia, di aver trascritto la domanda di accertamento dell’autenticità delle sottoscrizioni del preliminare di compravendita, anteriormente all’apertura della liquidazione coatta amministrativa, nonché di aver trascritto anche la sentenza, passata in giudicato, di accoglimento di tale domanda, emessa nei diretti confronti della procedura e certamente ad essa opponibile.

Ebbene, i Giudici hanno ricordato che l’unico strumento utilizzabile dall’interessato per trascrivere il contratto preliminare di compravendita stipulato mediante scrittura privata è costituito dalla domanda diretta ad ottenere l’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura stessa.

Per questo motivo, dunque, gli effetti della trascrizione – tra cui l’opponibilità ai terzi – vengono fatti decorrere dal momento della trascrizione della suddetta domanda di accertamento in ragione della “prenotazione” assicurata dalla disciplina applicabile.

Nel caso in esame, la domanda giudiziale volta all’accertamento della sottoscrizione (in seguito alla quale è intervenuta la sentenza di accoglimento) è stata trascritta prima dell’apertura della procedura concorsuale e, pertanto, la Corte ha ritenuto corretto che gli effetti della trascrizione del contratto preliminare retroagissero alla data della trascrizione della domanda giudiziale, con contestuale nascita del privilegio.

Per tale motivo, la Cassazione ha ritenuto il privilegio opponibile alla massa dei creditori della procedura concorsuale, accogliendo il ricorso e cassando la pronuncia di primo grado.

La ratio dell’interpretazione fornita dalla Corte è da rinvenire nell’intento di implementare per via giurisprudenziale la tutela del promissario acquirente che abbia, prima dell’apertura della procedura concorsuale, provveduto a trascrivere la domanda di esecuzione specifica dell’obbligo di contrarre.

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