Partita IVA per affitti brevi? Cosa devi sapere

Negli ultimi anni, l’affitto breve – noto anche come locazione turistica o affitto turistico – è diventato una delle formule più utilizzate per valorizzare immobili residenziali, soprattutto in città d’arte e località turistiche. Ma quando è obbligatorio aprire la Partita IVA per affitti brevi?
In questo articolo rispondiamo in modo chiaro e aggiornato a una delle domande più frequenti tra i proprietari di immobili.

Cosa si intende per affitti brevi

Prima di parlare di Partita IVA, è utile chiarire cosa si intende per affitto breve. Si tratta di locazioni di durata non superiore a 30 giorni per finalità turistiche, senza la fornitura di servizi tipici delle strutture alberghiere (come colazione o reception).

Gli affitti brevi possono essere:

• OCCASIONALI, se gestiti saltuariamente e senza organizzazione d’impresa
• PROFESSIONALI, se gestiti con continuità, organizzazione e finalità economica

La differenza tra uso privato e attività imprenditoriale è fondamentale per capire se è necessario aprire la Partita IVA.

Quando l’affitto breve è considerato attività d’impresa

Secondo la normativa fiscale italiana e la prassi dell’Agenzia delle Entrate, l’obbligo di Partita IVA scatta quando l’attività di locazione breve assume carattere imprenditoriale.

Questo accade in presenza di almeno uno dei seguenti elementi:

1. Continuità e frequenza
   l’attività viene svolta con una certa regolarità nel tempo
   
2. Numero di immobili gestiti
   si gestiscono più di quattro appartamenti destinati ad affitti brevi (limite introdotto dalla Legge n. 191/2023)
   
3. Servizi aggiuntivi
   si offrono servizi tipici delle strutture alberghiere, come fornitura di biancheria, pulizie quotidiane, accoglienza, ecc.
   
4. Utilizzo di intermediari digitali
   l’attività è promossa e gestita tramite portali online (es. Airbnb, Booking) con sistemi automatizzati e presenza attiva
   
5. Organizzazione imprenditoriale
   la locazione è parte di un’attività più ampia, con personale o collaboratori, sistemi di gestione delle prenotazioni, pubblicità, ecc.

NOTA BENE: con la riforma entrata in vigore a gennaio 2024, se si affittano più di 4 appartamenti per finalità turistiche nel corso di un anno, l’attività è sempre considerata imprenditoriale, a prescindere dalla presenza di altri requisiti.

Quando NON serve la Partita IVA per Affitti Brevi

È possibile affittare senza Partita IVA solo se l’attività ha natura occasionale, cioè se:

• si affitta un solo immobile o pochi immobili
  
• non si offrono servizi alberghieri (solo pulizia a inizio e fine soggiorno, cambio biancheria una tantum)
  
• non c’è una struttura organizzata per gestire l’attività (niente dipendenti o canali di prenotazione professionali)
  
• l’attività è saltuaria e non rappresenta la principale fonte di reddito

In questo caso, i redditi derivanti dagli affitti brevi si dichiarano come redditi fondiari, e si può optare per la cedolare secca al 21%, anche se l’immobile è gestito tramite piattaforme come Airbnb.

Cosa comporta l’apertura della Partita IVA per Affitti Brevi

Chi supera i limiti previsti e deve aprire Partita IVA dovrà:

1. Aprire la posizione fiscale con codice ATECO adeguato (di solito 55.20.51 – “Affittacamere e case vacanze non imprenditoriali” o 55.20.52 per le forme imprenditoriali)
   
2. Iscriversi al Registro delle Imprese, alla Camera di Commercio
   
3. Adempiere agli obblighi fiscali e contabili previsti per le imprese:
   
   • emissione fattura o ricevuta
   • tenuta della contabilità (ordinaria o semplificata)
   • dichiarazioni IVA, redditi, IRAP (se dovuta)
   • versamento di imposte e contributi – in questo articolo ti spieghiamo come si calcolano le tasse per gli affitti brevi in regime forfettario
   • eventuale iscrizione alla gestione INPS (Commercianti o Gestione Separata)

ATTENZIONE: anche se non si apre Partita IVA, restano obblighi amministrativi importanti, come la comunicazione alla Questura degli ospiti tramite portale AlloggiatiWeb, il pagamento dell’imposta di soggiorno (se prevista), e il rispetto della normativa regionale e comunale in materia di turismo e locazioni.

Caso	Serve la Partita IVA?	Note
Affitti un solo appartamento 2-3 volte l’anno		Attività occasionale
Affitti 2 appartamenti tramite Airbnb, senza servizi extra		Ancora considerata attività non imprenditoriale
Gestisci 5 appartamenti anche tramite agenzia		Attività imprenditoriale automatica
Offri accoglienza, biancheria e colazione		Attività alberghiera
Affitti 1 appartamento ma lo fai per tutto l’anno con prenotazioni continue		Attività continuativa

Cosa rischia chi affitta senza Partita IVA quando sarebbe obbligatoria?

Gestire affitti brevi senza Partita IVA quando l’attività è da considerarsi imprenditoriale espone a sanzioni, tra cui:

• sanzioni fiscali per omessa fatturazione e dichiarazione dei redditi
• accertamenti da parte dell’Agenzia delle Entrate con recupero di imposte e interessi
• multe per omessa iscrizione alla Camera di Commercio
• contestazioni INPS per mancata contribuzione

RICORDA: se affitti in modo sporadico, non hai obbligo di Partita IVA. Ma se l’attività è organizzata, continuativa o con più di quattro appartamenti, è obbligatorio inquadrarla come attività d’impresa, con tutti gli adempimenti del caso.

In caso di dubbi, è sempre consigliabile rivolgersi a un commercialista esperto in locazioni turistiche, per evitare rischi e gestire tutto in modo conforme.

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