Mercato Immobiliare in Francia: caduta verticale o ripresa

Esplosione o Implosione? Il mercato immobiliare francese ha visto una forte crescita, praticamente , apparentemente, inarrestabile, sino al 2022. Questo boom è stato anche agevolato dal credito facile, che ha portato le famiglie d’Oltralpe indebitarsi pesantemente.

Per darvi un’idea questo è il debito privato francese in percentuale del PIL:

In questa cifra enorme, di 100 punti superiore a quello privato italiano, vi è anche l’enorme cifra dei mutui immobiliari francesi che, in passato, hanno aiutato a mantenere il prezzo degli immobili elevato. Però, se il prezzo di questi beni cade, vedremo anche il crollo del sistema creditizio francese.

Gli immobili in Franciao sono stati una sicurezza per 50 anni, sempre in crescita di valore, più o meno rapida, almeno fino al 2008 (Federal reserve data)

La crisi finanziaria mondiale ha segnato il primo arresto, seguita dalla crisi del debito europeo, che ha visto un periodo di piatto. L‘inizio della politica dei Tassi Zero da parte della BCE aveva causato una nuova crescita, ma l’aumento dei tassi della BCE ha portato alla fine di questo periodo aureo nel 2022. Che cosa succederà ora?

Analisi e previsioni

Dopo anni di crescita sostenuta, il mercato immobiliare francese ha vissuto una netta inversione di tendenza a partire dal 2023, proseguita nei primi mesi del 2024. Il fattore principale è stato il rapido aumento dei tassi di interesse sui mutui, che ha significativamente ridotto la capacità di acquisto delle famiglie e raffreddato l’entusiasmo degli acquirenti.

Prezzi medi immobili in Francia per dipartimento (Le Figarò)

Questo ha portato a due conseguenze principali:

1. Crollo del volume delle transazioni: Si è registrato un calo significativo nel numero di compravendite in tutto il paese. Le stime per il 2023 indicavano un calo di oltre il 20% rispetto al 2022, scendendo sotto la soglia del milione di transazioni annue, un livello che non si vedeva da diversi anni.
2. Calo dei prezzi medi: Dopo anni di aumenti, i prezzi medi a livello nazionale hanno iniziato a diminuire. Sebbene il calo non sia stato uniforme ovunque, la tendenza generale è al ribasso. A fine 2023 e inizio 2024, si parlava di una diminuzione media annua attorno al -1.5% / -2%, ma con tendenze più marcate in alcune aree.

Non solo: il calo delle transazioni apre la strada a un ulteriore calo dei prezzi: se non ci sono compravendite significa che il mercato è bloccato, perché offerta e domanda non si incontrano, ma prima o poi i venditori dovranno vendere, accettando prezzi più bassi.

Il Mercato di Parigi

Parigi, storicamente uno dei mercati più dinamici e costosi, è stata particolarmente colpita dalla correzione. I prezzi nella capitale avevano raggiunto livelli molto elevati, rendendo l’accesso alla proprietà difficile anche prima dell’aumento dei tassi.

• Prezzi: A Parigi si è registrato un calo dei prezzi più pronunciato rispetto alla media nazionale. Diverse fonti indicano cali annui che superano il 5-7% tra l’inizio del 2023 e l’inizio del 2024. In alcuni arrondissement, il prezzo medio al metro quadro è sceso sotto la soglia simbolica dei 10.000 euro.
• Volumi: Anche le vendite sono diminuite significativamente, con tempi di vendita che si sono allungati.

Casa a Parigi

Il miglioramento delle condizioni di credito verrà a portare, presumibilmente, a una stabilizzazione del mercato immobiliare, ma ai valori più bassi. Il 2025 sarà un mercato di stabilità, non di crescita, in attesa di vedere cosa dirà l’economia, soprattutto dei ricchi

Grandi Città (esclusa Parigi)

Le altre grandi città francesi (come Lione, Marsiglia, Bordeaux, Tolosa, Nantes, Lille) hanno mostrato tendenze simili, sebbene con variazioni locali:

• Tendenza generale: La maggior parte delle grandi città ha visto un rallentamento delle transazioni e una stabilizzazione o un calo dei prezzi. Le città che avevano registrato gli aumenti più forti negli anni precedenti (come Bordeaux o Lione) tendono a subire correzioni più evidenti.
• Resistenza al calo variabile: Alcune città potrebbero mostrare una maggiore resilienza grazie a fattori economici locali specifici o a una domanda ancora sostenuta in certi segmenti. Tuttavia, l’impatto dell’aumento dei costi di finanziamento è stato generalizzato. I cali di prezzo medi annui in queste città si attestano spesso traa seconda della località specifica.

