Un año de la medida estrella de la ley de vivienda: alquileres un 11% más caros y dos comunidades con zonas tensionadas activas

Hace un año se publicaba en el BOE el sistema de índices de precios de referencia del Ministerio de Vivienda y, a la par, la entrada en vigor de las zonas tensionadas en Cataluña. La comunidad entonces presidida todavía por Pere Aragonès se convertía en la primera en aplicar la medida estrella de la ley estatal de vivienda y en limitar el precio de los alquileres para tratar de frenar su escalada. Doce meses después, el Gobierno celebra el resultado y pone a Cataluña como ejemplo, mientras que el PP rechaza la intervención del mercado como solución a la crisis habitacional. Y en medio de las discrepancias políticas, los alquileres no dejan de crecer. Arrendar un piso es actualmente de media en España un 11% más caro que en febrero del año pasado.

El 16 de marzo de 2024 empezaban a funcionar las zonas tensionadas en 140 municipios catalanes, a los que en octubre se sumaron otros 131 que también cumplían con los requisitos exigidos por la ley de vivienda: ser localidades donde los vecinos dedican más del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler o la hipoteca —incluidos los suministros— o bien donde el precio de la vivienda ha aumentando al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. A partir de ese momento, el precio de los nuevos contratos de alquiler quedó topado al índice de precios de referencia del ministerio en el caso de los inmuebles vacíos o propiedad de grandes tenedores y al precio del contrato anterior en el caso de que el casero sea un pequeño propietario.

Según los datos de la Generalitat, el control de rentas ha dado lugar en las zonas tensionadas a una bajada en el precio de los alquileres del 3,7% entre el primer y el último trimestre de 2024. La caída llegaría al 6,4% en la ciudad de Barcelona. "La ley de vivienda funciona", valoró el viernes la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en una rueda conjunta con su homóloga catalana, Sílvia Paneque, y el alcalde de la Ciudad Condal, Jaume Collboni. "De nuevo fallaron los pregoneros del Apocalipsis. Hoy les decimos que es posible intervenir el mercado del alquiler para bajar los precios y mantener la estabilidad de los inquilinos al tiempo que trabajamos por una mayor oferta", enfatizó.

Rodríguez defendió los datos de la Generalitat, que se nutren de las fianzas depositadas por los caseros en el Institut Català del Sòl (Incasòl), frente a las estadísticas de los portales online, que reflejan los precios a los que los pisos se anuncian en el mercado y siguen registrando incrementos. Según el último informe de Idealista, por ejemplo, los alquileres en Barcelona son un 13,7% más caros que hace un año y en toda Cataluña se han incrementado de media un 4,8%.

Los datos del portal inmobiliario muestran una subida generalizada de los alquileres en todo el país. A nivel nacional, el precio medio alcanza los 14 euros por metro cuadrado, lo que eleva la renta mensual de un piso promedio de 75 metros a unos 1050 euros. Las grandes ciudades superan la media. Barcelona y Madrid se llevan la palma, por encima de los 20 euros por metro cuadrado. En municipios cercanos como Hospitalet de Llobregat o Badalona y en otras grandes urbes como Málaga y Valencia el alquiler medio también sobrepasa los 1.100 euros mensuales.

Al comparar estos niveles de precios con la evolución de los sueldos se observa que alquilar un piso no es solo cada vez más caro, sino que además requiere un mayor esfuerzo, ya que los salarios han subido menos —la subida salarial promedio pactada en 2024 en los convenios colectivos fue del 3,35%, según el Ministerio de Trabajo—. En 48 de las 65 ciudades españolas de más de 100.000 habitantes es necesario destinar más del 30% del sueldo medio para pagar el alquiler de un piso de 75 metros cuadrados. En Barcelona, Madrid, Málaga y Valencia, los alquileres se comen de media más de la mitad de un sueldo, al igual que en Palma.

También en País Vasco

Esta situación ha provocado que el acceso a la vivienda se haya convertido en la principal preocupación ciudadana y en un problema innegable para las administraciones públicas, aunque las fórmulas para tratar de atajar la crisis habitacional no son homogéneas. Para el Gobierno, la solución pasa por aplicar la ley de vivienda y, en particular, las zonas tensionadas y el control de rentas. Sin embargo, su declaración corresponde a las comunidades, un paso que las autonomías gobernadas por el PP rechazan dar y en el que incluso las lideradas por los socialistas van a la zaga.

Un año después de que Cataluña rompiera el hielo, solo País Vasco ha seguido su ejemplo, con el reconocimiento de Errenteria como zona tensionada —aunque allí todavía no está operativo el índice de referencia del ministerio, porque bebe de datos de la declaración de la renta que están en manos de las haciendas forales—. El Gobierno vasco trabaja en ampliar el reconocimiento a otros municipios, al igual que Navarra, que también ha iniciado el proceso, y Asturias.

"Hago una llamada a todas las comunidades autónomas a aplicar la ley de vivienda, a que cuando las personas están destinando el 30% o 50% de sus rentas a pagar el alquiler se hagan cargo de la situación y declaren zonas tensionadas", reiteraba este viernes Rodríguez, mirando directamente al PP. La ministra recordó que en enero el Tribunal Constitucional desestimó el grueso de un recurso planteado por los populares y avaló la limitación de los alquileres prevista en la ley de vivienda. "La medida afecta al derecho de propiedad sobre la vivienda, pero no vulnera el contenido esencial del mismo", argumentaron los magistrados. "Esto me lleva a pedir al PP que ahora que tiene la bendición del Tribunal Constitucional mandate a todas las instituciones en las que gobierna a cumplir de pe a pa la ley de vivienda", exigía Rodríguez.

"Boicot" del PP

El partido de Alberto Núñez Feijóo es reacio a la declaración de zonas tensionadas y considera que el control de los alquileres no conduce a la bajada de precios sino a la reducción de la oferta de pisos para alquilar. Según datos de Alquiler Seguro, en Cataluña el volumen de viviendas disponibles se ha reducido un 25,7% en el último año. Sin embargo, los datos de la Generalitat apuntan a que en los nueve meses en los que estuvieron activas las zontas tensionadas se firmaron casi 9.000 contratos de alquiler tradicional más que en el mismo periodo de 2023, aunque reflejan también un aumento del 45% en los de temporada.

Ante lo que consideran un "boicot" del PP a la ley de vivienda, el Gobierno tiene intención de poner en marcha para toda España incentivos fiscales similares a los previstas para las zonas tensionadas, donde los caseros pueden beneficiarse de bonificaciones de hasta el 90% en el IRPF si bajan al menos un 5% el precio del alquiler. Con esta medida, que tiene que pasar por el Congreso, el Ejecutivo también busca que su índice de precios deje de ser meramente consultivo en la mayor parte del país y los propietarios empiecen a utilizarlo como referencia para fijar los precios.