Ovviamente bisogna poi valutare le singole città, ma si può affermare tranquillamente che queste città hanno risentito meno di Parigi dell’aumento dei tassi e potrebbero stabilizzarsi a livelli più elevati.

Casa nellaa campagna francese

Borghi Minori e Aree Rurali

Le aree rurali e i piccoli centri avevano vissuto un periodo di forte interesse dopo la pandemia di COVID-19, con molte persone alla ricerca di più spazio e verde.

• Rallentamento: Anche queste aree non sono immuni al rallentamento generale. L’aumento dei tassi colpisce gli acquirenti ovunque.
• Correzione potenzialmente più lieve: Tuttavia, la correzione dei prezzi potrebbe essere meno marcata rispetto alle grandi città dove i prezzi erano saliti alle stelle. La domanda per case con giardino o situate in contesti più tranquilli rimane, ma è frenata dalle difficoltà di accesso al credito. In alcune zone rurali molto richieste, i prezzi potrebbero semplicemente stabilizzarsi anziché diminuire significativamente.

Casa nel Sud della Francia

Prezzi per Aree Geografiche (Tendenze Generali)

• Île-de-France (Regione di Parigi): Oltre a Parigi, anche la sua vasta area metropolitana (la “grande couronne” e la “petite couronne”) sta vedendo cali di prezzo, sebbene generalmente meno marcati rispetto alla capitale stessa.
• Costa Atlantica e Mediterranea: Queste regioni, molto popolari per le residenze secondarie e per chi cerca qualità della vita, stanno anch’esse subendo il rallentamento. La costa mediterranea (PACA) e la Bretagna/Nuova Aquitania vedono una diminuzione delle transazioni e una pressione al ribasso sui prezzi, specialmente per i beni meno attrattivi o più datati. Questo è dovuto agli standard energetici elevati, che richiedono interventi pesanti.
• Est e Nord: Regioni come il Grand Est o Hauts-de-France seguono la tendenza nazionale, con cali di volumi e prezzi.
• Centro: Aree meno dinamiche potrebbero vedere cali più contenuti, ma il volume delle transazioni è comunque in diminuzione. Però restano ancora le aree meno problematiche per comprare casa in Francia

Variazione dal 2023 e Prospettive Future

Il 2023 ha segnato la vera svolta, con l’impatto dei tassi d’interesse che si è manifestato pienamente sul mercato. La diminuzione dei volumi è stata la prima avvisaglia, seguita dall’inizio del calo dei prezzi nella seconda metà dell’anno.

Prospettive Future (Fine 2024 – 2025):

• Stabilizzazione dei Tassi: Le previsioni indicano una possibile stabilizzazione o persino una leggera diminuzione dei tassi di interesse nel corso del 2024/2025 da parte della Banca Centrale Europea. Questo potrebbe gradualmente migliorare l’accessibilità al credito.
• Continuazione della Correzione?: Molti analisti prevedono che i prezzi potrebbero continuare a scendere leggermente o stabilizzarsi nel corso del 2025, prima di trovare un nuovo equilibrio. Non ci si aspetta un crollo, ma piuttosto un aggiustamento graduale.
• Ripresa dei Volumi?: Un allentamento delle condizioni di credito potrebbe portare a una lenta ripresa del numero di transazioni, ma è improbabile un ritorno ai livelli record visti nel 2021-2022 nel breve termine. Probabilmente il calo si arresterà, ma non torneremo ai livelli del boom.
• Negoziazione: Il mercato si è trasformato da un “mercato del venditore” a un “mercato dell’acquirente”, con maggiori margini di negoziazione per chi compra.

In sintesi, il mercato immobiliare francese sta attraversando una fase di correzione dopo un lungo periodo di euforia, principalmente a causa delle mutate condizioni di finanziamento. Il 2024 è visto come un anno di transizione, con prospettive di una graduale stabilizzazione o lenta ripresa a partire dalla fine dell’anno o nel 2025, fortemente dipendenti dall’evoluzione dei tassi di interesse e dalla fiducia dei consumatori.

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